La detección por un inspector municipal en plena obra o proceso de construcción (clandestina) por parte de un propietario es el peor caso. Muchos, por desgracia, ante el desconocimiento o no haber realizado ANTES de empezar, una simple consulta profesional con arquitecto matriculado, se lanzan a una obra de construcción de manera directa.
Estábamos en plena obra de construcción y la municipalidad nos intima a presentar un “permiso de obra”. ¿Qué significa esto?
Aunque es un hábito muy arraigado empezar una construcción nula de papeles, la instancia de detección municipal en plena obra es el caso más desfavorable. La municipalidad tiene la obligación de suspender o detener una obra no informada (sea de la escala o tipo que fuera). Automáticamente detectada la obra clandestina, el municipio averiguara los antecedentes del predio infractor y efectuara un expediente con esa caratula que estará en la mira municipal de forma constante y activa.
El propietario, quien fue informado por acta o formulario oficial, tendrá unos pocos días para presentarse ante obras particulares del municipio para informarse y regularizarlo inmediatamente, con la posibilidad de solicitar prórroga de 30 días para presentar solución con un profesional matriculado.
¿Qué pasa si no respondo u omito la detección municipal?
Decisión desafortunada si lo está pensando. Es acrecentar el hecho anterior a la décima potencia (complicar su patrimonio: casa, terreno, locales, etc). Entra en la esfera judicial: el municipio contra usted.
El costo de hacerlo al revés: sin tiempo ni opciones
A diferencia de quienes presentan en forma y en tiempo (con profesional matriculado) una obra a construir (entiéndase: el trámite previo a empezar una obra “a construir, ampliar o modificar”) así como quienes hayan efectuados construcciones y en el efecto “ruleta rusa” no fueron detectados antes (o no aun) hacen una presentación espontanea*, el caso de la detección por acta en manos de un inspector en plena obra es el contexto limite más tortuoso e intricado.
Los pasos, tiempos y requisitos: como primer paso debe contratar los servicios de un profesional arquitecto que haga un relevamiento de la obra (este como este), juntar los requisitos del predio (que le solicitara) para efectuar la consulta municipal de técnico a técnico por todos los departamentos municipales. Luego de tal recorrida y con la información en concreto, profesional-cliente analizaran las opciones posibles con sus pros y contras.
En el caso que fuera viable regularizar tal detección: el siguiente paso es la contratación profesional y conformar expediente. Se hará un estado de obra con el porcentaje faltante a ejecutar y será responsabilidad del profesional lo que quede terminar o ejecutar. Antes el profesional debe presentar el plano con todos los requisitos municipales y se efectuara el expediente que tendría que haber tenido antes (permiso de obra). Para este proceso tenga en cuenta que puede tardar entre 3 a 6 meses (mínimo) mientras tanto usted tiene la obra parada.
*La presentación espontanea o también llamada plano de registro o empadronamiento de construcciones sin permiso no siempre son viables ni son el mejor camino. Esto significa que si la construcción a empadronar no cumple o está en infracción grave, ejemplo: construyo un dúplex en una zona en la que no está permitida, la caratula del plano será “sujeto a demolición” (una pesadilla anunciada que le dará un dolor de cabeza)
Los costos municipales de cada instancia: cielo, perdón o infierno
El propietario que presento el plano ANTES de construir, por ejemplo, pagara un canon por metro cuadrado de 100$. El segundo, que se presenta espontáneamente (y no fue detectado antes o aun) pagara un canon de 200$ el metro cuadrado. Y el tercer caso, detectado en plena obra pagara un canon de 300$ más multas por metro cuadrado. En el caso segundo y tercer caso deberá considerar los gastos de colegiado profesional (obligatorio) por haber construido/ejecutado una obra SIN intervención profesional (paga lo que no pago antes)
No confundir declarar construcciones a nivel provincial (ARBA) con declaración municipal.
Son muchos los que comentan “pero llame al agrimensor, midió la casa y me hizo el registro de la pileta, el quincho y las piecitas de arriba con el bañito que no figuran en el plano”. El registro mediante formulario de ARBA (a nivel Pcia. de Buenos Aires) es obligatorio e implica una presentación con categoría de declaración jurada con resolución de 48 horas mínimo, que hace un agrimensor o arquitecto. Pero el trámite NO termina ahí.
El proceso de registro anterior, debe continuar mediante plano asentado en el municipio y lo debe realizar un arquitecto matriculado. Este trámite es MUY DIFERENTE al provincial y lleva varios meses (según el municipio). Antes de lanzarnos en el trámite propiamente dicho se hará una viabilidad (un paso previo que lleva uno o tres días) para verificar la gravedad del caso en construcciones existentes o ya ejecutadas y si su SU REGISTRO es posible. Recuerde que quien controla su propiedad es el municipio en concordancia con la provincia.
Al construir: ¿Aviso de obra o permiso de obra?
Un aviso de obra municipal es un escrito que puede hacer el propietario informando o avisando de cambios no significativos en su propiedad “a realizarse” y que no requiere de modificaciones, como arreglar la vereda, cambiar un solado, pintar la fachada, renovar una carpintería sin modificar el vano, etc. En la práctica son pocos los que acuden a esta figura.
En el caso de permiso de obra es un expediente que debe conformar un profesional por intervención. Sea agregar metros, modificar lo existente o construir en un lote desde cero (el mejor de los casos). Sea, ampliación de un comedor, modificación distribución interna, cierre de una galería o agregado de una cochera, construcción de pileta de hormigón o fibra, quincho, deposito, otro dormitorio, local comercial, etc. Todos conforman expediente y queda asentado en el historial legal del predio a futuro.
Este expediente se realiza con tiempo e interviene un responsable del proyecto y una dirección de obra. De todos modos este camino previsor ante una necesidad imperiosa de construcción es bueno empezar a encararlo con una consulta o entrevista en el domicilio o en el estudio.
Conclusión final de las construcciones clandestinas o viciadas de irregularidad:
Por desgracia, el pasado y el futuro de muchos predios con construcciones existentes en la urbe es sombrío e inviable. Por otro lado tienen soluciones posibles y siempre se puede retraer o acomodarse a las normas, leyes y ordenanzas vigentes (que antes el propietario omitió por desconocimiento). El único límite estará netamente en la decisión del propietario y qué desea dejarse a si mismo (y a los suyos) en corto o largo plazo. Pan para hoy, hambre para mañana.
buen dia carlos, soy ivan de mendoza godoy cruz y queria poner una casa industrializada en mi lote, todos aca me aconsejan hacer los planos despues porque aca lo industrializado no lo aprueban, pero una vez puesta me dicen que hay una ley que me avala aunque se q salen los planos con un sello q dice no anticismica. Queria saber que me recomendas. saludos
Buenos días Iván. El mejor consejo que te puedo dar es que lleves el caso con un colega arquitecto del municipio donde vivis, que conozca las normas y las cuestiones administrativas, técnicas y legales de la zona. Esto es como ante una dolencia llamar a un medico. Seguro va a poder ayudarte y ganar en evitarte dolores de cabeza. Saludos. Carlos
Hola Carlos vivo en Cordoba mas precisamente en Cosquin, ya se que es otra provincia pero por ahí usted me puede orientar.Vivo en la casa que era de la bisabuela de mi esposa actualmente esta a nombre de mi suegra, la propiedad tiene cerca de 80 años jamás en todo ese tiempo hubo problemas con el municipio,los impuestos al dia tanto en la municipalidad como en rentas.El tema es que las nuevas autoridades municipales le envian una multa a mi suegra de $12.000 y la intiman a presentar planos en el termino de 10 dias por una supuesta edificación(amliación dicen en el municipio) ilegal que nadie sabe de que se trata,imaginese que mi suegra tiene 78 años y la casa la conoce tal cual es ahora,ni en el municipio ni en el juzgado de faltas nos dan una respuesta concreta de que es lo que reclaman,solo que hay que pagar (lo que parece mas un apriete para sacarle dinero a uno)la pregunta es:¿puede un municipio pedir planos de una supuesta ampliacón de una construcción de 80 años en plazos tan perentorios cuando en 8 decadas nunca hubo ningun reclamo?Desde ya muchisimas gracias
Buenos tardes Daniel. Existen edificaciones de muchos años, que no tienen planos aprobados o registrados. Los municipios están cruzando datos de actualización. Si no tenes los planos de la casa los vas a tener que hacer. Si los tenes (a los planos municipales) lo llevas y lo presentas en el municipio y solicitas inspección. Los planos tienen que coincidir con lo que esta declarado/ dibujado ahi. Si hay un cuarto, deposito, una pileta, quincho, etc lo tenes que actualizar. Muchas familias se dejan estar por años y jamas de generación en generación hacen los planos. En algún momento llega por eso estos temas hay que tratar de no dejarse estar porque llegada la cédula municipal (la intimación) como digo en la nota más arriba los costos de honorario, gastos colegiado y municipal se van a mas del doble. Saludos!
Hola Carlos. Que pasa si vivis en un PH y la obra que queres no esta permitida por la municipalidad y no podes aprobar el plano?
Puedo construir y luego validar el plano?
Nota: No estaría permitida por no respetar los 5 metros de fondo para pulmón.
Hola Francisco: no siempre se puede registrar. Si construis de forma clandestina/ilegal es una decisión tuya. Construido y declarado el plano puede salir con sello «sujeto a demolición» que es un plano que le complica la vida a todos tus vecinos. El limite más grande en los PH es que se piensa de manera como si fuera un lote propio y no es así. Una decisión tuya les compete a tus condominos quienes avalaran o no tu decisión (por lo general tienen el «no» facil). Saludos
Hola Carlos te hago una consulta, vivo en el partido de san martin soy propietario de mi casa y a su vez arriba hice otra casa totalmente independiente de la de abajo, hace 9 años de esto. Ahora mi consulta es la siguiente.. que pasos tengo que hacer para declararlo ? primero un arquitecto que me haga nuevamente los planos junto con la de arriba ? o puedo hacer otro plano independiente al de abajo ? y que me figuren dos casas a mi nombre se puede ?
DESDE YA MUCHAS GRACIAS !!!
Buenos dias Matias. Se hace un plano de todo el predio. Seguramente una parte la tengas declarada por plano anterior (denominado antecedente) y otra no. Si lo tenes desactualizado a ese plano hay que generar un nuevo expediente con todo el predio. Para dividirlo o conformarlo en PH es necesario primero lo que te comento. Luego con el plano total se puede ir a un agrimensor y conformar PH. Lo explico bien con detalle aca a tu caso que es muy comun: http://www.paredestudio.com.ar/dos-casos-habituales-conformacion-plano-municipal-vivienda-multifamiliar-ph/ sobre los pasos y el tramite en: http://www.paredestudio.com.ar/servicios/subsistencias/
Hola buenos días tengo un problema con el vecino de adelante de mi casa, ya que vivo en un ph, el tema es que el modifico la distribucion de la casa y el frente de la misma sin solicitar nuestra autorización a su vez levantó la medianera del pasillo que corresponden a los 15 cm mios sin el haber contruido los 15 cm de èl, esto también lo hizo sin nuestra autorización. Además planto tres alamos y dos árboles más a menos de 3 metros de lo que sería el frente de mi casa y se rehusa a sacarlos. Nosotros tenemos los planos originales de todo el terreno (tanto mi casa como la de el) y hay un contrato de copropiedad con el anterior dueño de la vivienda.
A su vez jamás vimos el cartel que idica quien es el arquitecto de la obra y cuando le solicitamos que nos informe quien es y el número para comunicarnos nos lo negó, por lo que creemos y estamos averiguando es que la obra no esta autorizada. Qué debería hacer? Ya hemos realizado la denuncia en obras particulares pero no se presentó ningun inspector municipal aún
Buenos dias Made. Tenes que volver a Obras Particulares y consultar porque no fue el inspector. Que te den un comprobante o certificado de que hiciste la denuncia. Si no te la dan, hace una carta explicando de forma breve el tema dirigida al intendente y a obras particulares (NO ME DECIS DE QUE MUNICIPIO ES ESTO!!!!!!!!!!!!! Pilar, Lanús, Bahia Blanca, Tandil, etc) lo ingresas por mesa de entrada. Abonas un timbrado minimo. Con la intimación en la municipalidad realizada, fotos y documentación que juntes como detective lo continuas con un abogado con aviso via carta documento a intimarlo a regularizar y lo seguis con el profesional. Saludos
Es en La Plata
Hola mi consulta es la siguiente mis suegros están haciendo la subdivison osea separando la parte donde vivimos nosotros de la casa del hermano adelante ya pagaron la multa xq el terreno tiene construido más metros de los que se pueden yo tengo una prefabricada arriba de la casa de ellos y quiero edificar un poco más en el espacio q me quedo arriba lo puedo hacer? Edificando y después Pagando multa xq mi suegro dice q no se puede x los metros q no te permiten construir más esto es así? O puedo construir de todas maneras muchas gracias
Buenos dias Nahuel. No me decis en que partido/municipio esta la obra. Llamame asi lo hablamos en detalle. Saludos carlos
Carlos buenas tardes, te consulto, que hice una pileta en casa, la misma todavia no la declare por desconocimiento, pero quiero hacerlo, debo ir a Arba? a la municipalidad? hacer planos?
desde ya agradecido.
saludos
Buenos dias Gustavo. No me decis en que partido/municipio esta la obra. Lo tenes que declarar via profesional en ARBA y con plano en la muni. Cualquier cosa llamame. Saludos carlos
Carlos disculpame es en el partido de Pilar. muchas gracias
Hola Gustavo. Si tenes que hacer el ravaluo ARBA y los planos. Ambos lo hace un profesional. cualquier cosa te invito a que me llames sin compromiso al fijo 6698-4352. Tengo matricula en Pilar. Saludos. Carlos
Hola … Me hice un departamento detrás de las casa de mi mamá. Que debería presentar o que debería hacer al respecto. ? Muchas gracias. . Saludo atte …Andrea
Hola Andrea. Necesito varios datos para para ser preciso con la respuesta. En principio lo mejor es que me llames al fijo 6698-4352. Estoy atento. Carlos
Hola, y gracias por tu ayuda. Estaba construyendo un quincho (ampliacion) y un inspector me clausuro la obra por no tener el permiso. Yo sí tengo contratado un MMO pero me informo que se presentaban los planos despues de terminar la obra. Entiendo ahora que esto no debe ser cierto. Mi informaron en el municipio (Escobar) que tengo que presentar los planos para regularizar. Mis consultas. 1. Me dijeron que tal vez por el estado podria presentarlo como «a construir» envez de a regularizar que iba a ser mas economico. Es asi? Son menores las multas? 2. Son 50 metros, tenes idea cuanto puede ser la multa en un caso u otro? 3. Existe algun caso donde se presenta los papeles despues, o mi MMO me informo cualquier cosa? desde ya muchas gracias.
Hola Fernando. Los planos se presentan ANTES de empezar a construir con la categoria «A construir» y conformando un expediente. Si la obra esta terminada podes hacer un plano denominado «sin permiso» («hecho consumado» como dice doña Rosa). Estos son los dos extremos (blanco y negro). Cuando te agarran en el medio, es decir, en plena obra es un gris (es mas costoso, tortuoso y lo tenes que declarar YA porque estas en la mira del municipio). Si este es tu caso, te respondo 1) se puede presentar «A construir + sin permiso» pero el costo es grande y la obra la tenes que PARAR. La multa y gastos te la tiene que calcular el colega MMO. Si no te informo es porque es constructor y por lo general solo CONSTRUYE, COBRA Y SE VA. No es un asesor, esta para hacer e irse. Esto se debe a porque la mayoría de la población no invierte (porque no sabe, lo omite o solo no lo desea) en una consulta previa antes de construir denominada entrevista (similar a la consulta al medico). Te sugiero que te contactes con algún colega de Escobar y lo veas personalmente para resolverlo. Es solucionable, pero costoso. Saludos
Hola Carlos, me llamo Hernán. Te comento: soy de La Plata, el otro dia fui a ver una casa en venta, según decía el anuncio «Apto Banco».. resulto ser que la casa tiene sin declarar dos habitaciones (aprox. 25 m2), las cuales en el plano presentado figuran como terraza. Cual sería el trámite a seguir por la dueña del inmueble, cuanto demorará y cual sería el valor aproximado? Desde ya agradezco tu atención. Abrazo.
Hola Hernán. El plano tiene que ser actualizado. Suerte que notaste esa diferencia. Para calcular el honorario es necesario saber cuantos metros tiene construidos, es decir, el honorario se conforma por la suma de los metros declarados (en plano) más lo que hay que agregar, las habitaciones que me comentas que no estan (lo que se dice con y sin antecedentes). En cuanto tengas ese dato, el honorario y el tiempo de trámite sugiero lo consultes con un colega de La Plata. Recorda que este tipo de trámite no es barato y tenés tres gastos fijos: 1) honorario 2) gastos de colegio y multas 3) derechos o liquidación municipal. Saludos
Hola Hernán, consulta el banco te acepto igual La casa o te obliga hacer los planos antes?tengo el mismo problema. Saludos
Hola una consulta yo quiero empezar una contruccion y quisiera saber si apenas el arquitecto presente permiso de obra se pyexe comenzar o hay que esperar mucho tiempo?
Hola Melina, gracias por consultar. Una vez que se presente el expediente/carpeta de obra en la municipalidad tenes que esperar hasta que esté salga aprobado. En ese lapso de tiempo (el del trámite) no podes ejecutar ningún tipo de obra sino vas a tener inconvenientes con el expediente. El tiempo del trámite depende del colega, el servicio que hayas contratado y del municipio donde este la obra. Hay municipios que en 1 mes esta listo el expediente y otros casos que dura hasta 8 ó 9 meses (un parto). Saludos
Hola, tengo al lado de mi casa una construcción de seis departamentos. Fui a la Municipalidad de Vicente Lopez y me confirmaron que la edificación no tiene autorizacion alguna ni planos habilitados. Este es un barrio residencia
y este tipo de construcción no es propia del mismo ya que modificaría el ambiente del mismo.
Podría aclararme que hacer?
Gracias y saludosl
Hola Francisco. Lo que podes hacer es una exposición escrita por mesa de entrada del municipio en base a lo que te hayan informado en obras particulares, dirigida al intendente. El escrito tiene que ser breve y con la información necesaria (redactalo de forma conveniente, lo lee un politico). Sugiero que para hacerlo más pesado tenga la firma de varios vecinos, con nombre, apellido, calle, numero, dni (minimo). Te van a dar un comprobante y vas a recibir una notificación o respuesta por parte de la muni. Eso te sirve para: seguirlo con un abogado o ir al HCD y denunciarlo para que la obra se rectifique. Exitos!
Vivo en Palomar – Morón-. Hace unos días hice denuncia telefónica en Munic de Morón y hoy en forma personal en sector Obras Particulares dado que los vecinos linderos están construyendo pegado a medianera de mi fondo varias columnas para levantar de seis metros de pared para edificar, ello implicaría tapar toda la luz de mi fondo. En semana próx enviarán inspector de obra ya que no hay permiso ni planos aprobados para construir. Me aconsejaron paralelamente consultar con abogado dado que si bien intimarán a paralizar la obra, pueden hacer caso omiso de ello, pagar o no la multa y continuar construyendo. Qué me aconseja hacer? Muchas Gracias!!!
Hola Norma. Realmente a corto plazo no se puede hacer mucho. El problema de la construcción clandestina esta en el futuro: cuando deseen regularizar la situación: sea por una venta, convertir en PH, habilitar, etc. La puerta es solo una. Hoy deciden omitir la intimación, pero mañana van a tener que pasar por ese lugar para solucionarlo (a la fuerza pan para hoy hambre para mañana). En ese momento el municipio es implacable con el contribuyente ya que el predio quedara «manchado de por vida». No es imposible solucionarlo, pero para cuando lo tengan que regularizar tendrán un dolor de cabeza más que importante. Saludos
Hola Carlos, en C.A.B.A, ¿se puede agregar una cochera/garage/espacio guarda-coche en cualquier lado?
Estoy buscando propiedad para comprar, y siempre que evalúo alguna que tiene potencial de agregar un garage, mas allá de las cuestiones técnicas/estructurales, me termino preguntando si habrá alguna limitación para el agregado de la misma, si dependerá del barrio, de la manzana y sus características, de si pasan servicios públicos por la vereda, etc etc etc.. o si simplemente se la incluye en el plano de obra y se aprueba sin chistar como si fuera un baño (de nuevo, mas allá de lo técnico/estructural/dimensiones min/max, etc).
Ya averigüé que los arboles en la vereda simplemente NO SE TOCAN, asi que asumamos el caso de «vereda despejada».
La bajada de cordón, «picapica» me imagino que es mala palabra… pero una vez aprobado el proyecto, ¿esta a mi cargo o me la hace la municipalidad?
Y finalmente, Si es PH, en el 99,99% de los casos vi que los reglamentos de copropiedad dicen que » la fachada no se toca», si es una unidad al frente y cuento con la aprobación de los co-propietarios (por escrito), ¿se puede igual que si fuera una casa? ¿Requeriría que los copropietarios además hagan modificaciones de lo suyo en algún sentido (planos, afectacion de m2, etc)?
Desde ya agradezco tu respuesta.
Saludos,
Nicolas
Hola Nicolas. Si tenes visto/ definido el lugar que que deseas adquirir, antes conviene hacer una consulta en la muni d eese caso particular (se denomina viabilidad). Todo lo que implica copropietarios, como bien decis, implica que estos estén de acuerdo con tu obra (casi imposible). Si es asi se hace la modificación de lo tuyo y en el plano se actualiza solo tu unidad y se replican las demas. Lo de rebajar el cordón es a tu costo y responsabilidad. Saludos
Hola buenos dias, mi consulta es la siguiente, yo construi arriba de la casa de mis padres, hace dos años masomenos, mi consulta es la siguiente, todos los papeles de la casa estan a nombre de mi abuelo que fallecio, se puede realizar igual la actualizacion de los planos? Gracias.
Buenos días Sergio. Si la escritura estaba a nombre de tu abuelo no tenes opción que hacer la sucesión con un abogado. Con una escritura que aparezca SOLO una persona y que esta este fallecida no tenes opción. Es requisito municipal. Saludos!
Buenas tardes Arquitecto, lo molesto ya que quisiera saber si me puede informar cual es el fos y fot de la zona R1 de Ituzaingo, Buenos Aires, desde ya muy agradecida !!!
Un abrazo !!
Hola Emilia, sos profesional? ese dato lo tenes que averiguar en la municipalidad de Ituzaingo. Saludos
Hola, no, no soy profesional, solo quería tener una referencia, para saber que se podía construir en un terreno en la zona, lógicamente luego lo haría con un profesional, pero para proyectar que se puede y que no, mas o menos, yo tenía entendido que el FOS era del 60 %, no se si ahora lo cambiaron, no recuerdo el FOT.
En la municipalidad de Ituzaingo, son renuentes a informar estos y otros detalles, que deberían ser públicos, si no sos profesional, es medio ridículo, ya que con solo saber eso, no vamos a construir un edificio, pero lamentablemente son así, desde ya muy agradecida !!!
Saludos !!
Hola compre un ph , y agregue un lavadero al revisar los planos la casa ya estba pasada de fot, por lo que ahora la Muni no me aprueba el plano, y me informe que en el Consejo Deliberante no estan aprobando excepciones que puedo hacer?
Hola Fernando. Por lo que me contas no tenes muchas opciones. En municipios como Vicente López/ San Isidro no te queda otra que rectificarte. Que significa? que tenes que demoler el lavadero o en su defecto, como suelen decir en la muni, volver a la ultima versión de plano que ellos tengan registrado/ archivado. El unico consejo que puedo dar para este tipo de casos es que cuando se este por comprar una propiedad (antes) consultar a un arquitecto y no a la inmobiliaria que en su afán de «vender» NO asesora. Más info en: http://www.paredestudio.com.ar/10-claves-antes-de-comprar-una-casa/
Hola, en fase de terminación del quincho tuve una inspeccion y clausura de obra. Desde el inicio contraté un arquitecto y nunca me informo que debia solicitar un permiso. La ovra puede continuar mientras esta la clausura preventiva y se inicia el tramite o debe parar hasta tener el tramite concluido. Que tiempos lleva esto?
Gracias!
Buenos dias Paula, Si la obra fue clausurada durante la ejecución no se debe proseguir con la misma hasta regularizarla. Debe pedirle al profesional a cargo que la regularice (siempre que este matriculado). Tenga en cuenta que el profesional con perfil constructor (aclaro porque como cliente es responsable de lo que pide «profesional constructor») ejecuta un presupuesto de construcción segun solicitud del cliente que lo pide (cliente diseño hizo un dibujito del quincho a ejecutar). Si lo comparamos con la medicina es similar a la gente que se autodiagnostica y pide «presupuesto» de «estirpe de vesícula» a una clínica privada (clinica privada = constructor) saltando la consulta del medico matriculado clínico (profesional). Obviamente la clínica le pediría DEBE consultar con un clinico y seguir los pasos (se supone)…
hola. soy victor y soy maestro mayor de obras y soy de bs.as.
Mi ocupacion basica es la realizacion y control de las estructuras (todo tipo de losas).Tengo poca experiencia en papeleos y trammites, asi q mi consulta es que una clienta quiere construir pero el plano que ella dispone figura un terreno vacio con vivienda chica (100m2) y que en la actualidad ya tiene mas de 200m2 y el titular de dicha propiedad es su marido que fallecio. espero que me aconseje para que pueda ayudarla, gracias
Hola Victor. Gracias por contestar. La respuesta esta en la consulta en la muni. Pero por lo general en este tipo de casos puntuales hay que hacer la sucesión. Saludos. Carlos
Hola buenas tardes yo hace ya 2 años hice un dpto arriba de la casa de mi suegra ella tiene sus planos y tiene escritura impuestos al dia todo en regla ..que tendria que hacer yo para estar en regla ?
Desde ya muchas gracias
Buenas Tardes Gustavo. Gracias por consultar. Tendrías que regularizar (actualizar) el plano de tu suegra. Lo mejor es hacerlo antes que crucen datos y te detecten que el predio tiene más metros sin plano municipal. Por lo general la mayoría lo deja para más adelante u omite el trámite por equis motivo, el tema es que la cédula puede caer en cualquier momento y ahí no hay tiempo (ni plata). Lo peor es que la cédula viene con una fuerte multa más gastos propios de este tipo de trámites. Mejor regularizarlo de forma «espontanea» que es mucho más sincero para el futuro de tu casa (y la de tu suegra). Cualquier cosa me podes llamar sin compromiso. Saludos! Arq. Carlos Pardes.
Hola , buenas noches, estoy por instalar una casa premoldeada de 36 mts2 en mi terreno. Y ni sabía q tenia q pedir autorización ni expediente municipal. Los constructores me dieron fecha para empezar el 1 de febrero de 2017. Q tengo q hacer… Cuanto demora esa autorización… No tengo dónde vivir y necesito mudarme en marzo x q se me vence el contrato de alquiler donde estoy viviendo…,q me aconsejas. Desde ya muchas gracias
Buenas Tardes Sandra. En efecto, las casas premoldeadas o prefabricadas no están exentas de presentar plano de permiso de obra o construcción. Las obras tienen categorías que hacen a los cálculos de impuestos, derechos municipales, cálculos de honorarios, etc. Al ser una de las categorías más bajas es un tramite accesible en la pcia. de Buenos Aires. El tiempo del tramite para el expediente va a depender del municipio y de que tengas los requisitos (escritura, pagos al dia, etc) donde tengas el terreno (no me mencionas el lugar, el partido/localidad). De todos modos si deseas saber más u honorarios (sin compromiso) no dejes de llamar o escribirme de forma directa por el formulario de contacto. Saludos!
Buenos dias yo quiero saber en la municipalidad ee Vicente lopez si es necesario tener permiso para una premoldeada ya que las empresas me comentan que no es necesario el permiso. Y no quiero invertir dinero hasta no estar segura. Gracias
Hola Andrea. Cada municipio tiene una especificación particular sobre las casas premoldeadas. Deberías acercarte al municipio y consultarlo. Tene en cuenta un dato, no es lo mismo colocar una casa premoldeada en un lote (lote/terreno vacio) que en un predio que ya exista una construcción tenga esta planos o no. Saludos. Carlos
Hola, presente los planos de la casa que me quiero comprar, al banco Ciudad, y me dicen que el plano no sirve, al tener en la caratula lo Siguiente:
Plano: Obra Existente S/Permiso
Vivienda Unifamiliar
Tiene la firma la encargada de Catastro, de la propietaria, del MMO, y debajo la aprobacion municipal del secretario tecnico
Y en el banco me dicen que no sirve porque es el plano de obra, que no es el plano final, esto es asi?
gracias
Hola Gabriel. Buenos dias, es muy común que existan planos no finalizados o no legalizados. Mucha gente NO tiene realmente los planos de la casa y esto puede ser por varias causas. De todos modos, con el plano que me comentas, para sacarnos la duda, acercate a obras particulares del municipio donde esta la casa (por lo general el que me consulta nunca me dice en que municipio esta la propiedad y es un dato importante) y consulta si ese plano es el correcto. Saludos
Le comento en la terraza se esta construyendo una habitacón y baño como regularizo no tengo los papeles de la casa pago rentas y conseguí los planos anteriores
Buenos dias Gabriela, si no tenes la escritura o el boleto compra venta no vas a poder hacer los planos de la casa. De todos modos, si tenes alguna otra consulta no dejes de llamar. Saludos
Hola. Yo compre de buena fe un lote fiscal municipio me paro la obra.( mi casa) tengo dos clausura por seguir construyendo sin permiso yo ya estoy viviendo y me intiman a presentar papeles
Soy de pilar
Hola Mariela. te respondo de todos modos desearía que me llames al fijo 6698-4352. Son dos cosas diferentes, por un lado la compra del lote y por otra la construcción en si misma. Toda persona que este pensando en iniciar una obra debe (antes) consultar a un profesional que le dará la información para decidir mejor (en este caso los pasos y la presentación municipal). En los casos que se haya empezado una obra de forma clandestina (sin expediente previo) o este en plena construcción o haya finalizado debe presentar los planos respectivos si o si. Por desgracia, es muy común (harto difundido) construir sin consultar antes a un profesional (una simple consulta similar al medico con un honorario minimo). Tu caso tiene solución pero como le digo a los que están en tu situación el camino es más largo, tortuoso y costoso. Te envio mis saludos.
se puede iniciar una obra familiar , de no contar con lo recursos económicos se deberá presentar una nota aclarando la situación misma sin necesitar a un profesional por este lado , por el otro si es una obra nueva y de mayor envergadura (250 m2 ) si se debe solicitar permiso ante la municipalidad
Para Denunciar que aca en Zarate en el barrio habitacional de la uom se esta siguiendo la obra sin maestro mayor de obras, con albañiles extranjeros y argentinos pero sin seguro, sin supervicion , sin ingeniero civil, ni arquitecto , etc etc como se hace a donde debo decunciar? hay gente viviendo en lagunos deptos terminados que corren peligro de vida , ya que las extructuras estan mal confeccionadas etc etc
Buenos días Fabian: las consultas sobre obras en ejecución y su condición lo tenes que hacer en Obras Particulares del municipio en el horario de mañana. Saludos