PROCREAR: DESEMBOLSO FINAL y VISADO
Muchas familias se anotaron al programa PROCREAR, llenaron el formulario en la página del banco con todos los requisitos, a los efectos de una especie de prefactibilidad. De forma mágica, pasado un lapso de tiempo, el dinero ya estaba depositado en la cuenta bancaria. Y la prefactibilidad? De repente y sin mucho preámbulo la familia ejecuta el primer instinto: hay que empezar a construir.
Buscar constructor, empezar a ver costos y condiciones en varios corralones, definir detalles y poner fecha para empezar a ejecutar. Quizás alguna familia haya elegido algún modelo que ofrece el sistema o haya generado su propio modelo. La obra de repente, empezó su ejecución.
Poco tiempo, poca información
Ya pasaron algunos pocos meses, la casa ya está casi en una etapa avanzada, faltaran detalles más detalles menos, pero la gran “caja” ya está materializada. La familia adjudicataria tiene presente que no le depositaron todo el dinero y que quedan pendiente un 5 % y averiguando con el banco, entre la letra chica aparece un requisito que parece algo “simple” deberá presentar ante el banco un “plano visado por profesional”
Plano visado por el municipio: el mundo del revés
Este plano a visar se debe presentar en el municipio ANTES de empezar la obra y no después. El requisito del plano visado por un profesional arquitecto (o técnico maestro mayor de obra) matriculado, implica presentar el caso “a construir” en modo proyecto a los efectos de su verificación por parte del municipio. Existen dos casos bien marcados a evaluar la factibilidad del visado: caso lote propio baldío (baldío virgen sin construcciones) y caso lote familiar (en el fondo, arriba o en el medio de un lote que pertenece a los padres o es de varios hermanos, etc.)
Cuando la obra ya está ejecutada (consumada) y queda pendiente ese desembolso (si está leyendo esta nota es porque es su caso) el visado ya no tiene sentido porque como se dijo antes, es con el propósito de analizar el caso con un profesional, las normas ordenanzas y leyes municipales y provinciales para así presentarlo ante el municipio para que quede asentado y analizado. Si se hubiera realizado de esta forma, esa obra queda ingresada con un número de expediente o de ingreso de lo que se va a construir, pero muchas familias al no saberlo no hicieron nada de esto y empezaron la obra de forma clandestina.
Cabe aclarar que “avisarle al banco” no alcanza, hay que avisarle al municipio también, mediante un visado presentado por un profesional antes de construir.
¿entonces qué hacemos?
Lo que hacemos es presentarlo como “obra ejecutada sin permiso” o su definición similar según cada municipio en donde este la obra ejecutada (realmente los procedimientos y definiciones cambian de municipio en municipio, pero el “alma del trámite” es el mismo). El tema radica que ahora es más complicado, tortuoso o principalmente costoso (si, costoso). Cada caso debe ser informado por el propietario al profesional que elija y verificar si está en condiciones de poder presentar el plano.
A continuación, algunos requisitos que podrían ser una barrera para la presentación municipal según el caso:
- Que el caso no se puede empadronar (hacer los planos) por la zonificación o los antecedentes del predio en cuanto a otras construcciones ya realizadas
- Tema dominial: que el predio o lote en cuestión, no tenga escritura, este en trámite, o tengan una boleta de compra venta (algunos municipios no toman este instrumento), que este el predio en sucesión, que sean varios titulares y alguno no quiera firmar, que el terreno no tenga papeles, el listado es grande. Para simplificar el máximo instrumento legal es la escritura con propietario vivo
- Que tenga deuda de impuestos municipal
- Que la obra no está realmente avanzada (para empadronar debe estar avanzada en un 90%)
- Que la obra este intimada o denunciada
- Que no se haya previsto el gasto del plano municipal y los costos que acarrea el mismo, regulados por los colegios pertinentes bajo la misma ley (para muchas familias puede ser casi imposible el pago del plano)
- El predio es una unidad funcional que está afectada a propiedad horizontal (PH), quizás el caso más complejo y difícil de todos sea este caso
- Que la obra no este ejecutada en un 90%, es decir si el valor de ejecución es mucho menor no se podrá empadronar sobre la figura hecho consumado, se deberá charlar con el profesional
- Que otras construcciones existentes en el predio impidan el empadronamiento
Para poder evaluar la viabilidad del caso es conveniente comunicarse con algún profesional de la zona o municipios lindantes sea arquitecto o maestro mayor de obras y que esté al tanto de estos temas (que sepa sobre temas legales).
Recuerde, si va a empadronar la obra el plano final tendrá sello “REGISTRADO” sea antirreglamentario reglamentario según cada caso y las normas vigentes de construcción municipales y provinciales. Nunca será APROBADO, sello exclusivo para aquel que haya realizado la presentación municipal en su debido tiempo y forma cumpliendo con todos los pasos legales, técnico y administrativo.
Hola Carlos, yo solo tengo un boleto de compra venta (ni escritura ni plano de mensura) y tengo que presentar el plano visado. El colegio me lo visa pero no la municipalidad por no tener mensura…mi pregunta es si puedo con eso (solo con el visado del Colegio) solicitar el 5% restante
Hola Gabriel. El plano que te solicita el banco es un visado MUNICIPAL (no del colegio de arquitectos o tecnicos, que es complementario al tramite del visado municipal). El municipio es el que evalua cada caso en particular en base a cientos de variables, entre ellas que tengas una escritura que de por entendido que sos el propietario. Siendo que tenes un boleto de compra venta, tendrias que ir al municipio y consultar tu caso o con un profesional de la zona que sepa sobre este tema. Saludos. Carlos
Hola Carlos, antes que nada gracias por la información! es muy útil para nosotros que muchos no estamos muy empapados del tema. A mi me faltan respuesta.
Te comento mi caso: salí sorteada en el procrear, tengo papel de compra venta pero no tengo escritura. El lote es grande y se subdividió entre 3 hermanos (solo entre familia se hizo esto) pero legalmente para el municipio no se puede por la ubicación que tiene.
Yo cuando me anote presente el papel de compra venta con todo al día (libre de deuda). El MMO me hizo los planos y me lo firmo en el colegio de técnicos pero no en la municipalidad y en base a tus comentarios estaría en falta.
Tengo casi el 80% de la casa terminada. Para pedir el 5% restante del procrear según tu criterio y conocimiento que es lo que debería hacer? Hasta ahora nadie del banco se comunico conmigo para pasarme a crédito personal que es lógico que bajo mi circunstancia me vana cambiar.
gracias y espero su respuesta.
saludos cordiales!
Hola Ayelén. Es lo que digo en la nota, no se puede hacer los planos de cualquier cosa, cada caso debe ser evaluado. El municipio te esta respondiendo que en ese lote, con esa ubicación y estando en las cocndiciones constructivas que me describis no podra ser presentado. Sugiero contrates a con colega que este en estos temas (algun colega arquitecto de la zona o municipios aledaños para que lo puedas evaluar en estudio que opciones tenes). Lo del MMO que me estas contando, esta incompleta la info que me das, por lo cual no voy a opinar sobre eso. Comunicate por telefono y pedi turno y honorarios con colega de la zona. Saludos. Carlos
Buenos dias Carlos, soy de Lago Posadas, Santa Cruz, es una pequeña localidad de 400 habitantes, en abril de 2022 nos pagaron el procrear, empezamos a construir en agosto, terminando la obra en marzo de este año, aquí no hay municipio, hay comisión de fomento, no había MMO, hasta el momento, nosotros elegimos la Alfonsina, la modificamos, e hicimos un poco más grande, 66mtrs2. sin excedernos del 10% permitido. recien en abril de este año nos llegó el correo del banco para solicitar el 5% restante. el MMO del comisionado nos visó el plano de alfonsina. pero aún no podemos presentarlo. Estará bien presentar ese plano o hacemos uno correspondiente a la vivienda finalizada? Te cuento que acá, hay varios que modificaron, y cómo no viene nadie a controlar por ser un pueblo pequeño ya alejado de todo, hacen como que viva la pepa. Gracias de antemano.
Ricardo. Tu caso es muy especial y seria deshonesto de mi parte responderte. Evidentemente, la localidad donde residen ustedes debe depender de una ciudad cabecera que es la que emite los impuestos municipales locales. Deberias empezar consultando por ese camino. Saludos
Buenas tardes Carlos, como estas? Leyendo la nota, resulta que me encuentro en una situación parecida.
Soy del partido de Hurlingham, y ya la obra esta finalizada, voy por la cuota N.º 6 aproximadamente, resulta que recibo un mail pidiéndome, entre otras documentaciones, el plano visado, el tema es que la vivienda se construyo arriba de la casa de mis padres y no tengo ningún plano.
¿Qué se podría hacer en esta situación?
Muchas gracias de antemano y disculpa la molestia.
Hola Andrés. Podés comunicarte conmigo por el whatsapp que figura en el sitio. Estoy atento. Saludos. Carlos
Buen día Carlos! Cómo estás? Te quería consultar qué sucede en mí caso ya que en la localidad que vivo no se solicita permiso de obra y ahora me encuentro que sin un plano visado no puedo solicitar el desembolso final y hasta puedo ser multada. Agradezco tu respuesta.
Hola Natalia. Te sugiero que averigues bien este tema que me comentas con algun colega arquitecto o maestro mayor de obras de la zona o alguna localidad aledaña (no sé donde estas). Asi te asesora y te puede informar que vias tenes. Saludos. Carlos
Hola Carlos te hago una consulta se puede presentar en procrear un plano visado a regularizar? Espero tu respuestas muchas gracias
Hola Damian. Depende del caso, los antecedentes y otros aspectos que tienen que ver con la normas y ordenanzas locales. Consultalo con un colega del municipio o municipio aledaño. Saludos. Carlos
Hola. Realice la casa con una empresa que hace casas, ellos me dieron el plano y actualmente la estoy terminando. Pero no hice la presentación que ahora para dar el final de obra el banco me pide un visado municipal por el credito PROCREAR. Mi consulta es, tengo que presentar un plano en el municipio con arquitecto? desearia saber los pasos. Gracias
Hola Graciela. Como tu casa fue ejecutada sin permiso municipal y ahora estas necesitando el desembolso final del credito, vas a tener que contactarte con un arquitecto de la zona para consultar las particularidades de tu caso y si este fuera viable legalmente para presentar el plano de obra y empadronar, en este caso, la obra que se ejecuto de forma cladestina (clandestina porque no se hizo la presentación desde el momento cero en el municipio y te lo va a tomar bajo esa definición). Como digo en la nota más arriba, cada caso hay que evaluarlo con el profesional de la zona o aledaños. Saludos. Carlos
Buenos dias Carlos grcias por tu informacion, yo estoy en esa situacion, tengo la obra al 80% y la reacion ahora tengo la carpeta presentada al municipio por un Arquitecto. Vos sabes que ocurre con el banco en este caso?.
Hola Florencia. No me queda claro lo que me comentas o esta incompleto. Si tenes arquitecto y se presento un plano, primero se lo tenes que consultar a él y segundo podes consultar con el numero de carpeta o expediente (depende en que instancia este) verlo en el municipio. La nota de mi blog hace referencia a los casos que estan en obra o al final de la misma y que NUNCA contemplaron a un profesional y cuando estan por cerrar con el banco chan!… esto implica o repercute en otro camino más dificil o quizas imposible (segun cada caso). Sugiero contratar a profesionales que esten empapados en esta tematica, no maestro mayor de obra o arquitectos que son parientes, amigos o conocidos. Saludos. Carlos
Hola Carlos yo estoy en una situación un tanto particular,el dinero que me proporcionaba el procrear ,no me alcanzaba para hacer la obra en construcción tradicional y decidí hacerla industrializada respetando el Plano Original de la Vivienda
Ya está terminada y en más ya vivimos en Ella .Seguro tendré Algunos Problemas para el visado del Plano ?
Hola. La materialidad de ejecución no es un condicionante. El problema reside cuando se ejecuto sin profesional arquitecto o mmo matriculado (antes de construir o empezar) ya que probablemente no cumplas muchas normas y ordenanzas de la zona. Eso si es un problema para la confección del plano, porque no todos los municipios «empadronan» cualquier cosa. Lo tenes que consultar con un profesional de la zona mediante llamado por telefono para evaluar tu caso de forma particular. Saludos. Carlos
Hola Carlos, yo realicé el plano de la obra con un arquitecto que por temas de salud no pudo seguir trabajndo ni seguir con los tramites, es decir, tengo plano, inciamos la obra y nunca ingresó al Municipio de mi zona para ser visado. Hay alguna forma ahora de que sea aprobado, por mas que la obra ya este iniciada? Te cobran multa?
En mi caso ya comencé a pagar el credito pero me enviaron un email solicitandome fotos actuales de la obra y el plano visado.
Hola Julieta. Podés ingresar el plano (contratando un profesional arquitecto matriculado) bajo la caratula del expediente «Obra Sin Permiso» o «Subsistencia». Tene en cuenta, que cada caso, debe ser evaluado ya que no es lo mismo un lote con una sola casa o que hayan dos o tres en el mismo lote (casas construidas con anterioridad tengan o no plano anterior) o este afectado el predio a PH). Tenes que evaluar tu caso con un colega de la zona o aledaños a tu municipio. Un tema más, cuando se ejecuta la casa sin permiso municipal hablamos de una obra clandestina y el hecho de que se haya realizado bajo esa figura implica sello REGISTRADO o sello similar según el municipio. El APROBADO es SOLO y exclusivo para los que hacen la presentación ANTES DE EMPEZAR LA OBRA. Saludos. Carlos
Buen día Carlos, cómo estas? Muy interesante la nota. Me encuentro en esa situación. Ya terminamos de construir, sobre lote propio (escriturado), y ya firmamos y se constituyó hipoteca.
La casa la construimos en el Delta de Tigre.
Nos acaban de informar vía mail que como no tenemos el plano visado no se puede continuar con el tramite de desembolso del 5%.
Que se puede hacer?
Desde ya muchas gracias!
Hola Ricardo. Sugiero te contactes con un arquitecto de la zona de Tigre o aledaños. Gracias. Saludos