Breve sintaxis de dos casos más habituales de consulta para viviendas bajo conformación de PH (tipo casa) en un mismo lote indiviso de escala baja o chica. Para municipios de la provincia de Buenos Aires
- Caso vivienda unifamiliar que se adiciono o construyo otra de forma clandestina (sin planos)
Muchos municipios tienen ordenanzas o establecen en sus códigos excepciones para casos denominados “De Padre a Hijo”. Esto se debe a que, varias zonas urbanas, muchos “hijos” por la situación económica, la escasez de oportunidades, recursos, opciones crediticias, etc decidan contemplan construir en un predio familiar. Muchas áreas o barrios residenciales está prohibido agregar otra vivienda o las características estructurales de la zona en la que este emplazado el predio así lo restrinjan (Por agua y cloacas, zona especial, residencial exclusiva, densidad, etc.).
«Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción»
Se aclara que el hábito harto mal difundido de construir o encarar una obra (sea la escala que fuera) de forma clandestina / ilegal está mal considerado en los municipios y pueden existir diferentes multas o restricciones que comprometen el futuro de ese predio. Si ya construyo, termino la obra (se presenta habitable) y desea encarar desde cero o actualizar los planos del predio tenga en cuenta estos pasos lógicos básicos:
- Encare primero la presentación del plano municipal (registro de plano denominado “sin permiso”). Es requisito contar con escritura o boleto de compra/venta sellado por el banco. El titular (quien figura en la escritura) sea padre, hermano, abuelo, etc debe estar vivo. Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción, en ningún Municipio de la Pcia. de Buenos Aires. El plano lo hace un arquitecto matriculado.
- Luego, conforme a PH mediante plano de mensura con agrimensor. No se puede conformar PH si no tiene el plano “Registrado”. Esto es muy importante, ya que muchos desean conformarlo antes de una obra, durante o al finalizar sin un plano. El agrimensor necesita del plano. Es importante aclarar que el plano debe ser como mínimo con sello de “Registrado” y no “Sujeto a Demolición” ya que no se podrá realizar el trámite.
- Conformado el PH, definido que está en común y que es una unidad funcional privada se hace un reglamento. La propiedad ahora está en condiciones de poder ser vendida de forma separa.
Tenga en cuenta que el caso explicado arriba implica dos viviendas en un lote común indiviso. Los casos de subdivisión de terreno es otro concepto, un caso más complejo y depende de muchas variables propias del lugar que conviene consultar con el profesional.
«Los casos de subdivisión de terreno por dos viviendas es otro concepto, un caso más complejo»
Finalmente, si construyo su otro hijo u hermano (por más que sea pariente directo), es decir, una tercera o hasta
cuarta vivienda la situación se complica y está fuera de la ordenanza de “padre a hijo”. Son casos que se deben consultar más en detalle sin son viables su registración.
Consejo final: muchos se acuerdan cuando por fuerza mayor pasa lo peor (fallecimiento del titular, separaciones, convivencia, el hermano que quiere la parte que le corresponde, una intimación municipal, y el listado continua). En ese momento la situación tiende a complicarse en costos, tiempos y dolores de cabeza. No se duerma con este tema. Regularice y tenga todo de forma legal.
- Vivo en un PH (Tipo casa) hice una ampliación sin permiso y deseo regularizar porque un vecino me denuncio, pero estoy teniendo problemas con una vecina para hacer tal trámite ¿se puede hacer los planos?
Es un caso muy común. También lo común y hasta habitual es llevarse mal con los vecinos del predio. En predios con dos, tres y hasta 8 ó 10 unidades se pierde el concepto básico de propiedad en “condominio”, los vecinos (por desgracia) usan conceptos erróneos o hasta egoístas con frases “tocaste los 15 de mi medianera” o ese pasillo “es mio”, “esa ventana esta sobre mi patio”, “ese dormitorio en la terraza esta mal” y el listado de disparates continua.
Para municipalizar el predio, hacer el plano actualizado de la vivienda que se amplió (entiéndase, el lote con todas las viviendas) se debe pedir a todos los vecinos que autoricen tal ampliación. Ahí comienza la hecatombe.
Este requisito es la duda de muchos, ¿Por qué le tengo que pedir a la vecina que firme tal autorización si es mi casa?. Esto se debe, básicamente, a que rigen normas y códigos de construcción, entre ellos los índices urbanísticos. Muchas veces sucede que un vecino puede (ante el inocente desconocimiento de sus vecinos) usar todo el índice urbano que rige en el predio a su favor dejando que las otras unidades (en un futuro) no se puedan ampliar, modificar o crecer. El municipio no toma a cada unidad funcional del PH como indep
endiente (el mal llamado “tipo casa” por parte de las inmobiliarias para vender con nulo asesoramiento), sino el conjunto en el lote de forma equilibrada. Ahora, si fuera una casa en LOTE PROPIO se es “REY de su propio castillo” de la cosa. En un PH existen varios REYES en un LOTE COMPARTIDO EN VARIOS PEDACITOS.
La registración es casi imposible (en realidad es posible, el límite la pone la gente).
Finalmente, para complicar la situación, supongamos que los vecinos estuvieran en acuerdo en firmarle tal ampliación a su favor, en muchos municipios no es tan simple el trámite. La registración no implica “ir a ver lo que se hizo en la unidad 3 (la suya)” sino recorrer todas las unidades tipo casa y registrarlas también. Es decir, se registra todo lo que difiera del plano anterior que exista en el predio de forma irregular. Las variables del NO son cada vez mayores por todos los propietarios. Ya no es un tema de arquitectos o maestro mayor de obras, sino de algo peor, abogados, jueces y fiscales (el predio termina con cartas documentos y acciones legales entre condominos)
Buenas tardes, estamos terminando de hacer la sucesión de la casa de mis padres ubicada en La Matanza., somos dos hermanos. La casa del frente, la de mis padres tiene planos. arriba de esa casa hay una edificación (pre moldeada) que hizo mi hermano para él sin planos, al fondo hay otra edificación sin planos que es mi vivienda. Mi idea es subdividir y poder vender la casa que era de mis padres ya que está deshabitada. La casa de arriba que mencioné de mi hermano se la prestó a uno de sus hijxs ya que él vive en el interior. Cuando les propuse a mi hermano vender la casa de mis padres se negó, dijo que si se vende se vende TODO, las tres viviendas, y que él quería la casa de mis padres para dejarles un techo a sus hijos (tiene dos) y yo también tengo dos hijos. Todos son mayores de edad. Hay alguna solución posible?. Yo quiero continuar viviendo donde estoy y no me parece lógico ni justo que la casa se esté viniendo abajo y mi hermano la quiera para sus hijos y la usa cuando viaja a Buenos Aires.
Hola Alejandra. Cuando termines la sucesión consulta a un arquitecto de la zona para actualizar los planos con las construcciones que me mencionas (este es el primer paso). No es un paso accesible, ya te lo voy adelantando. Cuando tengas ese primer paso terminado (que lleva casi un año) seguis con el paso dos: la subdivisión (afectar el predio a PH). Saludos. Carlos
Hola. Construí arriba de la casa de mi tía que no tiene hijos. No hay planos realizados de ninguna construcción. Quiero poner mi casa a mi nombre. Gracias
Hola Estefania. Tenes que solicitar turno y hacer una consulta en estudio paga con arquitecto, ya que la pregunta que me haces amerita consulta en estudio. Estoy atento. Saludos
Vivo en un barrio que se subdividió por PH, Me vendiero un terreno de 11×20. Tengo un boleto de compra venta firmado por escribano con un plano que con medidas. Durante la pandemia me tuve que mudar y construir una prefabricada, ahora quiero presentar los planos. Cuando voy al municipio me mostraron el plano regristrado del barrio en ph y mi terreno en realidad es uno más grande de 22×40, supuestamente. Mire el plano y no es plano que me mostraron a mi. Acá el lote es más grande y mi vecino de a lado tampoco lo sabia. Que debo hacer. Porque no puedo regularizar la situación y siento que me estafaron, y yo quiero ponerme en regla. Me dijieron que además me había excedido del fos y fot permitido porque sería para todo el terreno. Soy de Lobos
Hola Daniela. Primero te sugiero te contactes por telefono con un colega de la zona, ya que amerita consulta con la documentación que tengas (para evaluar mejor tu caso). El gran lote de 22×40 esta afectado a PH (calculo que son 4 ó 3 unidades funcionales). Tu unidad funcional tiene 11×20 y es como si fuera un departamento (No es lote propio independiente, sino una unidad que es parte de ese gran lote que no se puede dividir, en partes independientes). Cuando los lotes no se pueden dividir (por tierra) en lotes más chicos e independientes se suele afectar a propiedad horizontal por CONSTRUCCIÓN. El plano que te dieron al principio es u plano de obra con tres o cuatro casitas (una excusa) para luego subdivir (es una practica legal muy comun). Esos dos planos anteriores que te comento, nada tiene que ver con lo que te pide el municipio, que es un plano de obra (lo que tenes que actualizar). Por favor comunicate con un colega de la zona. Saludos. Carlos
Hola Carlos…tengo mi casa en sucesion,solo un hermano,tengo poder absoluto,2 casas sin subdividir,sin planos,una adelante,otra atras.La consulta es si se puede subdividir y vender con la declaratoria de herederos..
Hola Patricio. Podes actualizar el plano de obra municipal (que lo vas a necesitar para luego subdividir). Este plano, el municipal, debe estar actualizado, fiel a lo que esta construido a la fecha, si no es asi, llama a un arquitecto para realizarlo. Como te decia antes, La declaratoria te sirve para realizar el plano de obra, pero no asi para la subdivisión (tenes que tener escritura). De todos modos, como no me decis de donde sos, siguiero te contactes con un agrimensor de la zona y lo consultes. Saludos. Carlos
Hola, yo quiero construir mí vivienda sobre la casa de mí papá ( único titular) y yo soy su única hija. Es posible construir y luego escriturar esa construcción que quiero hacer?
Gisela. Importante decisión, importanta consulta. ¿Lo vas a dejar en una respuesta anonima de un desconocido (que soy yo) por este medio?… tenes que tomar el telefono y solicitar entrevista a un arquitecto de la zona asi amplias información y obtenes respuestas más acertadas a tu caso en particular. Segui mi indicación que es un aporte que te va a ayudar. Saludos. Carlos
Hola. Buenas tardes. La consulta es la siguiente.
Tengo un terreno de 10 x 30 en una esquina.
Puedo subdividido para construir 4 duplex y venderlos individualmente. Cual es la forma legal para hacerlo y si es posible.
Muchas gracias
Hola José. No hay una regla fija. La pregunta es si se podrian hacer 4 duplex en ese lote en esa zona o no. Quizas solo se pueda hacer una casa o dos o siete. Cada zona tiene sus caracteristicas tecnicas que hay que consultar. Tenes que llamar a un arquitecto de la zona para acer una consulta de viabilidad. Saludos. Carlos
hola yo tengo dos ph y uno lo vendi con boleto de compra venta la persona que compro quiso comprar una parte mas del terreno ya estaba subdivido pero sin esa parte del terreno cuales son los pasos a seguir en el boleto dice que tengo que hacef apertura de partidas y reglamento de coopropiedad el comprador tiene conocimiento de eso lo dice en boleto cuales son los pasos ademas de pedido de tela hay que hacer planos nuevamente y donde se presentan y cuanto tarda ese tramite
Hola Maria. A penas te entiendo tu descripción. Sugiero que empieces con un agrimensor para verificar en que estado se encuentra actualmente el PH que me comentas y analice el tema de las aperturas de partidas y el reglamento. Tenes que llamar or telefono para amplair en detalle y verificar que información cuenta este predio y las posibilidades que tenes en base a la situación actual. Saludos. Carlos
Hola! Tengo una consulta sobre un bien inmueble cuyos titulares registrales fallecieron. Dicho inmueble está compuesto por una casa que ocupa 2/3 del lote donde vivian quienes fallecieron, y por una segunda casa que ocupa el 1/3 restante (ubicada en el fondo del lote y con entrada independiente). La segunda casa no está declarada, y por ende, no está hecha la subdivisión correspondiente. Ésa casa la habita una de las 3 hijas de los titulares registrales que fallecieron.
La consulta es si para poder hacer la correspondiente declaracion y subdivision, ya que los titulares registrales (y quienes tenian la escritura a su nombre) fallecieron, deberia hacer primero la sucesion e inscribir el inmueble a nombre de los herederos o existe otra manera? De esa manera podria tramitarse el plano con la declaracion de la segunda casa?
Hola Martin. Para regularizar los planos de obra municipal (que aparezca todo lo construido) es necesario la sucesión finalizada con firma del juez. Algunos municipios piden que esa sucesión este inscripta en el registro de la propiedad de la provincia. Esto que te explico es el primer paso de forma muy general, para luego seguir con la afectación del predio a la subdivisión de las unidades tipo departamentos (NO de la tierra). Pero como los casos NO son todos lineales y tienen sus particularidades, SUGIERO consultes el caso en estudio del profesional y te asesores mediante consulta paga. Saludos. Carlos
Hola buenas tardes , mi pregunta es la siguiente heredamos una casa de parte de mis padres esta en bien de familia , pero quiero vender la parte del fondo que es terreno libre y adelante vive mi hermana en la casa la cual no tiene problema en que venda la pate del fondo como tendria que hacer muchas gracias.
Hola Claudio. Tu caso america llamado por telefono a profesional arquitecto y acordar una consulta tecnica paga ya que la respuesta depende de factores del lugar y el municipio. Estoy atento. Saludos. Carlos
Buenas tardes, como estas, quisiera saber como debo proceder para realizar una subdivisión del terreno de mi mama, donde construí una vivienda en el fondo, actualizamos los planos, y ahora quiero realizar la división del terreno donde esta construida mi casa, tengo dos hermanos mas, que debemos hacer??. mi mama vive adelante.
Gracias.
Hola Javier. Si tenes el plano de obra actualizado con tuda la construcción empadronada, para la subdivisión tenes que contactarte con un agrimensor. Saludos. Carlos
Hola yo compre una casa pre fabricada y la puse arriba de la casa de mis suegro ahora la quiero escriturar se podra???
Hola Veronica. Estas lejos de escriturar. Primero tenes que actualizar el plano de obra municipal (con un arquitecto) incorporando la casa prefabricada. Terminado el primero, el segundo es afectar la propiedad a propiedad horizontal (un plano donde se establezcan los limites del departamento o unidad 1 y 2) lo haces con un agrimensor. Terminado el segundo paso, vas a la escribania con toda la nueva documentación y podes pedirle a tu suegro que te haga una donación o algun otro instrumento donde te ceda la unidad 2. Cabe aclarar, que para hacer estos pasos, tiene que existir una escritura con propietario vivo (no boletos de compra venta). Saludos. Carlos
Hola cómo le va? Quería hacerle una consulta. Puedo comprar un terreno de 10 x 30 y subdividir a la mitad en 5x 30? Es legal eso? Sería para hacer la compra del terreno con un familiar y a futuro dividir y q tengamos los 2 frente a la calle. Soy de garin, Escobar, bs as…
Hola Joel. Aplaudo tu actitud de consultar. Tu pregunta no se puede responder de forma general. Sugiero te contactes con un colega de Escobar para que te ayude (o municipios aledaños). Saludos. Carlos
hola me compre una propiedad en tigre, en realidad son dos propiedades ya que tienen 2 numeraciones y entradas independientes, cada una con servicios propios pero al comprar compre con 1 escritura tienen planos y todo. se puede subdividir? que debo hacer?
Hola Jimena. Si es una unica propiedad, con dos viviendas y el plano de obra coincide con todo, podes llamar a un agrimensor y afectarla a PH (subdividir). Te va a pedir el plano de obra municipal original para hacer la presentación en La Plata. Saludos. Carlos
Hola, edifique una casa en el terreno de mis padre y quisiera saber que tramite debo hacer??? para q el día q no estén los mismo justicar q ellos me dieron esa parte del terreno para edificar. Tengo más hermanos y quisiera que todo esté en regla para que no haya reclamos
Hola Celeste. El primer paso es empezar a realizar los planos de obra municipales de lo existente (ambas casas). Tienen que existir una escritura con propietario vivo. No se donde queda esto que me comentas, pero si estas en la zona oeste del AMBA me podes llamar y hablamos en detalle. Saludos. Carlos
Hola como estas? Mi consulta es la siguiente: mi suegra y mi marido son dueños del terreno donde vivimos.
Mi suegra tiene su casa hace 40 años y nosotros hace 10 años al lado. Ahora un hijo no quiere que nosotros hagamos la division lateral y del fondo con un tejido.
Este hijo vive con sus padres.
Yo puedo dividir mi terreno o mi suegra me tiene que autorizar. Ella habia dicho que si pero hoy dice que nadie va a dividir nada.
Espero su respuesta. Abrazos
Hola Mariana. Bueno tu escrito lo dice todo, calculo que cuando decis «un hijo» hablas de tu cuñado? evidentemente no lo queres. Si no tienen los planos de obra (o estan desactualizados) doy por entendido que menos tenes la subdivisión realizada, podriamos decir que es la «ley de la selva». Los temas privados se arreglan regularizando y pasando situaciones construidas a los papeles (documentos legales) para evitar estos catombes familiares. Si tu suegra y tu marido (propietarios) uno de los dos no desea regularizar, todo se va a volver una pesadilla cuando «tu suegra» se muera. Saludos. Carlos
Gracias….pero me generaste otra duda. Me decis cuando mi suegra muera va a ser peor? A que te referis? Al fallecer mi suegra (que falta mucho porque es fuerte por suerte) mi marido pasaria a utilizar la mitad del terreno y la otra a sucesión? Se dividiria en 2 por ser mi marido uno de los dueños o no funciona así? Aún no hicimos subdivisión
Mariana. Seguramente existen muchas otras dudas y este medio es limitado (te puedo dar conceptos generales). Sugiero llames por telefono a un colega de la zona solicites entrevista paga en estudio y amplies estos temas como el caso lo merece. Saludos. Carlos
Hola quiero hacer consulta,en un terreno se divide en 3 hermanos cuánto debe medir el pasillo que va al dto .del fondo? o cómo es la división si mide 10 m. x 41 m.?
Hola Alicia. Por lo general la gente divide las propiedades como una torta (no es lo mejor). Te sugiero que la consulta que me haces la amplies con un profesional ya que hay varios temas para indagar que depende del caso. Saludos. Carlos
Hola, encontré tu página, también soy arquitecta pero tengo una duda. Tengo que registrar una construcción que difiere del permiso otorgado , construida sobre una futura unidad funcional, ya que la subdivisión nunca se terminó. Mi cliente no tiene escritura , sólo boleto certificado. El plano municipal está a nombre del dueño originario de todo el lote. Al registrar el plano sigue con el mismo propietario? La duda es si se tiene que hacer entre todos los copropietarios, que creo que si, quien firma? Se paga entre todos?. No se si fui clara, estoy esperando el turno en la muni para consultar, pero quizá me podías ayudar. Gracias
Hola Karina. Te respondo brevemente. Un boleto de compra venta no da titularidad, es decir NO son propietarios. Si el lote NO tiene subdivisión, no existe la figura de copropietario (aunque fisicamente hayan dos, tres o «x» cantidad de casas con diferentes familias). Para poder hacer un plano de subsistencia, tiene que existir una escritura y la persona o personas que figuren en la misma son las que firman. Muchas veces sucede que se «venden» casas o fondos de terreno de forma totalemente irregular y como NO esta afectado a PH de antemano no queda otra que morir en un boleto de compra-venta (por desgracia la gente se prende en esta irregularidad que le juega a la larga o corta en contra). Algunos municipios, aceptan en casos excepcionales, los boletos, pero la mayoria solo escritura. Saludos. Carlos
HOLA buenas tardes. Tengo una duda
Mis padres tienen su casa, somos 3 hermanos el cual, uno se quedo con la parte aérea y yo y mi otro hermano en el fondo. Al de la parte aérea le corresponde garage? O solo a los que están en la parte del fondo? Gracias
Hola Noelia. Calculo que el «garage» sera el lugar de paso para los que vivan en el fondo del terreno por ende es un espacio en comun (es de todos). De todos modos, tu consulta amerita consulta profesional en estudio porque veo que se estan repartiendo una propiedad sin saber si es viable construir de esa manera. Por el bien de los tres hermanos, hagan este primere paso con un profesional de la zona para saber como estan parados. saludos. Carlos
Hola, quisiera por favor hacer una consulta. Tengo un duplex en complejo en el partido de la costa. No esta subdividido, somos tres dueños. Dos nos llevamos bien, uno es conflictivo. Queremos separar la entrada para que este vecino tenga la suya independiente, y nosotros otra. Es posible?
Gracias
Hola Carolina. En un predio multifamiliar toda decisión que se tome debe ser en consentimiento de las partes y en conjunto. La cuestión no solo pasa por el SI se puede o NO se puede (con respecto a la ley). Si no se hablan con la otra parte o no hay intensión diplomatica (por parte de ustedes por intentar hablar) no pueden a la fuerza forzar situaciones. Son las reglas de juego de comprar en un predio afectado a PH o aunque este no lo estuviera incluso. Uno no solo compra una propiedad sino que compra un estilo de vida que se basa como fundamento convivir con otros. Saludos. Carlos
Hola vivo en un phmedio , estamos haciendo el techo nuevo y la vecina del fondo nos denuncio, sin embargo ellos tienen otro piso con todo un ventanal mirando a mi casa, poniendo la excusa que antes si se podía hacer eso ,pero ahora no ,puedo hacer una contra denuncia? Ya que solo por un techo nuevo me mandan a la municipalidad? Gracias
Hola Nancy. Si tu vecina denuncio la obra (cambio de techo) lo que no sabe es que se autodenuncio (no tiene sentido que la denuncies a ella porque ya blanqueo la situacion de todo el predio, probablemente hasta din saberlo). Como digo en la nota mas arriba, el plano de obra municipal se debe actualizar/regularizar TODO el predio. Si son 3 vecinos en el lote, ppr ejemplo, afectado a propiedad horizontal, deberan los tres blanquear los metros agregados y modificaciones internas que se hayan realizado con respecto al ultimo plano que tengan. Saludos. Carlos
En el caso de Nancy, qué pasa si el o los vecinos copropietarios no quieren autorizar. Cómo se maneja estos casos? Quiero hacer plano de obra nueva todo legal y mis vecinos cómo construyeron sin planos no quieren autorizar? Debe intervenir un abogado? Cómo se quienes son los otros copropietarios si no me dan ma escritura?
Hola Silvana. Los datos que se brindan en este blog son muy generales. Tenes que consultar en tu municipio los requisitos y opciones que tenes (que además, si vas a construir, como comentas, quiero creer ya tenes un arquitecto que te asesore). Saludos. Carlos
Hola! Geniales tus informes, realmente esclarece mucho y me hubiese gustado haberlo encontrado antes. Un par de preguntas:
Después de actualizar el plano municipal e incluso afrontar los costos de éstos juntos con los derechos de construcción, los gastos posteriores de reglamento de copropiedad, subdivisión y demás son pesados de afrontar? Son muchos pasos más después del plano municipal?
Otra cosa, si hubiese podido haber comprado la parte del lote con la medida necesaria para hacer subdivisión por tierra (creo que se llama así) me hubiese ahorrado los problemas de tener que presentar el nuevo plano municipal?
Muchas gracias
Diego. Me alegra saber que te fue util. Por lo que veo hay varias dudas y probablemente haya otras mas que ameritan llamado y acordar entrevista en estudio. Estoy atento. Carlos
hola! tengo una duda, en un ph mi suegra se construyo atras una vivienda prefabricada de 36m cuadrados. nosotros vivimos en la parte de adelante (80m cuadrados) , pero compartimos la entrada (ella para pasar a su casa atraviesa toda la nuestra) que me recomienda hacer para poder tener una entrada independiente tanto ella como yo?gracias!
Hola Pam. Los datos que me brindas son incompletos o insuficientes como para responderte. Hace un llamado por telefono a algun colega de la zona y solicita asesoramiento. Va a ser lo mejor para poder evaluar mejor el caso. Saludos. Carlos
Hola arquitecto, mi nombre es Verónica, quería consultarle mi caso. Mis suegros tienen una casa al frente y nos ofrecieron construir atrás, ellos tienen los planos de su vivienda y nosotros estamos con la obra a medio hacer. Quisiera saber cómo debo continuar para hacer la subdivisión. Muchas gracias.
Hola Veronica. Tenes que actualizar el plano que tienen tu suegros. Hay que presentar un nuevo plano (se vuelve a medir todo de nuevo) y se incorpora lo nuevo. Lo hace un arquitecto por lo cual tenes que comunicarte con alguno para pulir detalles y comentarte como es el tramite y que necesitas (si estas en la zona oeste me podes llamar). Una vez realizado el plano de obra municipal seguis con un agrimensor para que te lo afecte a PH (subdivisión). Saludos. Arq. Carlos Paredes
Hola buenas tardes, realicé hace mas de 10 años la construcción de mi casa arriba de la de mi mamá. Ella ahora tiene que finalizar la sucesión/declaratoria de herederos y quiere vender la casa. Debe ella actualizar los planos en ese trámite y luego puedo hacer la subdivisión? Cuales son los primeros pasos a realizar si es que puedo avanzar con algo? O bien con quien debería contactarme? Muchas gracias!
Hola Pablo. Primero tiene que actualizar o realizar los planos municipales (desde cero si no los tiene) con un arquitecto. Terminado ese paso continua con otro profesional, agrimensor para afectarlo a PH. Saludos. Carlos
Hola Arq Carlos.quisiera saber si es posible hacer una subdivisión con boleto de compra o solo luego de escriturar.dos familias que queremos comprar vivienda múltifamiliar con plano aprobado pero sin subdividir aún.o tenemos que escriturar-subdividir-escriturar nuevamente?muchas gracias.feliz año.
Hola Carolina. Para realizar/encarar la subdivisión deben tener la escritura. Si no la tienen, una opción es que la subdivisión la encare la persona que actualmente es la verdadera propietaria del predio multifamiliar (que tiene la escritura). Amplia el asesoramiento con un agrimensor. Saludos. Carlos
Discúlpame tengo un ph y con el vecino compartimos la salida de la cloaca( es decir la salida de la cloaca viene de mondepto y sale por su casa a la calle) se le rompió un tramo del caño a el y nos pusimos de acuerdo para pagar el arreglo a medias si bien a mi no me perjudicaba ) resulta que ahora que hizo el arreglo me esta pidiendo 4 veces más de lo que me solicitó cosa que no puedo pagar.
Me amenaza que va a pedir la división cloacal.
Mi consulta es puede? En ese caso yo debería romper todo mo depto para cambiar la salida, es posible que me obligue
Hola Nancy. Para responder, se necesitan dos datos basicos, recorrer el lugar en cuestión y analizar la documentación que tengan (reglamentos, planos municipales, de subdivisión, de servicios, etc) Te sugiero, ya que me lo consultas, lo resulevas con la visita de un colega arquitecto al lugar asi puede analizar el caso y saber como proseguir. Saludos. Carlos
Hola buenas noches, queremos comprar un terreno con mi familia, y dividirlo en dos, hacer dos casas. Hay alguna posibilidad de declarar las casas, dividir el terreno y en algún futuro poder vender o hacer lo que uno quiera con su parte ? Agradezco cualquier asesoramiento, muchas gracias, saludos.
Hola Lucas. Tu pregunta implica una respuesta larga (como darte una mini clase) además hay datos del lugar que pueden ser decisivos para saber si es viable o no y que no lo sabemos. La pregunta que me haces, que es antes de la compra, es muy importante y seria injusto responderte por este medio a tan importante consulta. Sugiero solicites entrevista en estudio y amplies esta información con un arquitecto de confianza de tu zona. Saludos. Carlos
Hola. Buenas tardes! Te cuento mi situación a ver si me podes dar una mano con una duda. Compramos una casa con mi cuñado que en realidad son 2 casas, quisimos subdividir y al final tuvimos que hacer los planos municipales nuevos ya que no concuerdan con los de hace 60 años. Ahora vamos a comenzar la subdivisión con agrimensor… los pasos a seguir serían hacer reglamento de propiedad horizontal y escriturar ?
No escrituramos nosotros apenas compramos para no tener que escriturar todo junto porque queremos cada uno tener escritura de su casa. Gracias
Hola Maria Sol. el reglamento se hace despues, cuando la subdivisión esta realizada. Todas esas dudas las tenes que ver con un agrimensor. Saludos. Carlos
Hola Soy dalia. Poseo un PH que consta de 2 departamentos (PB y 1° Piso) Tengo el plano y todos los papeles en regla, pero se encuentran como una sola propiedad. Mi intención es subdividir esa propiedad para venderla por separado. Cual sería el trámite que debo realizar?
Hola Dalia. Gracias por consultar. Si estas en la zona oeste podes llamarme y acordamos un encuentro. De lo contrario, si estas en otros partidos/municipios contactate con un colega arquitecto de la zona para asesoramiento. La consulta que me haces america consulta en estudio. Estoy atento. Saludos. Arq. Carlos Paredes
Buenas tardes, tengo una propiedad compuesta por una casa, un local y un depto. El plano está actualizado con todas las modificaciones que se fueron haciendo. El local tiene servicios independientes pero la casa y el depto compartes servicios.
La idea es vender subdividir para vender cada una en forma independiente. Es posible esto? Que deberíamos hacer?
Desde ya muchas gracias por la orientación.
Hola Carlos. Para vender por separado tenes que afectarlo a PH, haciendo la subdivisión de edificación (con agrimensor). Si lo que describis y teniendo el plano de obra actualizado (con la casa, el depto y el local) tranquilamente podes afectarlo a PH y luego recien teniendo ese plano de subdivisión pensar en vender por separado cada unidad (van a ser tres unidades). Asesorate con un agrimensor porque lleva dinero, tiempo y paciencia. El tema servicios, sugiero que la casa esta independiente de la parte del departamento (a los efectos del tramite de subdivisión, no afecta pero lo vas a necesitar hacer). Saludos. Carlos
Hola..en el terreno de mi madre .mi hermano y yo hicimos cada uno su casa…o sea que son 3 casas…tenemos escritura de terreno..se puede subdividir para ph.o que se puede hacer…
Hola Victor. El primer paso es realizar los planos de obra municipal de lo existente (lo que se construyo). Tenes que comunicarte con un arquitecto de la zona asi te comenta si tu caso es posible registrar y cuales son requisitos, tiempo y honorarios. Ese plano es lo que te va a servir para seguir con el segundo paso (subdivisión, que es otro plano realizado por un agrimensor) Saludos. Carlos
Hola carlos mi consulta es la siguiente mi padre me heredo una casa a mi abajo y otra a mi hermano arriba mis padres viven arriba y mi hermano en la q es mía abajo y ahora se fabricó una prefabricada en el patio mío de abajo el día q mis padres no estén lo puedo sacar?
Hola Guillermo. Tu pregunta no se puede contestar por este medio, me estas datos incompletos. Tu pregunta amerita consulta en estudio con lainfo y documentación necesria para poder responder y evaluar tu caso. Saludos. Carlos
Buen día Arquitecto, soy propietario de un ph en Vicente López, resulta que la terraza de mis habitaciones figuranen los planos como terraza del departamento de adelante, la puedo reclamar como propias? Es legal que el vecino sea dueño de mí techo? hubo filtraciones de agua mientras vivía la dueña anterior y los techos están destruidos,me corresponde a mí el arreglo? Muchas gracias!
Hola Matias. Si, puede ser la terraza de una unidad vecina. Esto no significa que siendo la terraza de otra unidad, sea ilegal, sino que fue conformado asi porque alguien lo penso asi. Por eso antes de comprar hay que MIRAR LOS PLANOS (cosa que nadie hace). Con respecto a los arreglos, el plano de la terraza es similar al plano de un muro (que divide o separa dos unidades). Es la parte que se denomina en común (el plano que separa). Si hay filtraciones, lo debe solucionar el consorcio o en su defecto, si no lo hubiera constituido, el 50% de cada parte en cuestión. Saludos. Arq. Carlos Paredes
Buenos días. Quería consultar cómo averiguar (y quién se encarga de hacerlo) si en mi techo puedo construir una terraza. Vivo en un PH donde la PB tiene su propio patio y en la PA donde estoy yo mi idea es hacer una terraza pero la escritura dice que el techo es un espacio común y que la PB es dueña del 54,5% y la PA del 45,5%. ¿Cómo debería hacer para negociar con la PB? ¿Podría al menos hacer uso del 45,5% del techo sin acordar con la PB?. Muchas gracias.
Hola Pablo. Con toda la documentación que tenes, solicita o acorda una entrevista paga en estudio con un arquitecto para evaluar el caso. Seguramente implica consulta técnica de viabilidad. Contáctate con un colega de la zona o alrededores. Estoy atento. Saludos. Arq. Carlos Paredes
Buenos días Carlos, compre un ph pb al frente con garage en donde tengo vecinos arriba y para el fondo que se comunican por medio de un pasillo, quería realizar 2 consultas?
1)Mi vecino de arriba tiene una cocina que da a mi patio la cual tiene una ventana por la cual se pone a charlar con la vecina de atras, esta ventana puede estar ahí?, no figura en los planos esta cocina, sólo figura que hay una pérgola
2) En el frente de mi casa está la escalera de acceso para los vecinos la cual está dentro de mi propiedad según entiendo los planos, los cuales figura que mi propiedad comienza en la línea municipal, esta misma escalera puede estar ahí? Y también pueden ellos guardas cosas debajo de la escalera, como motos, macetas , baldosas etc
Gracias, saludos
Hola Martin. Implica analizar la documentación y el lugar. Sugiero que te contactes (llamar por telefono) con algún colega arquitecto y solicites el servicio de consulta y los honorarios correspondientes. estoy atento. saludos. Carlos
Hola buenas tardes quería consultarle. Los pasos a seguir para hacer una subdivisión solo tengo la escritura provincial y hay cuatro viviendas en un mismo lote es multifamiliar. Y quería escriturar mi departamento. Como seria. Los pasos el plano municipal y que más? Mis padres ambos está vivos me dijeron que yo me haga cargo de los gastos y firman ya que somos cinco hermanas. Y quería saber costos aproximados. La subdivisión es más cara que los planos municipales o similares? Gracias
Hola Nadia. Gracias por consultar. Si estas en la zona oeste podes llamarme y acordamos un encuentro. De lo contrario, si estas en otros partidos/municipios contactate con un colega arquitecto de la zona para asesoramiento. La consulta que me haces america consulta en estudio. Estoy atento. Saludos. Arq. Carlos Paredes
Hola! Hice una construcción arriba del taller de mi papa. La edificacion fue interna pero tienen entradas independientes. Ahora mis padres van a construir donde era el taller. Los planos que están son solo de cuando era taller, que debería hacer para subdividir. El terreno aprox tiene 110m2 cubierto y 130m2 total.
Gracias
Hola Flor. Primero tenes que actualizar los planos municipales con un arquitecto de tu confianza. Contactate asi vas viendo los detalles del caso. Saludos. Carlos