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Dos casos habituales: plano municipal vivienda multifamiliar (PH)

Breve sintaxis de dos casos más habituales de consulta para viviendas bajo conformación de PH (tipo casa) en un mismo lote indiviso de escala baja o chica. Para municipios de la provincia de Buenos Aires

 

  • Caso vivienda unifamiliar que se adiciono o construyo otra de forma clandestina (sin planos)

Muchos municipios tienen ordenanzas o establecen en sus códigos excepciones para casos denominados “De Padre a Hijo”. Esto se debe a que, varias zonas urbanas, muchos “hijos” por la situación económica, la escasez de oportunidades, recursos, opciones crediticias, etc decidan contemplan construir en un predio familiar. Muchas áreas o barrios residenciales está prohibido agregar otra vivienda o las características estructurales de la zona en la que este emplazado el predio así lo restrinjan (Por agua y cloacas, zona especial, residencial exclusiva, densidad, etc.).

«Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción»

Se aclara que el hábito harto mal difundido de construir o encarar una obra (sea la escala que fuera) de forma clandestina / ilegal está mal considerado en los municipios y pueden existir diferentes multas o restricciones que comprometen el futuro de ese predio. Si ya construyo, termino la obra (se presenta habitable) y desea encarar desde cero o actualizar los planos del predio tenga en cuenta estos pasos lógicos básicos:

  1. Encare primero la presentación del plano municipal (registro de plano denominado “sin permiso”). Es requisito contar con escritura o boleto de compra/venta sellado por el banco. El titular (quien figura en la escritura) sea padre, hermano, abuelo, etc debe estar vivo. Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción, en ningún Municipio de la Pcia. de Buenos Aires. El plano lo hace un arquitecto matriculado.
  2. Luego, conforme a PH mediante plano de mensura con agrimensor. No se puede conformar PH si no tiene el plano “Registrado”. Esto es muy importante, ya que muchos desean conformarlo antes de una obra, durante o al finalizar sin un plano. El agrimensor necesita del plano. Es importante aclarar que el plano debe ser como mínimo con sello de “Registrado” y no “Sujeto a Demolición” ya que no se podrá realizar el trámite.
  3. Conformado el PH, definido que está en común y que es una unidad funcional privada se hace un reglamento. La propiedad ahora está en condiciones de poder ser vendida de forma separa.

 

Tenga en cuenta que el caso explicado arriba implica dos viviendas en un lote común indiviso. Los casos de subdivisión de terreno es otro concepto, un caso más complejo y depende de muchas variables propias del lugar que conviene consultar con el profesional.

«Los casos de subdivisión de terreno por dos viviendas es otro concepto, un caso más complejo»

Finalmente, si construyo su otro hijo u hermano (por más que sea pariente directo), es decir, una tercera o hasta
cuarta vivienda la situación se complica y está fuera de la ordenanza de “padre a hijo”. Son casos que se deben consultar más en detalle sin son viables su registración.

Consejo final: muchos se acuerdan cuando por fuerza mayor pasa lo peor (fallecimiento del titular, separaciones, convivencia, el hermano que quiere la parte que le corresponde, una intimación municipal, y el listado continua). En ese momento la situación tiende a complicarse en costos, tiempos y dolores de cabeza. No se duerma con este tema. Regularice y tenga todo de forma legal.

  • Vivo en un PH (Tipo casa) hice una ampliación sin permiso y deseo regularizar porque un vecino me denuncio, pero estoy teniendo problemas con una vecina para hacer tal trámite ¿se puede hacer los planos?

Es un caso muy común. También lo común y hasta habitual es llevarse mal con los vecinos del predio. En predios con dos, tres y hasta 8 ó 10 unidades se pierde el concepto básico de propiedad en “condominio”, los vecinos (por desgracia) usan conceptos erróneos o hasta egoístas con frases “tocaste los 15 de mi medianera” o ese pasillo “es mio”, “esa ventana esta sobre mi patio”, “ese dormitorio en la terraza esta mal” y el listado de disparates continua.

Para municipalizar el predio, hacer el plano actualizado de la vivienda que se amplió (entiéndase, el lote con todas las viviendas) se debe pedir a todos los vecinos que autoricen tal ampliación. Ahí comienza la hecatombe.

Este requisito es la duda de muchos, ¿Por qué le tengo que pedir a la vecina que firme tal autorización si es mi casa?. Esto se debe, básicamente, a que rigen normas y códigos de construcción, entre ellos los índices urbanísticos. Muchas veces sucede que un vecino puede (ante el inocente desconocimiento de sus vecinos) usar todo el índice urbano que rige en el predio a su favor dejando que las otras unidades (en un futuro) no se puedan ampliar, modificar o crecer. El municipio no toma a cada unidad funcional del PH como independiente (el mal llamado “tipo casa” por parte de las inmobiliarias para vender con nulo asesoramiento), sino el conjunto en el lote de forma equilibrada. Ahora, si fuera una casa en LOTE PROPIO se es “REY de su propio castillo” de la cosa. En un PH existen varios REYES en un LOTE COMPARTIDO EN VARIOS PEDACITOS.

La registración es casi imposible (en realidad es posible, el límite la pone la gente).

Finalmente, para complicar la situación, supongamos que los vecinos estuvieran en acuerdo en firmarle tal ampliación a su favor, en muchos municipios no es tan simple el trámite. La registración no implica “ir a ver lo que se hizo en la unidad 3 (la suya)” sino recorrer todas las unidades tipo casa y registrarlas también. Es decir, se registra todo lo que difiera del plano anterior que exista en el predio de forma irregular. Las variables del NO son cada vez mayores por todos los propietarios. Ya no es un tema de arquitectos o maestro mayor de obras, sino de algo peor, abogados, jueces y fiscales (el predio termina con cartas documentos y acciones legales entre condominos)

Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

137 comentarios en “Dos casos habituales: plano municipal vivienda multifamiliar (PH)”

  1. Buenas tardes, tenemos un terreno de medidas uniformes cuya superficie total ronda los 370 metros cuadrados ubicado en una esquina en el municpio de pilar, fue comprado entre dos personas, es decir esta a nombre de dos personas, mi pregunta es si es factible subdividirlo de algun modo dado q la division casera que hicimos en una esta contruyendo mi socio, y la otra supuesta mitad que seria la mia quisiera venderla, muchas gracias

    1. Facundo, gracias por contactarte. Tu consulta no implica una respuesta única y aborda muchas variables y temas que son convenientes consultarlas en estudio previa coordinación y con honorario accesible. Sugiero llames por teléfono o coordines con un arquitecto de de tu confianza. Saludos. Carlos

  2. Estimado compramos un ph es uno al lado del otro ,pero el vecino que no es muy amigable tiene la terraza encima de mi techo y vi que hace fuego con una chapa . La consulta es . La superficie del techo es de el ? O esa terraza,la cual no tengo acceso físico es compartida ? Gracias de antemano

    1. Hola Sebastian. Cuando compraste la escribania te tuvo que haber tado tres cosas, el plano de obra municipal, el plano de subdivisión y el reglamento de copropiedad (no me decis en donde es esto, comprendo que es pcia. Bs. As.). En el reglamento y en el plano de subdivisión esta la respuesta a tu caso. saludos. Carlos

  3. Hola, mi padre titular de la escritura quiere subdividir el terreno de 30 x 10 , en beneficio de mi hermano la parte del fondo donde edificó (dos plantas) y la parte de la casa de ella (adelante) para mi. Para esa division se toma en cuenta la superficie solo del terreno o la superficie de lo construido? es decir las dos plantas del fondo? Es en Municipio de Matanza.
    Mil gracias por su atención.

    1. Quisiera agregar , que la edificacion de adelante no utilizaria el pasillo, que da al fondo, eso se toma como pasillo comun o solo es propiedad del fondo ?

    2. Hola Alberto. La subdivisón es afectada a PH (propiedad horizontal) en base a lo construido siendo la unidad 1 y 2 del lote X. El lote en si no se puede dividir. El primer paso es que hagas los planos municipales con un arquitecto. estoy atento. Saludos. Carlos

  4. Hola Carlos! Tengo un tema que me saca el sueño,le comento…
    Mi abuela es dueña de una terreno con dos casas(una para cada hijo con acuerdo de palabra) que comparten pasillo,en la de adelante vive mi madre y en la de atras mi tio.Hace muchos años mi tio había empezado una construcción arriba de la losa de donde vive mi madre,nunca la termino y mucho menos declaro la precaria construccion.Ahora,mucho tiempo despues su hijo(mi primo) esta queriendo seguir con la obra que dejo su padre sin consultar a la abuela(dueña),los ruidos de la construcción produce mucha molestia y preocupación en mi madre (quien vive abajo)
    Mi consultas son,¿se puede parar esa construcción debido a que nunca pidieron permiso?
    Si se hiciera una subdivisión entre los hijos de la propietaria,¿la construcción no declarada le corresponde a quien vive abajo?
    ¿A quien le corresponde pagar una multa por construir sin permiso municipal?

    Desde ya muchisimas gracias

    1. Hola Aldana. Si denuncias esa construcción estarías denunciando a tu abuela ya que para presentar los papeles debe existir una escritura y un propietario «vivo». El municipio no discrimina ni le interesa los arreglos de palabra, sino que documentación tiene y quien es el propietario. Lo demas que me consultas amerita llamado por teléfono. Saludos. Carlos

  5. Hola Carlos.tengo una Lote de 20 x 25 en la mitad tengo una prefabricada y quiero construir una nueva vivienda en la otra mitad.una ves terminando ago la demolición de la prefabricada y ago jardín.será posible gracias

    1. Hola Walter. Si es posible. Tene en cuenta que me estas consultando de forma muy, muy general (no es recomendable) y doy por entendido que me estas hablando de una obra clandestina (lo que haces vos con un albañil) que implica que si lo haces así y el municipio te detecta esa obra podes tener una intimación hasta la paralización de los trabajos. Saludos. Carlos

  6. hola me llamo oscar ,te cuento tengo un terreno con mi hermana y queremos dividirlo yo viviria al fondo y ellla al frentre ,mi preguntas es cuanto es el ancho de pasillo que debemos dejar , estoy en malvinas argentinas

  7. Hola,, estoy por comprar un departamento en un complejo de 8 unidades. El tema es el siguiente, segun me informa el propietario, tiene boleto de compra y venta, pero ya se puede escriturar por medio del dueño del complejo.
    Los impuestos municipales llegan a cada uno de los dptos, ,pero no asi los provinciales, por lo que se pagan todos juntos por iguales, eso porque puede ser, sera por falta de planos de edificacion y no este registrado com tal y figure como parcela, o algo asi?.
    Puede ser que se pueda escriturar, pero si como pienso que no esta registrado como edificado, despues me puede salir mas caro de lo pensado.
    Tiene una antiguedad de 5 años y es en la Pcia. de Cordoba.
    Bueno, espero respuesta que evacuen mis dudas.
    Desde ya, muchas gracias. Saludos.

    1. Hola Diego. El codigo de Hurlingham no pemite la construcción de 6 unidades en un lote de tales dimensiones en casi todo el municipio. Solo que el terreno este en una de las tres avenidas principales les del municipio. Cualquier cosa te podes comunicar conmigo. Saludos. Carlos

      1. Si tengo boleto de compra y venta tamvien ise algunos trámites de luz y municipal con el boleto pero como en la escritura que hay tamvien esta la sra que hoy está fallecida por eso dicen que yo no podía comprar antes de que se isiera la división de vienés pero por todos lados el unico titular que sale es el hombre a quien yo le compre gracias por contestar

    2. Hola, mi pregunta es la siguiente: compre una propiedad al dueño y titular de la escritura. En la propiedad viven 2 hijos del señor, de los cuales una tiene su casa arriba y el otro al lado de lo que yo compre. En esto últimos días los hijos me quieren echar de mi casa porque dicen que el padre no puede vender sin autorización de ellos porque no hizo la división de bienes .Qué se hace en este caso? si el único titular que aparece es el padre como titular? ya consulte a escribanos, también fui a ley de tierras todos me decían que podía comprar sin problemas. Desde ya gracias por respondernos y muy bueno el blog. Saludos

      1. Hola Roxana. Calculo que compraste mediante escribano o inmobiliaria? ya que si fuera asi esta pregunta (y situación qu estas viviendo) no me la estarías planteando, por lo que interpreto tu caso deviene de una compra informal. Si el titular es la persona que decís deberías haber firmado (como mínimo) un boleto de compra venta y hacer todas las averiguaciones previas antes de comprar. Como lo que me planteas es incompleto y para no divagar en posibles respuestas que te confundan lo mejor es que concretes la operación con papeles para tu seguridad. No existe la división de bienes cuando el titular esta vivo. Saludos. Carlos

        1. Si tengo boleto de compra y venta tamvien ise algunos trámites de luz y municipal con el boleto pero como en la escritura que hay tamvien esta la sra que hoy está fallecida por eso dicen que yo no podía comprar antes de que se isiera la división de vienés pero por todos lados el unico titular que sale es el hombre a quien yo le compre gracias por contestar

  8. Hola Carlos, soy viudo tengo un terreno de 20x 37 mts2, en una parte edificado mi vivienda con planos aprobados, en otro sector construyo mi hija su casa sin planos, quiero hacer la ampliación de 200 mts2, para cederle la parte que construyo mi hija sin plano con un escrito ante escribano por ser muy costoso hace subdivisiones y escriturar, tengo tres hijos que estan de acuerdo cederle la parte a mi hija para que se quede tranquila con su propiedad hasta que se haga la subdivision de bienes cunando yo no este, muchas gracias saludos coordiales-

  9. Hola, Somos 3 hermanos que tenemos una propiedad de 10×60 de nuestros padres fallecidos, Mi hermano mas chico (58 años) se hizo una casa en el fondo de la propiedad, pero nunca hizo nada al respecto. Luego del fallecimiento de los progenitores, hoy tenemos la declaratoria de herederos a nombre de los 3. El hermano que vive allí quiere subdividir, y nosotros dos queremos vender la parte delantera de la propiedad, que vendria a ser la futura Subunidad 1. El codigo urbano permite edificar. Se puede una vez subdividido vender para un edificio en la subunidad 1?

  10. Buenas tardes Carlos,
    Te comento mi tema, mi hermana y yo compramos un terreno de aproximadamente 350 m2 en san isidro, el cual esta a nombre de las dos y queremos construir tres casas separadas en el mismo, se podría y cada una con su escritura propia?

    1. Hola Sofia. Hay que consultar en el municipio de San Isidro, si en ese lote el codigo permite hacer tres viviendas. Te sugiero te contactes con un colega arquitecto de la zona y le pidas una «consulta de viabilidad». De todos modos, aprovecha una buena consulta en estudio del colega para comentar tu idea y sacarte estas dudas y ampliar sobre temas legales y técnicos ya que lo que me preguntas amerita consulta en estudio. Saludos. Carlos

  11. Hola Carlos, mi padre comparte un terreno con otro pariente (hoy hay dos casas) tiene hecha el plano de subdivision pero falta inscribirla,creo muy bien no entiendo, en esa casa vive mi papa con 2 hermanos, mi mamá falleció e inmediatamente se hizo la sucesión. lo que se quiere hacer es que los impuestos lo pague cada uno (papá y el pariente) ya que hasta ahora se recibe solo una factura municipal y otra provincial, y se paga en conjunto. Aclaro que el terreno es una esquina y la parte esquina en sí se la quedó el pariente. Qué trámite necesito? ya que el abogado que hizo la sucesión no me supo explicar bien y ademas me generó mas dudas.
    Ahora bien el pariente perjudica de alguna manera alguna actividad u operacion que nosotros querramos realizar (venta por ejemplo) con la casa q corresponde a mi padre? pregunto por el hecho de que el plano esta finalizado en 2004 y nose porque no se inscribió en su momento. sólo queremos independizarnos de alguna manera para no perjudicarnos ambos. por favor agradeceré su información . Saludos.

    1. Hola Gladis. Tu consulta amerita llamado por teléfono ya que hay varias cuestiones que implican datos que no me estas dando y que me impiden responderte. Para que les vengan dos impuestos separados (dos partidas) tiene que estar la subdivisión terminada por parte del agrimensor. Saludos. Carlos

      1. Hola Carlos, mi suegro tiene una propiedad en la zona de villa parque, del barrio ferroviario de caseros partido 3 de febrero. El tema es que como es una esquina grande. Sus 3 hijos contruyeron , o sea serian 4 casas en una propiedad de 280 m2. Mi suegro tiene el titulo de propiedad y sus hijos construyeron con albañiles o sea no hay planos de las 3 casas construidas. Se puede llegar a subdividir para que cada hijo tenga su titulo de propiedad independiente?

        1. Hola Aldana. Como comento en la nota, la subdivisión es el ante ultimo paso para que cada uno ante escribano tenga su parte escriturada (ultimo paso). Es clave aclarar que, del paso primero, al paso tercero, hay mucho tiempo, muchos requisitos y mucho dinero que desembolsar (por eso muchas familias tienen todo de forma irregular y después se agarran de los pelos). Para empezar con el primer paso, que es el plano de obra municipal (que hace un arquitecto), tenes que tener escritura con propietario vivo, estar al día con los impuestos y tener todo terminado o con parcial a ejecutar mínimo a terminar (es decir, no podes estar en plena obra). Si cumplis, comunicate con un profesional para ampliar sobre el tramite. Saludos. Carlos

          1. Buenas noches,mi pregunta es la siguiente,somos dos hermanos y mi madre.Padre fallecido y sucesión hecha.En el terreno hay tres pH,pero el que sería de mi hermano lo vendió a su yerno,el hizo planos nuevos,reglamento de copropiedad,los tres firmamos para que él pueda escriturar,pero el tema es que quedó dividido en dos unidades.Mi pregunta es si yo puedo subdividir,ya que mi casa quedó en el medio pero figura junto con la de adelante.Perdon si no se entiende,es en Villa Luzuriaga,partido de la matanza,en la cuadra y toda la zona de están construyendo deptos hasta de tres pisos y más de 6 unidades.Desde ya muchas gracias

          2. Hola Marta. Por lo que me comentas son tres casas en un terreno, pero la subdivisión que se hizo es en dos unidades de las cuales una de estas comprenden dos casas. Se puede rectificar la subdivisión, es decir, van a tener que hacer el plano de cero, con los costos que ello comprende. Para poder hacer la subdivisión tienen que tener las escrituras. Te respondo muy general ya que cada caso hay que evaluarlo con consulta telefonica. Contactate con un agrimensor para que te asesore. Saludos. Carlos

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