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Dos casos habituales: plano municipal vivienda multifamiliar (PH)

Breve sintaxis de dos casos más habituales de consulta para viviendas bajo conformación de PH (tipo casa) en un mismo lote indiviso de escala baja o chica. Para municipios de la provincia de Buenos Aires

 

  • Caso vivienda unifamiliar que se adiciono o construyo otra de forma clandestina (sin planos)

Muchos municipios tienen ordenanzas o establecen en sus códigos excepciones para casos denominados “De Padre a Hijo”. Esto se debe a que, varias zonas urbanas, muchos “hijos” por la situación económica, la escasez de oportunidades, recursos, opciones crediticias, etc decidan contemplan construir en un predio familiar. Muchas áreas o barrios residenciales está prohibido agregar otra vivienda o las características estructurales de la zona en la que este emplazado el predio así lo restrinjan (Por agua y cloacas, zona especial, residencial exclusiva, densidad, etc.).

«Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción»

Se aclara que el hábito harto mal difundido de construir o encarar una obra (sea la escala que fuera) de forma clandestina / ilegal está mal considerado en los municipios y pueden existir diferentes multas o restricciones que comprometen el futuro de ese predio. Si ya construyo, termino la obra (se presenta habitable) y desea encarar desde cero o actualizar los planos del predio tenga en cuenta estos pasos lógicos básicos:

  1. Encare primero la presentación del plano municipal (registro de plano denominado “sin permiso”). Es requisito contar con escritura o boleto de compra/venta sellado por el banco. El titular (quien figura en la escritura) sea padre, hermano, abuelo, etc debe estar vivo. Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción, en ningún Municipio de la Pcia. de Buenos Aires. El plano lo hace un arquitecto matriculado.
  2. Luego, conforme a PH mediante plano de mensura con agrimensor. No se puede conformar PH si no tiene el plano “Registrado”. Esto es muy importante, ya que muchos desean conformarlo antes de una obra, durante o al finalizar sin un plano. El agrimensor necesita del plano. Es importante aclarar que el plano debe ser como mínimo con sello de “Registrado” y no “Sujeto a Demolición” ya que no se podrá realizar el trámite.
  3. Conformado el PH, definido que está en común y que es una unidad funcional privada se hace un reglamento. La propiedad ahora está en condiciones de poder ser vendida de forma separa.

 

Tenga en cuenta que el caso explicado arriba implica dos viviendas en un lote común indiviso. Los casos de subdivisión de terreno es otro concepto, un caso más complejo y depende de muchas variables propias del lugar que conviene consultar con el profesional.

«Los casos de subdivisión de terreno por dos viviendas es otro concepto, un caso más complejo»

Finalmente, si construyo su otro hijo u hermano (por más que sea pariente directo), es decir, una tercera o hasta
cuarta vivienda la situación se complica y está fuera de la ordenanza de “padre a hijo”. Son casos que se deben consultar más en detalle sin son viables su registración.

Consejo final: muchos se acuerdan cuando por fuerza mayor pasa lo peor (fallecimiento del titular, separaciones, convivencia, el hermano que quiere la parte que le corresponde, una intimación municipal, y el listado continua). En ese momento la situación tiende a complicarse en costos, tiempos y dolores de cabeza. No se duerma con este tema. Regularice y tenga todo de forma legal.

  • Vivo en un PH (Tipo casa) hice una ampliación sin permiso y deseo regularizar porque un vecino me denuncio, pero estoy teniendo problemas con una vecina para hacer tal trámite ¿se puede hacer los planos?

Es un caso muy común. También lo común y hasta habitual es llevarse mal con los vecinos del predio. En predios con dos, tres y hasta 8 ó 10 unidades se pierde el concepto básico de propiedad en “condominio”, los vecinos (por desgracia) usan conceptos erróneos o hasta egoístas con frases “tocaste los 15 de mi medianera” o ese pasillo “es mio”, “esa ventana esta sobre mi patio”, “ese dormitorio en la terraza esta mal” y el listado de disparates continua.

Para municipalizar el predio, hacer el plano actualizado de la vivienda que se amplió (entiéndase, el lote con todas las viviendas) se debe pedir a todos los vecinos que autoricen tal ampliación. Ahí comienza la hecatombe.

Este requisito es la duda de muchos, ¿Por qué le tengo que pedir a la vecina que firme tal autorización si es mi casa?. Esto se debe, básicamente, a que rigen normas y códigos de construcción, entre ellos los índices urbanísticos. Muchas veces sucede que un vecino puede (ante el inocente desconocimiento de sus vecinos) usar todo el índice urbano que rige en el predio a su favor dejando que las otras unidades (en un futuro) no se puedan ampliar, modificar o crecer. El municipio no toma a cada unidad funcional del PH como independiente (el mal llamado “tipo casa” por parte de las inmobiliarias para vender con nulo asesoramiento), sino el conjunto en el lote de forma equilibrada. Ahora, si fuera una casa en LOTE PROPIO se es “REY de su propio castillo” de la cosa. En un PH existen varios REYES en un LOTE COMPARTIDO EN VARIOS PEDACITOS.

La registración es casi imposible (en realidad es posible, el límite la pone la gente).

Finalmente, para complicar la situación, supongamos que los vecinos estuvieran en acuerdo en firmarle tal ampliación a su favor, en muchos municipios no es tan simple el trámite. La registración no implica “ir a ver lo que se hizo en la unidad 3 (la suya)” sino recorrer todas las unidades tipo casa y registrarlas también. Es decir, se registra todo lo que difiera del plano anterior que exista en el predio de forma irregular. Las variables del NO son cada vez mayores por todos los propietarios. Ya no es un tema de arquitectos o maestro mayor de obras, sino de algo peor, abogados, jueces y fiscales (el predio termina con cartas documentos y acciones legales entre condominos)

Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

192 comentarios en “Dos casos habituales: plano municipal vivienda multifamiliar (PH)”

  1. hola! tengo una duda, en un ph mi suegra se construyo atras una vivienda prefabricada de 36m cuadrados. nosotros vivimos en la parte de adelante (80m cuadrados) , pero compartimos la entrada (ella para pasar a su casa atraviesa toda la nuestra) que me recomienda hacer para poder tener una entrada independiente tanto ella como yo?gracias!

  2. Hola arquitecto, mi nombre es Verónica, quería consultarle mi caso. Mis suegros tienen una casa al frente y nos ofrecieron construir atrás, ellos tienen los planos de su vivienda y nosotros estamos con la obra a medio hacer. Quisiera saber cómo debo continuar para hacer la subdivisión. Muchas gracias.

    1. Hola Veronica. Tenes que actualizar el plano que tienen tu suegros. Hay que presentar un nuevo plano (se vuelve a medir todo de nuevo) y se incorpora lo nuevo. Lo hace un arquitecto por lo cual tenes que comunicarte con alguno para pulir detalles y comentarte como es el tramite y que necesitas (si estas en la zona oeste me podes llamar). Una vez realizado el plano de obra municipal seguis con un agrimensor para que te lo afecte a PH (subdivisión). Saludos. Arq. Carlos Paredes

  3. Hola buenas tardes, realicé hace mas de 10 años la construcción de mi casa arriba de la de mi mamá. Ella ahora tiene que finalizar la sucesión/declaratoria de herederos y quiere vender la casa. Debe ella actualizar los planos en ese trámite y luego puedo hacer la subdivisión? Cuales son los primeros pasos a realizar si es que puedo avanzar con algo? O bien con quien debería contactarme? Muchas gracias!

      1. Hola Arq Carlos.quisiera saber si es posible hacer una subdivisión con boleto de compra o solo luego de escriturar.dos familias que queremos comprar vivienda múltifamiliar con plano aprobado pero sin subdividir aún.o tenemos que escriturar-subdividir-escriturar nuevamente?muchas gracias.feliz año.

        1. Hola Carolina. Para realizar/encarar la subdivisión deben tener la escritura. Si no la tienen, una opción es que la subdivisión la encare la persona que actualmente es la verdadera propietaria del predio multifamiliar (que tiene la escritura). Amplia el asesoramiento con un agrimensor. Saludos. Carlos

      2. Discúlpame tengo un ph y con el vecino compartimos la salida de la cloaca( es decir la salida de la cloaca viene de mondepto y sale por su casa a la calle) se le rompió un tramo del caño a el y nos pusimos de acuerdo para pagar el arreglo a medias si bien a mi no me perjudicaba ) resulta que ahora que hizo el arreglo me esta pidiendo 4 veces más de lo que me solicitó cosa que no puedo pagar.
        Me amenaza que va a pedir la división cloacal.
        Mi consulta es puede? En ese caso yo debería romper todo mo depto para cambiar la salida, es posible que me obligue

        1. Hola Nancy. Para responder, se necesitan dos datos basicos, recorrer el lugar en cuestión y analizar la documentación que tengan (reglamentos, planos municipales, de subdivisión, de servicios, etc) Te sugiero, ya que me lo consultas, lo resulevas con la visita de un colega arquitecto al lugar asi puede analizar el caso y saber como proseguir. Saludos. Carlos

  4. Hola Soy dalia. Poseo un PH que consta de 2 departamentos (PB y 1° Piso) Tengo el plano y todos los papeles en regla, pero se encuentran como una sola propiedad. Mi intención es subdividir esa propiedad para venderla por separado. Cual sería el trámite que debo realizar?

    1. Hola Dalia. Gracias por consultar. Si estas en la zona oeste podes llamarme y acordamos un encuentro. De lo contrario, si estas en otros partidos/municipios contactate con un colega arquitecto de la zona para asesoramiento. La consulta que me haces america consulta en estudio. Estoy atento. Saludos. Arq. Carlos Paredes

  5. Buen día Arquitecto, soy propietario de un ph en Vicente López, resulta que la terraza de mis habitaciones figuranen los planos como terraza del departamento de adelante, la puedo reclamar como propias? Es legal que el vecino sea dueño de mí techo? hubo filtraciones de agua mientras vivía la dueña anterior y los techos están destruidos,me corresponde a mí el arreglo? Muchas gracias!

    1. Hola Matias. Si, puede ser la terraza de una unidad vecina. Esto no significa que siendo la terraza de otra unidad, sea ilegal, sino que fue conformado asi porque alguien lo penso asi. Por eso antes de comprar hay que MIRAR LOS PLANOS (cosa que nadie hace). Con respecto a los arreglos, el plano de la terraza es similar al plano de un muro (que divide o separa dos unidades). Es la parte que se denomina en común (el plano que separa). Si hay filtraciones, lo debe solucionar el consorcio o en su defecto, si no lo hubiera constituido, el 50% de cada parte en cuestión. Saludos. Arq. Carlos Paredes

      1. Buenos días. Quería consultar cómo averiguar (y quién se encarga de hacerlo) si en mi techo puedo construir una terraza. Vivo en un PH donde la PB tiene su propio patio y en la PA donde estoy yo mi idea es hacer una terraza pero la escritura dice que el techo es un espacio común y que la PB es dueña del 54,5% y la PA del 45,5%. ¿Cómo debería hacer para negociar con la PB? ¿Podría al menos hacer uso del 45,5% del techo sin acordar con la PB?. Muchas gracias.

        1. Hola Pablo. Con toda la documentación que tenes, solicita o acorda una entrevista paga en estudio con un arquitecto para evaluar el caso. Seguramente implica consulta técnica de viabilidad. Contáctate con un colega de la zona o alrededores. Estoy atento. Saludos. Arq. Carlos Paredes

  6. Buenos días Carlos, compre un ph pb al frente con garage en donde tengo vecinos arriba y para el fondo que se comunican por medio de un pasillo, quería realizar 2 consultas?
    1)Mi vecino de arriba tiene una cocina que da a mi patio la cual tiene una ventana por la cual se pone a charlar con la vecina de atras, esta ventana puede estar ahí?, no figura en los planos esta cocina, sólo figura que hay una pérgola
    2) En el frente de mi casa está la escalera de acceso para los vecinos la cual está dentro de mi propiedad según entiendo los planos, los cuales figura que mi propiedad comienza en la línea municipal, esta misma escalera puede estar ahí? Y también pueden ellos guardas cosas debajo de la escalera, como motos, macetas , baldosas etc
    Gracias, saludos

      1. Hola buenas tardes quería consultarle. Los pasos a seguir para hacer una subdivisión solo tengo la escritura provincial y hay cuatro viviendas en un mismo lote es multifamiliar. Y quería escriturar mi departamento. Como seria. Los pasos el plano municipal y que más? Mis padres ambos está vivos me dijeron que yo me haga cargo de los gastos y firman ya que somos cinco hermanas. Y quería saber costos aproximados. La subdivisión es más cara que los planos municipales o similares? Gracias

        1. Hola Nadia. Gracias por consultar. Si estas en la zona oeste podes llamarme y acordamos un encuentro. De lo contrario, si estas en otros partidos/municipios contactate con un colega arquitecto de la zona para asesoramiento. La consulta que me haces america consulta en estudio. Estoy atento. Saludos. Arq. Carlos Paredes

      2. Hola! Hice una construcción arriba del taller de mi papa. La edificacion fue interna pero tienen entradas independientes. Ahora mis padres van a construir donde era el taller. Los planos que están son solo de cuando era taller, que debería hacer para subdividir. El terreno aprox tiene 110m2 cubierto y 130m2 total.
        Gracias

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