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Dos casos habituales: plano municipal vivienda multifamiliar (PH)

Breve sintaxis de dos casos más habituales de consulta para viviendas bajo conformación de PH (tipo casa) en un mismo lote indiviso de escala baja o chica. Para municipios de la provincia de Buenos Aires

 

  • Caso vivienda unifamiliar que se adiciono o construyo otra de forma clandestina (sin planos)

Muchos municipios tienen ordenanzas o establecen en sus códigos excepciones para casos denominados “De Padre a Hijo”. Esto se debe a que, varias zonas urbanas, muchos “hijos” por la situación económica, la escasez de oportunidades, recursos, opciones crediticias, etc decidan contemplan construir en un predio familiar. Muchas áreas o barrios residenciales está prohibido agregar otra vivienda o las características estructurales de la zona en la que este emplazado el predio así lo restrinjan (Por agua y cloacas, zona especial, residencial exclusiva, densidad, etc.).

«Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción»

Se aclara que el hábito harto mal difundido de construir o encarar una obra (sea la escala que fuera) de forma clandestina / ilegal está mal considerado en los municipios y pueden existir diferentes multas o restricciones que comprometen el futuro de ese predio. Si ya construyo, termino la obra (se presenta habitable) y desea encarar desde cero o actualizar los planos del predio tenga en cuenta estos pasos lógicos básicos:

  1. Encare primero la presentación del plano municipal (registro de plano denominado “sin permiso”). Es requisito contar con escritura o boleto de compra/venta sellado por el banco. El titular (quien figura en la escritura) sea padre, hermano, abuelo, etc debe estar vivo. Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción, en ningún Municipio de la Pcia. de Buenos Aires. El plano lo hace un arquitecto matriculado.
  2. Luego, conforme a PH mediante plano de mensura con agrimensor. No se puede conformar PH si no tiene el plano “Registrado”. Esto es muy importante, ya que muchos desean conformarlo antes de una obra, durante o al finalizar sin un plano. El agrimensor necesita del plano. Es importante aclarar que el plano debe ser como mínimo con sello de “Registrado” y no “Sujeto a Demolición” ya que no se podrá realizar el trámite.
  3. Conformado el PH, definido que está en común y que es una unidad funcional privada se hace un reglamento. La propiedad ahora está en condiciones de poder ser vendida de forma separa.

 

Tenga en cuenta que el caso explicado arriba implica dos viviendas en un lote común indiviso. Los casos de subdivisión de terreno es otro concepto, un caso más complejo y depende de muchas variables propias del lugar que conviene consultar con el profesional.

«Los casos de subdivisión de terreno por dos viviendas es otro concepto, un caso más complejo»

Finalmente, si construyo su otro hijo u hermano (por más que sea pariente directo), es decir, una tercera o hasta
cuarta vivienda la situación se complica y está fuera de la ordenanza de “padre a hijo”. Son casos que se deben consultar más en detalle sin son viables su registración.

Consejo final: muchos se acuerdan cuando por fuerza mayor pasa lo peor (fallecimiento del titular, separaciones, convivencia, el hermano que quiere la parte que le corresponde, una intimación municipal, y el listado continua). En ese momento la situación tiende a complicarse en costos, tiempos y dolores de cabeza. No se duerma con este tema. Regularice y tenga todo de forma legal.

  • Vivo en un PH (Tipo casa) hice una ampliación sin permiso y deseo regularizar porque un vecino me denuncio, pero estoy teniendo problemas con una vecina para hacer tal trámite ¿se puede hacer los planos?

Es un caso muy común. También lo común y hasta habitual es llevarse mal con los vecinos del predio. En predios con dos, tres y hasta 8 ó 10 unidades se pierde el concepto básico de propiedad en “condominio”, los vecinos (por desgracia) usan conceptos erróneos o hasta egoístas con frases “tocaste los 15 de mi medianera” o ese pasillo “es mio”, “esa ventana esta sobre mi patio”, “ese dormitorio en la terraza esta mal” y el listado de disparates continua.

Para municipalizar el predio, hacer el plano actualizado de la vivienda que se amplió (entiéndase, el lote con todas las viviendas) se debe pedir a todos los vecinos que autoricen tal ampliación. Ahí comienza la hecatombe.

Este requisito es la duda de muchos, ¿Por qué le tengo que pedir a la vecina que firme tal autorización si es mi casa?. Esto se debe, básicamente, a que rigen normas y códigos de construcción, entre ellos los índices urbanísticos. Muchas veces sucede que un vecino puede (ante el inocente desconocimiento de sus vecinos) usar todo el índice urbano que rige en el predio a su favor dejando que las otras unidades (en un futuro) no se puedan ampliar, modificar o crecer. El municipio no toma a cada unidad funcional del PH como independiente (el mal llamado “tipo casa” por parte de las inmobiliarias para vender con nulo asesoramiento), sino el conjunto en el lote de forma equilibrada. Ahora, si fuera una casa en LOTE PROPIO se es “REY de su propio castillo” de la cosa. En un PH existen varios REYES en un LOTE COMPARTIDO EN VARIOS PEDACITOS.

La registración es casi imposible (en realidad es posible, el límite la pone la gente).

Finalmente, para complicar la situación, supongamos que los vecinos estuvieran en acuerdo en firmarle tal ampliación a su favor, en muchos municipios no es tan simple el trámite. La registración no implica “ir a ver lo que se hizo en la unidad 3 (la suya)” sino recorrer todas las unidades tipo casa y registrarlas también. Es decir, se registra todo lo que difiera del plano anterior que exista en el predio de forma irregular. Las variables del NO son cada vez mayores por todos los propietarios. Ya no es un tema de arquitectos o maestro mayor de obras, sino de algo peor, abogados, jueces y fiscales (el predio termina con cartas documentos y acciones legales entre condominos)

Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

260 comentarios en “Dos casos habituales: plano municipal vivienda multifamiliar (PH)”

  1. Hola estoy por comprar un Ph, este fue reaccionado y ampliado, le hicieron 1 piso más y una terraza
    ( ampliaron los metros), esto no está en el plano. Puede complicarme con la municipalidad? En este caso Vicente lopez, según ellos en provincia los Ph se pueden refaccionar y en caba no. Muchas gracias!

    1. Hola Vera. La pregunta que me haces por este medio, la podria responder con generalidades (y si lo hiciera te confundiria más porque entraria en muchas variables a razón de que hay datos que no tengo o no me das). La respuesta la tenes que evaluar (con documentacion en mano) en el estudio del profesional (entrevista paga) de algun colega de Vicente Lopez o aledaños para evaluar mejor tu caso y que tengas info de que opciones tenes y como podrias proceder. Los casos de PH son los más complejos y se necesita evaluar cada caso. Saludos. Carlos

  2. Hola buenas noches Arq. Paredes, antes que nada gracias por proveer de información rica a todos los internautas que pasamos por acá.
    Mi consulta es la siguiente, actualmente vivo en un terreno que da a dos calles, mi suegro nos dió la parte del fondo, dividimos literalmente el terreno en dos, mi casa da a una calle y la de el a la otra. El tiene un boleto de compraventa que afecta al terreno completo.
    Quiero regularizar mi situación, no tengo un solo papel por mi casa ya terminada, tampoco abono servicios publicos por no estar registrada, solo luz, gas y demas servicios comunes. Quisiera saber si puede ser subdividida o como puedo proceder para lo anteriormente consultado. Vivo en Berazategui.

    Muchas gracias.

    1. Hola Hernan. El primer paso es presentar /realizar el plano de obra municipal con las dos casas. Tendrias que consultar en el municipio (obras particulares) si te aceptan un boleto de compra venta (ya que tu suegro no tiene escritura). De todos modos, tu consulta amerita consulta paga en estudio ya que entran en juegos varios temas que escapan a este medio y calculo consultas que tendras. Contactate con un arqitecto de la zona. Saludos. Carlos

  3. Hola en un ph con frente compartido, ambos con garage iguales, yo quiero poner un porton automatico, cambiaria la fachada claramente, puedo hacerlo? puedo tener acciones legales? esto es en caba

  4. una consulta. Con el plano municipal aprobado de dos viviendas en un mismo lote, ¿se puede hacer la subdivisión en ph aunque no haya empezado a construirse?

    1. Vivo en un ph. Somos 2 UF. Yo vivo al fondo mi entrada es por pasillo
      Mi consulta es, que necesito para poder agregar arriba de mi casa una habitación más.

      1. Hola Maximiliano. Para resumir tu consulta, necesitas una consulta con arquitecto en estudio (coordina con algun colega de la zona donde residas o aledaños) para evaluar el caso y que tengas info para saber: primero como estas parado y segundo que opciones tienen. Estoy atento. Saludos. Carlos

  5. Pregunta por mera curiosidad y que no encuentro en google:

    En caso de querer unificar dos departamentos que se encuentran uno al lado del otro y son las únicas unidades de ese piso, es igual de complicado que en lo planteado en caso del PH? Cuál sería el procedimiento adecuado ANTES de iniciar la remodelación?

    1. Hola Nicolas. Antes de iniciar una remodelación contactate con un agrimensor por el tema legal y procedimientos; y el tema de la obra que queres hacer tenes que analizarla con un arquitecto de la zona por los temas de normas y ordenanzas asi como temas de PH. Saludos. Carlos

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