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Conceptos y requisitos al Final de Obra

Certificado final de obra. El cambio de profesional director de obras. El aspecto legal, técnico y administrativo del proceso. La presentación municipalidad y el expediente de obra sea que exista o no.

La obra está en plena ejecución, el lapso se ha alargado, el dinero es cada vez más escaso y la relación del cliente con el profesional se ha erosionado más de lo imaginado son entre tantas, el principio de un final anunciado, poco racional, que trae como consecuencia un alejamiento del profesional de la obra quien es responsable.

A continuación, cinco situaciones habituales que destapan situaciones, vicios, dejadez y negligencia de ambas partes. Las situaciones con sus posibles soluciones. De todos modos, esto es a modo de introducción y cada caso amerita consulta para poder abordarlas de la mejor forma.

5 situaciones “de manual”

  1. Profesional amigo o pariente. Puede ser una mentira del propietario “disfrazándolo” como que el sobrino arquitecto se fue a Italia y no pudo seguir la obra (lo escucho mínimo 5 veces por mes). El municipio dejo una “acta o cedula” intimando al propietario presentar la documentación. Llama por teléfono dando la excusa antes mencionada y solicitando un “certificado final de obra”. Hay propietarios que se lanzaron a construir solos con un croquis confeccionado en computadora por ellos mismos (o quizás se lo haya realizado el sobrino maestro mayor de obras que no le cobro) pero nunca existió un asesoramiento ni menos una mínima entrevista que implica el proceso constructivo, técnico, legal y administrativo. Los casos de obras intimadas son los casos más graves porque deberá hacerse cargo un profesional matriculado del caso, señalar al propietario todo lo que NO se ajusta a la norma (en tiempo record) presentar el expediente en la municipalidad y cobrar el honorario (nada barato) para presentarse como el director de obra y terminar la misma. Casi nadie opta por este camino que se termina presentando como subsistencia y pagar una suma altísima al municipio.

«Los casos de obras intimadas son los casos más graves porque deberá hacerse cargo un profesional matriculado«

2. Profesional constructor. Tomo la obra, pero no es el director de obra sino el comerciante cabecilla y responsable de la EJECUCIÓN DE LA OBRA. A veces, en el afán de tomar una obra, dice que va a presentar las cosas en la municipalidad, pero como sabe que es muy caro saltar al profesional matriculado termina haciéndose el “distraído” y dejando pasar esa presentación. Es que él no está para ese tema, quiere construir y ganar plata con la obra. Los propietarios no comprenden que el constructor no puede ser al mismo tiempo director de obra (director es el que controla y son los ojos técnicos del cliente). Cuando la obra es intimada por el municipio, o la denuncia de un vecino o porque simplemente exigió el plano, el teléfono del comerciante responde cada vez menos. La ley es clara en estos casos, el propietario es solidario a las decisiones de una obra que se ejecutó en su propiedad con el consentimiento del mismo y sin un expediente en la cerca del terreno desde el día uno.

«el constructor no puede ser al mismo tiempo director de obra»

3. Profesional que no solicito el expediente de obra. Al igual que los casos anteriores, no se puede solicitar un certificado final de una obra clandestina o ilegal que se empezó de forma irregular. Puede ser que el cliente lo sabía (en realidad lo sabe) o confió en este colega que iba a presentarlo. En estos casos es conveniente consultar a otro profesional (consulta paga) o terminar la obra y contratar a un profesional nuevo (entiéndase, “contratar” mediante contrato profesional sellado ante el colegio profesional, es decir, lo que no se hizo antes) para presentar el expediente como “hecho consumado” y pagar las correspondientes multas y punitorios (siempre que esto sea posible según el tipo de obra, es decir, no es lo mismo una vivienda unifamiliar en lote propio que la construcción de 7 duplex en un lote de 10×50)

«No se puede solicitar un certificado final de una obra, de una obra que empezó o nació clandestina. En este caso el camino es otro»

4. Cambiar de profesional. Se presentó todo en el municipio, por supuesto se firmó un contrato profesional y se realizaron los aportes y gastos de colegiatura. La relación se desgasto y el propietario quiere cambiar de profesional que le siga la obra (otro director de obra). Aunque no es conveniente económicamente y a nivel tiempos, cambiar de profesional no es tan fácil. A veces, es mejor ceder (siempre que se pueda) y tratar de llegar a un acuerdo para que el profesional actuante de final de obra. Si esto no fuera posible el nuevo profesional se tiene que hacer cargo del porcentaje faltante sumado a un costo adicional por “interpretación de obra” de lo YA se ejecutó. Es un numero alto de honorario y gastos de colegio.

«Cambiar de profesional no tan facil ni es conveniente a nivel tiempos ni económicamente.

5. Se terminó la obra, estamos viviendo en la propiedad, pero nunca dimos el final de obra. Por lo tanto, no tienen el plano aprobado. Quizás el tiempo paso, el municipio se percató que después de un tiempo el expediente de obra a construir esta en su faceta final, y ante el abandono o la dejadez del profesional que no dio aviso de fin de obra al expediente activo, el municipio intima a la propiedad. Son los casos que el propietario se pelea o por desgaste ya no tiene relación con el profesional. En este caso, el propietario no desea llamar al profesional original y solicita a un nuevo profesional el certificado final de obra. En este caso, el nuevo profesional deberá presentar un nuevo expediente denominado “conforme de obra” y deberá medir la casa. Quizás la casa este igual a lo que se presentó o tenga cambios mínimos o importantes. El nuevo profesional sabrá detectarlos y hacerlos saber al propietario. Es que los honorarios dependen mucho del antecedente presentado o de sus diferencias. De todos modos, el colegio respectivo obliga la medición desde cero (relevamiento). En este caso el trabajo no es solo el fin de obra sino retomar el viejo expediente como antecedente y conformar otro nuevo con toda la documentación con el título “medición” conforme de obra y presentar toda la documentación que solicite el municipio en estos casos, como contratos, planillas, revaluo de ARBA, etc.

… «el nuevo profesional deberá presentar un nuevo expediente denominado “conforme de obra” y deberá medir la casa. Quizás la casa este igual a lo que se presentó o tenga cambios mínimos o importantes. «

Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

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