Skip to main content

10 preguntas sobre plano municipal y subdivisión en lote multifamiliar (estén o no afectados a PH)

El lote multifamiliar es una herramienta solidaria y justa ante la opción de concretar el techo propio. Sin embargo, muchas veces, se presenta a este esquema de propiedad horizontal (de mano de sus habitantes) mañas o hábitos propias de quien es dueño de un lote propio. Una obra clandestina denunciada, una vieja ampliación que no se regularizo, el pasillo que un vecino se adueñó, una ventana que inquieta y acecha a la intimidad, la construcción en una terraza o azotea, son, entre tantos, el comienzo de una guerra que a la larga o a la corta les complicará la convivencia y generara  sobrecostos a cada uno de sus habitantes por igual. A continuación, preguntas habituales.

1) En mi unidad tengo construcciones que no figuran en el plano municipal. Para regularizar, ¿tengo que tener la firma/autorización de los otros propietarios?

Si, solo cuando la subdivisión ya existe, es requisito del municipio contar con la conformidad del otro copropietario.

2) Deseo SOLO actualizar/regularizar las construcciones (ampliaciones o modificaciones) de mi unidad en el plano municipal, ¿eso es posible?

No. El nuevo plano que se encare es TODO el predio. Si las otras unidades no tienen modificaciones (es decir, están igual al plano original) deben pagar igual un proporcional por volver a presentar un plano por medición de esas unidades (es obligatorio). Si por el contrario (que es lo que suelo suceder) las otras unidades tienen modificaciones u ampliaciones deberán ir plasmadas en el plano municipal. Se hace el plano de todas las unidades si o sí.

«El nuevo plano que se encare implica medición de todas las unidades y NO solo una parte del mismo como muchos piensan«

3) ¿No tenemos planos municipales ni menos planos de afectación a PH, somos todos parientes en el mismo lote con varias casas, pero uno de mis parientes quiere colocar el auto y adueñarse del espacio delante de mi casa, que debemos hacer?

Cuando un predio no tiene planos u estos no están actualizados suele suceder que ante el caos que los habitantes se generan a si mismos desean (a la fuerza) ponerse a la ley. Muchos aspectos constructivos no cumplen con las normas vigentes y si además estos no tienen la documentación necesaria no tiene mucho sentido ahondar en peleas que a la larga u corta los va a perjudicar a todos los que viva allí. Lo mejor es consultar al profesional, evaluar cada caso y hacer la documentación lo antes posible. Claro, siempre en cuando todos los que vivan allí se pongan de acuerdo.

4) Uno de los copropietarios está construyendo de forma clandestina sin habernos consultado ¿Qué pasa si lo denunciamos al municipio?

Si se denuncia al copropietario significa auto denunciarse. Poner en regla implica que la parte denunciante tenga la actitud de ayudar a la parte que, estando fuera de la ley, desea regularizar. Si la parte denunciante luego no va a firmar el plano nuevo, a la larga o corta le perjudicara a si mismo ya que el plano quedara desactualizado sumado a que habrá una multa sobre el predio y que esto no ayuda a conciliar intereses comunes (embarrar el caso).

«Poner en regla implica que la parte denunciante tenga la actitud de ayudar a la parte que, estando fuera de la ley, desea regularizar»

5) Son “x” cantidad de copropietarios en un predio multifamiliar, uno de ellos desea actualizar los planos de todo el predio, pero no se llevan bien (o con un solo copropietario). ¿Qué podemos hacer en ese caso?

Nada. Es un caso muy común. Si las partes no están de acuerdo simplemente no se podrá hacer el plano.

6) Deseo vender mi unidad, pero la escribanía o el banco me rechazan el crédito (o la venta) por no tener el plano actualizado. ¿Qué puedo hacer?

Hablar con las otras partes y acordar regularizar. Por lo general hay un vecino que no está en condiciones de afrontar tal gasto (porque es jubilado, quedo desempleado, cuentas con otros compromisos de pago, ect) pero desea o tiene la actitud de hacer las cosas bien o ayudar con la predisposición de la firma. En ese caso, sugiero (siempre que sea posible) pagar o afrontar el gasto de la parte que le correspondiera a ese vecino acordando luego la devolución de ese dinero/favor. Parece ingenuo, pero a la corta es la única forma de que las cosas se den.

7) Desean actualizar los planos (se ponen mágicamente todos los copropietarios de acuerdo), pero uno de ellos no tiene escritura o no hizo la sucesión ¿es esto un limitante?

Si. Si algún vecino esta flojo de papeles u está en una etapa de sucesión o nunca inicio la sucesión, por lo general no se podrá actualizar los planos. De todos modos, cada municipio contempla algún instrumento que se pueda consultar para estos casos. Otro limitante es que para hacer los planos nuevos el municipio exige que todas las unidades (cada una de las partidas) estén al día con los impuestos municipales

«Si algún vecino esta flojo de papeles u está en una etapa de sucesión o nunca inicio la sucesión, por lo general no se podrá actualizar los planos«

8) Queremos hacer el plano de subdivisión (afectar el terreno a propiedad horizontal para que cada uno tenga su límite/ unidad funcional). ¿Qué debo saber?

Empezar primero con el plano de obra municipal. Es el primer paso. La mayoría, por desconocimiento o ignorancia solicita de forma directa “quiero subdividir”, pero no cuenta con el primer paso o tiene algún plano pero desactualizado. Para poder hacer el paso primero (el plano de obra municipal del hecho consumado o ejecutado existente) deberá contar con una escritura. Muchos no cumplen con este requisito y por ende no podrán hacer los planos.

9) (caso ejemplo) Tenemos planos municipales y planos de ph que se hicieron en su momento, son tres unidades funcionales, pero el último año en uno de las unidades se construyó otra vivienda ¿Qué debemos hacer?

Un caso muy común es que de tres unidades, una de ellas genera otra unidad nueva. En este caso son cuatro unidades. Lo primero es consultar al arquitecto si se puede empadronar (hacer los planos nuevos) con la unidad nueva. Si esto fuera posible se hace la medición de todo el lote con todos los cambios que existan. Una vez que se tenga el nuevo plano registrado se podrá rectificar la subdivisión generando otro plano nuevo con la nueva unidad y nuevo reglamento de copropiedad.

10) En un lote hay dos casas (o tres, cuatro, etc). No tenemos planos municipales (o el plano que existe esta desactualizado). Viene un impuesto municipal u otro provincial que paga una parte y la otra no paga.

Esto sucede porque en los datos del lote o la vivienda original registrada tiene una sola partida. Deberán encarar los pasos descriptos en las preguntas 8

11) La casa de adelante tiene acceso desde la calle, mi casa está al fondo por pasillo. Mi vecino de adelante dice que el pasillo también es de él y tiene una puerta (o ventana) que da al pasillo. ¿Esto es posible?

Si tienen plano de mensura de propiedad horizontal y en el mismo el pasillo dice “paso en común” no hay duda que es de uso de todas las unidades, incluso la que esta adelante que tiene su puerta de acceso a la calle. Si por el contrario el predio no tiene los planos entramos en un caos propio de la clandestinidad o ilegalidad que establece las normas. Muchas consultas son cuestiones puntuales como estas sin tener en cuenta lo más importante: que no tienen los papeles en orden y eso es mucho más grave que preocuparse a quien pertenece o da uso un pasillo. Esa persona le preocupa el pasillo o qué medida tiene o debería tener o quien puede o no usarlo, para el juez, sin embargo, lo grave es que TODO el predio está en la ilegalidad.

Recuerde como conclusión: contar con los planos municipales actualizados es obligatorio y no opcional como muchos piensan.

Lo invitamos a que opine, comparta su experiencia sea cual fuera para que ayude a otros asi como consultar su caso. Por favor, por ser anónimo trate de ser breve y brindar el dato del municipio o localidad donde reside el caso.

12) Tengo escritura y quiero hacer el plano de obra municipal (son dos casas) para despues hacer la subdivisión. En la escritura mi hermano y yo. Mi hermano no quiere hacer los papeles ¿qué puedo hacer?

Existen casos que un mismo terreno o predio esta inscripto con varios propietarios, supongamos dos matrimonios o dos hermanas (por dar ejemplos). Si una de estas partes tiene la intención de hacer los planos y lo otra no (por cuestiones económicas, peleas familiares, etc) en ese caso NO se podrán hacer los planos de obra municipales ni tampoco los de subdivisión. Es muy común, ante rivalidades, la solución de poner  a un abogado. Sin embargo, esta desagradable idea solo confronta más y para colmo el estado, la justicia y los abogados de ambas partes quitaran dinero a ambas partes, pasaran años y el disgusto sera mayor. Una solución conveniente es desistir de la pelea, tratar de ceder un poco (incluso no estando de acuerdo) pagar todos los gastos a costa de una de las partes, para abordar un camino viable y solucionar el tema en un plazo muy corto.

Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

5 comentarios en “10 preguntas sobre plano municipal y subdivisión en lote multifamiliar (estén o no afectados a PH)”

  1. Estimado. Me ha sido de enorme utilidad su página. Tengo una situación compleja respecto de una construcción que se ha realizado hace muchos años en un PH, ocurre que hace poco tiempo hubo una transmisión de ese bien y se efectuó una cédula catastral informando la construcción irregular. Ahora nos afrontamos con la dificultad de llevar a cabo la regularización de los planos, puesto que dos unidades funcionales se encuentran en sucesión hace muchos años. Quisiera ver de qué manera puedo obtener asesoramiento. Muchas gracias.

    1. Hola Damián. Me alegra saber que te fue útil la info del sitio, ese es el objetivo. Con respecto a tu consulta te comento que no solo es necesaria lo documentación que acredite quienes son los propietarios sino también el consentimiento. Me llaman muchos copropietarios de PH conformados que desean regularizar (incluso teniendo los papeles cada copropietario) pero muchas veces sucede la cuestión económica ya que cada propietario tiene que regularizar su parte y por ende pagar honorarios profesionales, gastos de colegiatura (gasto obligatorio) y los derechos que cobra el municipio. Esto ya hace que se trunque el trámite. El consejo que doy en estos casos, para que la cosa fluya, es que dentro de lo que se pueda la persona más interesada se haga cargo de todos los gastos (sé que suena injusto, pero es la única manera de hacer las cosas y por ende poder vender, que es lo que la mayoría desea). Con respecto a tu consulta de la tenencia de documentación, todo depende de cada municipio y hay que consultarlo ya que existen casos donde se puede demostrar con otros instrumentos. Como toda la gente que me escribe NO me dan el dato más importante que es donde queda esto (el lugar del planeta tierra) no te puedo responder de forma completa. Si estas en la zona oeste del conurbano podés llamarme ya que trabajo en ese cordón. De lo contrario tendrás que llamar a un colega de la zona. Estoy atento. Saludos cordiales. Carlos

      1. Muchas Gracias Arq. por tu respuesta. Esto en el Partido de General Pueyrredón, pero al encontrarse unidades funcionales sin herederos conocidos y en estado de abandono, advierto que será imposible la regularización. Muchas gracias nuevamente!

  2. Hola Carlos me gusta mucho lo que leo en tu pagina, la descubri recien. Soy ingeniero agrimensor quisiera dejarte mi contacto. recién estoy comenzando mi carrera profesional y me gusta la manera en que explicas las soluciones , me gustaría aplicarlo en mi estudio. saludos desde la plata.

    1. Hola Nicolás. Me alegro saber que te sea útil. Si comprendo bien queres replicar esta información en tu estudio (web, red social, etc). Si es así lo que corresponde es que agregues si lo replicas en algún otro lugar agregues la fuente del mismo. Estoy atento. Saludos cordiales. Arq. Carlos Paredes

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.