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Intimación a obras de construcción sin permiso Municipal

La detección por un inspector municipal en plena obra o proceso de construcción (clandestina) por parte de un propietario es el peor caso. Muchos, por desgracia, ante el desconocimiento o no haber realizado ANTES de empezar, una simple consulta profesional con arquitecto matriculado, se lanzan a una obra de construcción de manera directa.

Estábamos en plena obra de construcción y la municipalidad nos intima a presentar un “permiso de obra”. ¿Qué significa esto?

Aunque es un hábito muy arraigado empezar una construcción nula de papeles, la instancia de detección municipal en plena obra es el caso más desfavorable. La municipalidad tiene la obligación de suspender o detener una obra no informada (sea de la escala o tipo que fuera). Automáticamente detectada la obra clandestina, el municipio averiguara los antecedentes del predio infractor y efectuara un expediente con esa caratula que estará en la mira municipal de  forma constante y activa.

El propietario, quien fue informado por acta o formulario oficial,  tendrá unos pocos días para presentarse ante obras particulares del municipio para informarse y regularizarlo inmediatamente, con la posibilidad de solicitar prórroga de 30 días para presentar solución con un profesional matriculado.

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¿Qué pasa si no respondo u omito la detección municipal?

Decisión desafortunada si lo está pensando. Es acrecentar el hecho anterior a la décima potencia (complicar su patrimonio: casa, terreno, locales, etc). Entra en la esfera judicial: el municipio contra usted.

El costo de hacerlo al revés: sin tiempo ni opciones

A diferencia de quienes presentan en forma y en tiempo (con profesional matriculado) una obra a construir (entiéndase: el trámite previo a empezar una obra “a construir, ampliar o modificar”) así como quienes hayan efectuados construcciones y en el efecto “ruleta rusa” no fueron detectados antes  (o no aun) hacen una presentación espontanea*, el caso de la detección por acta en manos de un inspector en plena obra es el contexto limite más tortuoso e intricado.  

Los pasos, tiempos y requisitos: como primer paso debe contratar los servicios de un profesional arquitecto que haga un relevamiento de la obra (este como este), juntar los requisitos del predio (que le solicitara) para efectuar la consulta municipal de técnico a técnico por todos los departamentos municipales. Luego de tal recorrida y con la información en concreto, profesional-cliente analizaran las opciones posibles con sus pros y contras.

En el caso que fuera viable regularizar tal detección: el siguiente paso es la contratación profesional y conformar expediente. Se hará un estado de obra con el porcentaje faltante a ejecutar y será responsabilidad del profesional lo que quede terminar o ejecutar. Antes el profesional  debe presentar el plano con todos los requisitos municipales y se efectuara el expediente que tendría que haber tenido antes (permiso de obra). Para este proceso tenga en cuenta que puede tardar entre 3 a 6 meses (mínimo) mientras tanto usted tiene la obra parada.

*La presentación espontanea o también llamada plano de registro o empadronamiento de construcciones sin permiso no siempre son viables ni son el mejor camino. Esto significa que si la construcción a empadronar no cumple o está en infracción grave, ejemplo: construyo un dúplex en una zona en la que no está permitida, la caratula del plano será “sujeto a demolición” (una pesadilla anunciada que le dará un dolor de cabeza)

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Los costos municipales de cada instancia: cielo, perdón o infierno

El propietario que presento el plano ANTES de construir, por ejemplo, pagara un canon por metro cuadrado de 100$. El segundo, que se presenta espontáneamente (y no fue detectado antes o aun) pagara un canon de 200$ el metro cuadrado. Y el tercer caso, detectado en plena obra pagara un canon de 300$ más multas por metro cuadrado. En el caso segundo y tercer caso deberá considerar los gastos de colegiado profesional (obligatorio) por haber construido/ejecutado una obra SIN intervención profesional (paga lo que no pago antes)

No confundir declarar construcciones a nivel provincial (ARBA) con declaración municipal.

Son muchos los que comentan “pero llame al agrimensor, midió la casa y me hizo el registro de la pileta, el quincho y las piecitas de arriba con el bañito que no figuran en el plano”. El registro mediante formulario de ARBA (a nivel Pcia. de Buenos Aires) es obligatorio e implica una presentación con categoría de declaración jurada con resolución de 48 horas mínimo, que hace un agrimensor o arquitecto. Pero el trámite NO termina ahí.

El proceso de registro anterior, debe continuar mediante plano asentado en el municipio y lo debe realizar un arquitecto matriculado. Este trámite es MUY DIFERENTE al provincial y lleva varios meses (según el municipio). Antes de lanzarnos en el trámite propiamente dicho se hará una viabilidad (un paso previo que lleva uno o tres días) para verificar la gravedad del caso en construcciones existentes  o ya ejecutadas y si su SU REGISTRO es posible. Recuerde que quien controla su propiedad es el municipio en concordancia con la provincia.

 

Al construir: ¿Aviso de obra o permiso de obra?

Un aviso de obra municipal es un escrito que puede hacer el propietario informando o avisando de cambios no significativos en su propiedad “a realizarse” y que no requiere de modificaciones, como arreglar la vereda, cambiar un solado, pintar la fachada, renovar una carpintería sin modificar el vano, etc. En la práctica son pocos los que acuden a esta figura.

En el caso de permiso de obra es un expediente que debe conformar un profesional por intervención. Sea agregar metros, modificar lo existente o construir en un lote desde cero (el mejor de los casos). Sea, ampliación de un comedor, modificación distribución interna, cierre de una galería o agregado de una cochera, construcción de pileta de hormigón o fibra, quincho, deposito, otro dormitorio, local comercial, etc. Todos conforman expediente y queda asentado en el historial legal del predio a futuro.

Este expediente  se realiza con tiempo e interviene un responsable del proyecto y una dirección de obra. De todos modos este camino previsor ante una necesidad imperiosa de construcción es bueno empezar a encararlo con una consulta o entrevista en el domicilio o en el estudio.

Conclusión final de las construcciones clandestinas o viciadas de irregularidad:

Por desgracia, el pasado y el futuro de muchos predios con construcciones existentes en la urbe es sombrío e inviable. Por otro lado tienen soluciones posibles y siempre se puede retraer o acomodarse a las normas, leyes y ordenanzas vigentes (que antes el propietario omitió por desconocimiento). El único límite estará netamente en la decisión del propietario y qué desea dejarse a si mismo (y a los suyos) en corto o largo plazo. Pan para hoy, hambre para mañana.

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Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

323 comentarios en “Intimación a obras de construcción sin permiso Municipal”

  1. Hola. Tengo una vivienda q tiene un depto d 1 ambiente independiente c loza arriba. Está alquilado hace un año y mí inquilino me pidió permiso p hacer un depto arriba p q vaya su hija. Le dije q no pero compró materiales y evidentemente lo piensa hacer igual…yo no tengo hecha la sucesión de la casa. Si yo le mando una carta documento intimandolo a q cese c la obra y q sino voy a dar por terminado el contrato d locación y hacerle juicio ( aunq tribunales está sin funcionar normalmente x la cuarentena) quedo cubierta si la municipalidad descubre la obra y quiere hacerme una multa o juicio???. Soy d Mar del Plata.. gracias

    1. Hola Rocio. Lo de la carta documento podría ser una solución, pero a quien va a intimar el municipio es al propietario. Como tu caso es complejo amerita que lo consultes con un abogado para ampliar el tema y tener herramientas para poder abordarlo mejor. Saludos. Carlos

  2. Muy bueno y claro lo que explicas Carlos. Una consulta, he detectado detrás de casa una construcción clandestina donde levantan habitaciones sin permisos ni intervención de profesional arquitecto. Hice la denuncia al municipio de Malvinas Argentinas pero hacen caso omiso, acaso debería esperar que se me caiga una pared parecería. Existe otro organismo para denunciar la construcción clandestina aparte del municipio? o Ente o grupo de profesionales privados? Desde ya gracias y un cordial saludo.

    1. Hola Julián. El municipio toma la denuncia y pasa a un proceso interno, que no vas a ver a simple vista. Si fuiste e hiciste el descargo es muy probable que este en mano de inspecciones. No esperes que vengan con una topadora y tiren todo abajo. El denunciado, el propietario (el dueño del terreno), sera notificado y tomara los canales acorde al caso para regularizarlo (si asi fuera, estoy escuchando tu campana). Si esta decisión, fuera por parte del propietario, hacer caso omiso, a esas notificaciones (el propietario es el que estaría en falta). Si sucediera una fatalidad (como la que vos decis) el municipio hizo hasta donde la norma establece y en ese caso la justicia juntara en el expediente estos antecedentes. Saludos. Carlos

  3. Hola Carlos compramos una casa en caba y no habian declarado una refaccion que hicieron de la cochera a comedor mas alla de esto nosotros construimos arriba y un inquilino nos denuncio la obra con lo cual la municipalidad nos dejo la intimacion, la pregunta es nosotros nos tenemos que hacer cargo de la parte que no hicimos tambien? y suponiendo que no contamos con el dinero que nos pida la municipalidad y el profesional se puede hacer algo?

    1. Hola Diego, las observaciones que me comentas de lo que hizo el propietario anterior es parte del pasado. Ahora vos sos el propietario nuevo por ende es tu problema. Por eso, ANTES de comprar, es conveniente ver estos temas con un arquitecto, ya que las inmobiliarias rara vez hacen la observación (por no decir nunca). Lo que ejecutaste (la obra clandestina) y lo anterior lo tenes que regularizar. Si no tenes el dinero, no hay solución al respecto, es decir, el profesional no puede hacer nada. Tene en cuenta, que a partir de una denuncia pasaste a estar antes los ojos de la ciudad. Contactate con un colega de CABA evalúa los números que te calcule (honorarios, gastos y derechos de construcción) y a partir de ahí vas a poder definir si lo regularizas o no. Si no lo haces, ya no vas a necesitar un arquitecto… sino mas plata y de un abogado. Saludos. Carlos

  4. hola , te hago una consulta para cambiar la fachada ( sacar cortina de negocio y poner puerta o levantar paredes ) es necesario hacer un plano??
    Compre una casa sin planos, fui a la municipalidad y no estaba el plano tampoco ahi.
    la chica de la Municipalidad de lomas me dijo que cambie la fachada y luego avise en la municipalidad?

    1. Hola Maria. Podes seguir la indicación que te hacen, pero si llegan a detectarte la obra te va a salir mas caro el disgusto. Mi consejo es que te contactes con un colega arquitecto de Lomas de Zamora le plantees la situación y vayan preparando todos los papeles y planos para el camino de la registración del caso. Saludos. Carlos

  5. Hola Carlos te consulto por lo siguiente empecé una obra en el fondo de casa de dos plantas y quedé retirado de la medianera 1.5 mtrs , me pasó también que apareció la municipalidad de lomas de Zamora y me íntimo a presentar los planos, ( yo no tenía echo nada porque en su momento me habían dicho que después hacía una presentación espontánea) yo solo tengo los dibujos de como sería la casa. La cual ya están echos todas las paredes los techos y revocados afuera. Te quería consultar cuáles son los pasos a seguir y si corro riesgo de que tenga que demoler algo por no cumplir alguna reglamentación o en todo caso me.cobrarian alguna multa. Muchas gracias

    1. Hola Maximiliano. Lo mejor es que te contactes con un arquitecto de zona sur para que te guie y te comente cuales son los pasos. Tene en cuenta que tenes que tener escritura de la propiedad con propietario «vivo» (lo digo porque hay muchos casos de abuelos fallecidos y no se hizo la sucesión) si no tenes escritura no vas a poder regularizar. El municipio no te va a demoler nada, todo depende mucho del caso y la zona. A lo sumo te puedo exigir que acomodes alguna parte, pero eso lo tenes que ver con mi colega. Saludos. Carlos

      1. Hola Carlos, un gusto te hago una consulta, un vecino está construyendo una casita arriba, esto es un ph ellos es tan en el medio y yo en el fondo y la puerta va, hacía mi patio. Y no tienen permiso para hacer esa obra, yo ya hice la denuncia al respecto. Q va a pasar si no tienen permiso?

        1. Hola Nancy. La denuncia queda asentada en el municipio como un caso activo. Si los propietarios en un lapso de tiempo que varia en municipio en municipio no se presentan o no tienen interés de resolver el caso pasa el expediente a un juzgado y ya es tema de abogados (se incrementa el problema por 4). Por lo general, la gente, la calle, dice «no pasa nada» esto es erróneo ya que cuando se tenga que hacer una venta, una habilitación, solicitar un crédito de construcción, etc resurge el problema (el muerto que se dejo). El tema es que cuando es PH están de alguna manera todos intimados (todas las unidades). La regularización puede ser muy costosa (eso se resuelve con plata) el tema es si los copropietarios se llevan mal. Como siempre digo, los ph son los casos más complicados y llenos de vicios sumado a la parte más complicada: la humana. Saludos

    2. Buenas tardes Carlos.
      Tengo plano aprobado por la municipalidad para la construcción de una planta arriba. La construcción ya se hizo pero no con el profesional que nos firmó el plano. El mismo se dio de baja de la construcción. Ahora vino la municipalidad y me notificó que debo presentar un nuevo profesional. La vivienda se hizo tal cual el plano presentado. Quisiera saber de manera debo proseguir.
      Muchas gracias.

      1. Hola Florencia. Tenes que solicitar un «final de obra». No me decis donde es esto por lo cual cada lugar tiene sus procedimientos. Tenes que ir al area de inspecciones (o similar) y comentar tu caso. Hace incapie que tenes la casa finalizada y si podes dar vos el final de obra. Si te lo deniegan vas a tener que contratar a un profesional para tal trabajo. Saludos. Carlos

  6. hola, buenas!
    El retiro de fondo donde estoy construyendo, es de 15 metros y yo dejé 5. Porque nos parece una locura dejar tantos metros atras.
    Ahora vamos por los cimientos.
    Si presento los planos ahora, es posible que aunque pagando multa, me dejen continuar con la obra ? O por no respetar un retiro pueden paralizarme la obra definitivamente? Gracias

    1. Hola Vanesa. La respuesta es no. Cuando se empieza una obra clandestina y el municipio la detecta si vas a presentar los planos tenes que cumplir con todas las normas y código (el plano es una presentación legal-técnica y como tal las multas no dan derecho a ejecutar lo que quieras o al parecer del propietario «el me parece una locura» no es valido). Te sugiero te contactes (por teléfono) con un arquitecto de la zona o aledaños así te puede asesorar de forma mas amplia y analizar cuales son las opciones que tenes, los tiempos y costos (no es barato). Saludos. Carlos

  7. Hola Carlos, vivo en una vivienda en sucesión en la que le pago el alquiler a los sucesores naturales (de los cuales soy el sobrino) que todavía no salío la sentencia del juicio. ¿la municipalidad y la Provincia pueden aprobarme una ampliación y/o reforma con la anuencia de los sucesores?

  8. hola consulta compre un lote en belen de escobar cuando empece la obra me la paralizaron porque tiene una restrincion tiene q estar a 30 mts alejada del arroyo cosa que no sabia…que puedo hacer?

  9. HOLA CARLOS, MI CONSULTA ES: ENTRE LOS AÑOS 1990/1995, MI PADRE HOY FALLECIDO, CONSTRUYO UNA COCHERA LA CUAL NUNCA SE DECLARO, EN ESTOS MOMENTOS ESTAMOS GESTIONANDO LA SUCESION CON UNA POSTERIOR VENTA DE LA VIVIENDA. PASOS A SEGUIR? GRACIAS

  10. hola, estaba en plena reforma de pared de frente la hice subir un metro por robos reiterados) cuando vino una inspectora y me clausuró por no tener permiso. Ahora me quedo la pared a medio hacer, podré terminarla para mi seguridad y la de mi familia ? también cómo vivo ahí me gustaría limpiar el terreno, tengo maleza y algunos escombros, yo no tengo que hacer más obra, pero si quisiera cambiar el tanque de agua porque es viejo y está todo sucio, o por ejemplo poner membrana en el techo porque me llueve en varios lugares son cosas que no pueden esperar, eso sería violar la clausura de obra? mientras resuelvo el tema de la multa y clausura que es lo que puedo hacer y que no? reiteró tengo cosas que considero son urgentes. muchas gracias

  11. Hola tengo planos de mi casa completa, pero en el fondo realice un quincho de 5×8,50 en dos plantas con un entrepiso a la mitad y una pileta de 8×3 espejo, con losa atermica alrededor se fue a 9×4, aparte cubri todo alrededor con baldosas total 63m2, el tema es quien se encargaban de realizar la obra se encargaba también de presentar los mismo, y más allá de abandonar la obra ya que fue un desastre casi todo, fui al Municipio de Lomas averiguar y no habían presentado nada los chantas, bueno esa es la situación. Quería saber costo aproximado para regularizar

    1. Hola Sandra. Lastima lo que me contas. Primero decirte, que quien hace la obra (el constructor) NO puede hacer los planos y si los hiciera los haría en otra condición como hecho consumado, por ejemplo (si este fuera profesional). Tu caso es muy común, y la ley es muy clara con respecto a estos casos, es incompatible la tarea de construcción de quien legalmente presenta un legajo y firma como proyectista y controla como director de obra (muchos creen que es lo mismo, error). Muchos propietarios incurren en esta «combo» que es tentativo al principio ($$). El constructor construye y tiene responsabilidades de empresario (se supone) pero en el afan de tomar una obra y materializar un esquema o boceto que hizo «el propietario» a lápiz o computadora le promete de todo para despues terminar en este final de abandono o pelea (que es un clásico de manual). Para la ley, el propietario que acepta este combo (lo sepa o no, aclaro) es solidario al hecho. El art. 8 del codigo CC en su principio de inexcusabilidad dice «la ignorancia de las leyes no sirve de excusa..» . Comunicate con un arquitecto de la zona para que te calcule honorarios y gastos (que NO se calculan aproximadamente, sino que están regulados para cada caso y es un valor exacto que se establece por ley).Lo comento porque se suele pedir «presupuestos» (error!) como quien compra y compara precios de ventanas, ladrillos o pisos. Saludos. Carlos

  12. Hola buenas noches, tengo un lote en pilar, provincia de bs as y la idea es construir algo chiquito (6×4) sobre el retiro lateral (que es de 5mts) para que, mientras estemos viviendo ahi, ir construyendo de a poco el proyecto de vivienda definitivo, es posible esto? puede ser que la consecuencia sea solo multa? es verdad que si llego a techarlo no pueden paralizar la obra?, dejo mi direccion de mail por si es necesario contactarnos, gracias
    maquinasyandamios@gmail.com

    1. Hola Florencia. Lo hagas en partes o en cuotas la casa es clandestina (sin permiso municipal). Si te detectan en medio de la obra (incluso con el techo) te van a intimir. Podes regularizar la situación con multas, pero no termina ahi, el municipio te va a exigir que haya un profesional que se haga cargo de la parte que falta y que lo que se ejectuto responda a la normativa. Si en cambio terminas la primera sin que te hayan detectado, te sugiero que regularices esa obra mediante presentación municipal con arquitecto. Espero haya respondido tu constas. Saludos. Carlos

    1. Hola. Hace un año compre un ph y me acaba de llegar una notificación CABA dir. del de registro de obras y catastro dirigida a los dueños anteriores intimando a regularizar situación de obra ejecutada sin permiso y antireglamentaria. Aparentemente hay una obra en la terraza que no figura en los planos. ¿cual sería la sanción en ese caso? ¿y a quien le corresponde regularizarla? a mi como nueva dueña o los dueños anteriores que hicieron la obra? Gracias.

      1. Hola Dolores. Tenes que regularizar el plano con consentimiento de los demás vecinos. El monto a pagar lo establece la ciudad en base a las características de la construcción. Como la observación no se hizo ANTES de la compra y lo deberá regularizar el actual propietario. Saludos. Carlos

    2. Buenas tardes, quería saber para comenzar a construir la casa en un lote iba hacer los planos con arquitecto y los presente en el municipio, para habilitar la obra. No realizaría la casa con dicho arquitecto por cuestión de costos. ¿ debo abonarle honorarios al arquitecto aunque no realice la construcción con él debido a que es quién registra la obra? Desde ya muchas gracias

      1. Hola Romina. Si el plano aprobado esta vigente y aparece como director de obra, es la persona vigente y responsable. Para cortar la relación deberá existir un desligamiento profesional. Si tu decisión es definitiva, podes enviarle una carta documento donde de forma unilateral lo desvinculas a mi colega (seguro firmaste un contrato con él). Pero tene en cuenta, que en el municipio tenes que contratar a otro director de obra (sino el expediente cae). Si la dirección de obra nunca se hizo los honorarios no se pagan por ese servicio (siempre que no hayan convenido otra cosa por contrato). Los gastos de colegio se deberá pagar si o si. Para ampliar tu consulta te sugiero te contactes con otro colega y solicites entrevista. Saludos. Carlos

  13. Estimado Carlos, buenas tardes, queria hacerle la siguiente consulta:
    Tengo un terreno y queremos construir una casa de madera de 2 pisos y que sea realizada por nosotros mismos. Quisiera saber los pasos necesarios para poder realizar este tipo de construccion y que podemos realizar nosotros por nuestra cuenta y en que casos tiene que ser un profesional matriculado.
    Le agradezco de antemano su ayuda.
    Un cordial saludo
    Matias

      1. Carlos buenas tardes te consulto a ver si nos podes dar una mano al lado de nuestros ph en un terreno lindero nuevos dueños demolieron obra con permiso de demolición y empezaron a construir sin planos presentados y con clausura por parte de fiscalia, lo que es peor es que con clausura siguen construyendo ya llevan una losa y van a ir por la segunda y planean construir hasta casi 21 meros de altura en una zona de caba donde sólo se puede hasta 9 mts de altura ya hicimos denuncias con vecinos en gobierno de la ciudad 147 en fiscalia pero aún la obra sigue y nadie la detiene con clausura y todo que se puede hacer? Gracias.

        1. Hola Diego. Si esta en manos de la fiscalia y a pesar de la clausura siguen construyendo, no se puede hacer mucho más. Comprendo tu preocupación y la de la seguridad tuya y la de los demás. El tema esta en manos de la justicia con sus tiempos y procedimientos. Saludos. Carlos

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