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10 preguntas sobre plano municipal y subdivisión en lote multifamiliar (estén o no afectados a PH)

El lote multifamiliar es una herramienta solidaria y justa ante la opción de concretar el techo propio. Sin embargo, muchas veces, se presenta a este esquema de propiedad horizontal (de mano de sus habitantes) mañas o hábitos propias de quien es dueño de un lote propio. Una obra clandestina denunciada, una vieja ampliación que no se regularizo, el pasillo que un vecino se adueñó, una ventana que inquieta y acecha a la intimidad, la construcción en una terraza o azotea, son, entre tantos, el comienzo de una guerra que a la larga o a la corta les complicará la convivencia y generara  sobrecostos a cada uno de sus habitantes por igual. A continuación, preguntas habituales.

1) En mi unidad tengo construcciones que no figuran en el plano municipal. Para regularizar, ¿tengo que tener la firma/autorización de los otros propietarios?

Si, solo cuando la subdivisión ya existe, es requisito del municipio contar con la conformidad del otro copropietario.

2) Deseo SOLO actualizar/regularizar las construcciones (ampliaciones o modificaciones) de mi unidad en el plano municipal, ¿eso es posible?

No. El nuevo plano que se encare es TODO el predio. Si las otras unidades no tienen modificaciones (es decir, están igual al plano original) deben pagar igual un proporcional por volver a presentar un plano por medición de esas unidades (es obligatorio). Si por el contrario (que es lo que suelo suceder) las otras unidades tienen modificaciones u ampliaciones deberán ir plasmadas en el plano municipal. Se hace el plano de todas las unidades si o sí.

«El nuevo plano que se encare implica medición de todas las unidades y NO solo una parte del mismo como muchos piensan«

3) ¿No tenemos planos municipales ni menos planos de afectación a PH, somos todos parientes en el mismo lote con varias casas, pero uno de mis parientes quiere colocar el auto y adueñarse del espacio delante de mi casa, que debemos hacer?

Cuando un predio no tiene planos u estos no están actualizados suele suceder que ante el caos que los habitantes se generan a si mismos desean (a la fuerza) ponerse a la ley. Muchos aspectos constructivos no cumplen con las normas vigentes y si además estos no tienen la documentación necesaria no tiene mucho sentido ahondar en peleas que a la larga u corta los va a perjudicar a todos los que viva allí. Lo mejor es consultar al profesional, evaluar cada caso y hacer la documentación lo antes posible. Claro, siempre en cuando todos los que vivan allí se pongan de acuerdo.

4) Uno de los copropietarios está construyendo de forma clandestina sin habernos consultado ¿Qué pasa si lo denunciamos al municipio?

Si se denuncia al copropietario significa auto denunciarse. Poner en regla implica que la parte denunciante tenga la actitud de ayudar a la parte que, estando fuera de la ley, desea regularizar. Si la parte denunciante luego no va a firmar el plano nuevo, a la larga o corta le perjudicara a si mismo ya que el plano quedara desactualizado sumado a que habrá una multa sobre el predio y que esto no ayuda a conciliar intereses comunes (embarrar el caso).

«Poner en regla implica que la parte denunciante tenga la actitud de ayudar a la parte que, estando fuera de la ley, desea regularizar»

5) Son “x” cantidad de copropietarios en un predio multifamiliar, uno de ellos desea actualizar los planos de todo el predio, pero no se llevan bien (o con un solo copropietario). ¿Qué podemos hacer en ese caso?

Nada. Es un caso muy común. Si las partes no están de acuerdo simplemente no se podrá hacer el plano.

6) Deseo vender mi unidad, pero la escribanía o el banco me rechazan el crédito (o la venta) por no tener el plano actualizado. ¿Qué puedo hacer?

Hablar con las otras partes y acordar regularizar. Por lo general hay un vecino que no está en condiciones de afrontar tal gasto (porque es jubilado, quedo desempleado, cuentas con otros compromisos de pago, ect) pero desea o tiene la actitud de hacer las cosas bien o ayudar con la predisposición de la firma. En ese caso, sugiero (siempre que sea posible) pagar o afrontar el gasto de la parte que le correspondiera a ese vecino acordando luego la devolución de ese dinero/favor. Parece ingenuo, pero a la corta es la única forma de que las cosas se den.

7) Desean actualizar los planos (se ponen mágicamente todos los copropietarios de acuerdo), pero uno de ellos no tiene escritura o no hizo la sucesión ¿es esto un limitante?

Si. Si algún vecino esta flojo de papeles u está en una etapa de sucesión o nunca inicio la sucesión, por lo general no se podrá actualizar los planos. De todos modos, cada municipio contempla algún instrumento que se pueda consultar para estos casos. Otro limitante es que para hacer los planos nuevos el municipio exige que todas las unidades (cada una de las partidas) estén al día con los impuestos municipales

«Si algún vecino esta flojo de papeles u está en una etapa de sucesión o nunca inicio la sucesión, por lo general no se podrá actualizar los planos«

8) Queremos hacer el plano de subdivisión (afectar el terreno a propiedad horizontal para que cada uno tenga su límite/ unidad funcional). ¿Qué debo saber?

Empezar primero con el plano de obra municipal. Es el primer paso. La mayoría, por desconocimiento o ignorancia solicita de forma directa “quiero subdividir”, pero no cuenta con el primer paso o tiene algún plano pero desactualizado. Para poder hacer el paso primero (el plano de obra municipal del hecho consumado o ejecutado existente) deberá contar con una escritura. Muchos no cumplen con este requisito y por ende no podrán hacer los planos.

9) (caso ejemplo) Tenemos planos municipales y planos de ph que se hicieron en su momento, son tres unidades funcionales, pero el último año en uno de las unidades se construyó otra vivienda ¿Qué debemos hacer?

Un caso muy común es que de tres unidades, una de ellas genera otra unidad nueva. En este caso son cuatro unidades. Lo primero es consultar al arquitecto si se puede empadronar (hacer los planos nuevos) con la unidad nueva. Si esto fuera posible se hace la medición de todo el lote con todos los cambios que existan. Una vez que se tenga el nuevo plano registrado se podrá rectificar la subdivisión generando otro plano nuevo con la nueva unidad y nuevo reglamento de copropiedad.

10) En un lote hay dos casas (o tres, cuatro, etc). No tenemos planos municipales (o el plano que existe esta desactualizado). Viene un impuesto municipal u otro provincial que paga una parte y la otra no paga.

Esto sucede porque en los datos del lote o la vivienda original registrada tiene una sola partida. Deberán encarar los pasos descriptos en las preguntas 8

11) La casa de adelante tiene acceso desde la calle, mi casa está al fondo por pasillo. Mi vecino de adelante dice que el pasillo también es de él y tiene una puerta (o ventana) que da al pasillo. ¿Esto es posible?

Si tienen plano de mensura de propiedad horizontal y en el mismo el pasillo dice “paso en común” no hay duda que es de uso de todas las unidades, incluso la que esta adelante que tiene su puerta de acceso a la calle. Si por el contrario el predio no tiene los planos entramos en un caos propio de la clandestinidad o ilegalidad que establece las normas. Muchas consultas son cuestiones puntuales como estas sin tener en cuenta lo más importante: que no tienen los papeles en orden y eso es mucho más grave que preocuparse a quien pertenece o da uso un pasillo. Esa persona le preocupa el pasillo o qué medida tiene o debería tener o quien puede o no usarlo, para el juez, sin embargo, lo grave es que TODO el predio está en la ilegalidad.

Recuerde como conclusión: contar con los planos municipales actualizados es obligatorio y no opcional como muchos piensan.

Lo invitamos a que opine, comparta su experiencia sea cual fuera para que ayude a otros asi como consultar su caso. Por favor, por ser anónimo trate de ser breve y brindar el dato del municipio o localidad donde reside el caso.

12) Tengo escritura y quiero hacer el plano de obra municipal (son dos casas) para despues hacer la subdivisión. En la escritura mi hermano y yo. Mi hermano no quiere hacer los papeles ¿qué puedo hacer?

Existen casos que un mismo terreno o predio esta inscripto con varios propietarios, supongamos dos matrimonios o dos hermanas (por dar ejemplos). Si una de estas partes tiene la intención de hacer los planos y lo otra no (por cuestiones económicas, peleas familiares, etc) en ese caso NO se podrán hacer los planos de obra municipales ni tampoco los de subdivisión. Es muy común, ante rivalidades, la solución de poner  a un abogado. Sin embargo, esta desagradable idea solo confronta más y para colmo el estado, la justicia y los abogados de ambas partes quitaran dinero a ambas partes, pasaran años y el disgusto sera mayor. Una solución conveniente es desistir de la pelea, tratar de ceder un poco (incluso no estando de acuerdo) pagar todos los gastos a costa de una de las partes, para abordar un camino viable y solucionar el tema en un plazo muy corto.

Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

61 comentarios en “10 preguntas sobre plano municipal y subdivisión en lote multifamiliar (estén o no afectados a PH)”

  1. Hola Carlos vivo en un ph en La Plata donde hay 3 unidades planta baja. Mi departamento está en el medio y deseo construir una terraza pequeña. Para ello levantaría una pared de aproximadamente 1,20cm porque da al patio del vecino. Sería posible , estoy invadiendo su propiedad o no es posible esta construcción

  2. Carlos, buenos días. Me ha resultado muy útil la información que brinda.
    Le quería consultar sobre la siguiente situación. En el terreno somos 2 Ph y ambos queremos dar la conformidad para que cada uno pueda contruir en su propiedad. Mi consulta es si luego de construir ambos debemos actualizar los planos o sólo quién finalmente haga la edificación?
    Por otro lado, en el caso de que el Ph vecino construya y yo no lo haga, y él no regularice su plano, podré vender mí unidad sin problemas? O sería un obstaculo?

    1. Hola Natalia. Me haces varias consultas y otros temas hay que ampliarlos, porque me das información incompleta. Sugiero solicites entrevista en estudio y amplies esta información con un arquitecto de confianza de tu zona. Saludos. Carlos

  3. Hola buenos dias.
    Vivo en en un PH al fondo. Mi salida a la calle es por un pasillo y espacio en comun con el PH de adeante.
    Al llegar a la vereda, el vecino de adelante tiene plantas que obstruyen mi salida a la calle propiamente dicha. Es decir que yo para bajar a la calle tengo que pasar por la vereda de mi vecino.
    Mi pregunta es la siguiente. El PH de adelante es dueño de la vereda que da salida a la calle o puede obstaculizar con las plantas y no permitirme tener bajada a la calle?
    Puedo solicitarle que saque todas esas plantas para yo poder tener acceso a la calle sin tener obstaculizado el paso?
    gracias!!

    1. Hola Gisela. Si en el plano de mensura de afectación a PH dice la leyenda «paso en comun» o similar significa que es un espacio de uso de ambos. Como tal el uso es el «paso» o «pasillo». Tenes que ver la doculentación y lo que dice el reglamento de co-propiedad. Saludos. Carlos

  4. Hola, tengo un pH en planta baja.
    Esta en vte lopez provincia de bsas.
    Ya está subdividido. Son dos unidades.
    Hubo modificaciones importantes, y quizás no esté del todo en regla la cantidad de metros que se sumaron o la separación de la medianera del fondo.
    Se puede vender sin hacer una actualización de plano?

    1. Hola Andres. Te respondo. No vas a poder vender en las condiciones que me lo comentas. Mucha gente me llama desesperada en el momento que tiene el comprador (que tiene el dinero para hacer la transacción) y salta lo de los planos de forma inevitable. Lo penoso, es que son tramites de varios meses (algunos años) y de un costo considerable, información que se desayuna el actual propietario (que penso, en su ignorancia, que era un tramite simple de unos dias) por tal motivo, cae la venta del inmueble. Pero no todo se arregla con plata. Hay casos que exceden las normativas y que NO son «Registrables o empadronables» lo que implica evaluar antes de empezar a realizar el tramite. Tu caso, y viviendo en Vicente Lopez (que me das un dato importante) amerita evaluarlo con una consulta de factibilidad. Lo tenes que ver con un arquitecto que este con este tema. Saludos. Carlos

      1. Hola, vivo en Florida en un PH en planta alta ( en total 3 unidades) y mí casa abarca las 2 casas de abajo. Quiero en el techo cercarlo y usarlo como terraza. Necesito la autorización de los 2 de abajo? Ellos no tienen acceso por ningún lado a la terraza. Todos tenemos entradas independientes y ninguna se conectan con ninguna. Muchas gracias, saludos

        1. Hola Rodrigo. Todo tipo de obra que implique techar, agregar muros, hacer cambios estructurales internos de la unidad, modificar, ampliar, refaccionar debe avisarse al consorcio y evaluar cada caso. Por lo general, y tu pregunta me da la razon, se piensa que en el PH cada uno pueda hacer lo que quiera «porque esta dentro de mi casa». No es asi. El expediente del lugar es POR TODO EL PREDIO (todo el terreno y lo plantado en el SEA COMO SEA QUE ESTOS EDIFICIOS ESTEN IMPLANTADOS EN EL LOTE, HABLO DE SU DISTRIBUCIÓN). Si se hacen ampliaciones sin permiso (clandestinas) y estas estan no solo realizadas mal, sino que se paso por encima de los demás copropietarios, despues es dificil rectificar y esto es un problema. El tema lo tenes que ver con el llamado de un profesioanl y analizar el caso. Saludos. Carlos

      2. Hola vivo en un ph son dos unidades funcionales, tenemos ya las casas costruidas segun los planos. Mi pregunta es yo puedo escroturar mi parte

  5. Tengo un Ph al fondo, son dos viviendas. La del frente tiene salida a la calle y nos une un pasillo. yo lo quiere dividir y según un decreto ley del 77′ mi pasillo no debe de ser inferior a metro veinte. Puedo a su vez dividir en dos casas las dos viviendas?

  6. Hola Carlos. Estoy por comprar un lote de 40×50 . La idea es subdividir ese lote en tres partes (yo, mi hermana y mi papá). Tengo que escriturar primero y después subdividir? O se hace todo en la escritura? Gracias!

    1. Hola Celina. Antes de comprar hay que averiguar si lo que deseas aplica en ese predio. El servicio se llama «factibilidad» es rapido y accesible. te va a a servir para determinar si ese predio cumple con tus necesidades o no. Estoy atento. Arq. Carlos Paredes. Saludos

  7. Hola Carlos, te hago una consulta:
    Quiero comprar un lote en un loteo en el cual los terrenos se subdividieron en forma de PH. El terreno que quiero comprar podrá ser dividido en 2 una vez que lo adquiera? Gracias

    1. Hola Francisco. Tu pregunta es incompleta como para responderte. Te repondo a grandes rasgos (tomalo con pinzas): si es un predio afectado a PH y deseas hacer la división de la división hay que rectificar (rehacer) todo el plano de mesnura a PH (que tiene un costo considerable o impagable) y con todos los inconvenientes legales de tener la conformidad de los copropietarios. Lo pero es que, si me lo preguntas es porque tenes la idea de hacer por lo menos dos casas en ese lote. El tema es si el municipio en esas condiciones te lo reconoce/acepta. Es un tema que amerita consulta en estudio con profesional. Te aconsejo que amples este tema en estudio. Saludos. Carlos

      1. Buenas noches.
        Una consulta.
        En el terreno donde vivo que es de 30×15 somos 3 familias.en mi caso vivo en el fondo se dividió el terreno 10mts cada uno x 15mts de ancho los de adelante quieren que hagamos pasillo.
        Cuanto nos correspondería hacer de pasillo para tener salida nosotros Y los Que viven en el medio??

        1. Hola Brenda. El pasillo corresponde siempre, es obligatorio. De todos modos es muy probable que por la pregunta que me haces ese predio no tenga planos o este desactualizado. Si tienen la escritura con titular/propietario vivo tienen que hacer los planos para eviatr problemas. Saludos. Carlos

      2. Hola Carlos, tengo un lote con escritura a nombre de mi hermano y mi nombre. Dividimos el terreno por nuestra cuenta, pero no hicimos subdivisión, de hecho nada.
        La escritura está pero con mi hermano actualmente me llevo muy mal. Yo quiero tener mi escritura propia. Se que si necesito la firma de él no la tendré. De manera legal teniendo en cuenta que él no va a firmar nada puedo escriturar mi parte a mi nombre? Muchas gracias

        1. Hola Claudia. Si no te hablas con tu hermano (tu copropietario) entonces NO se va poder hacer nada. La escritura de dos personas (sean el lazo que tengan) comprende un 50% en proporción sobre la cosa (el terreno cuando lo compraron en este caso). Ustedes no tienen el plano de obra municipal, ni mucho menos el plano de afectación a PH (subdivisión), que es un proceso largo y costoso que deberan hacer juntos. Saludos. Carlos

  8. Hola Arq. le comento. Con uno de mis hermanos tenemos una parcela, dentro del partido de La Matanza. ¿Sabe ud. cuál sería el procedimiento para subdividirla? En la municipalidad me indicaron que precisaba un «plano de obra» pero no estoy seguro en qué consiste (si debo presentar el plano sobre la parcela entera, o sólo sobre mi parte subdividida) ni qué requerimientos de profesionales debo contratar. Muchas gracias, saludos!

    1. Hola Rafael. En principio y con los pocos datos que me das es correcto lo que te dicen en la muni. Para saber y ampliar sobre tu caso y lo que te piden tenes que llamar a un arquitecto y pedir una consulta de viabilidad (y su costo). Es un servicio previo, de consulta, para saber de que se trata y que se puede hacer (ya que hay que evaluar la ubicación y los indices del lugar). Todo esto es netamente para informarte y saber el alcance de la posible subdivisión y los requisitos. El servicio lo comento en este link: https://www.paredestudio.com.ar/consulta-viabilidad-municipal-por-obra/

  9. Hola! Te hago una consulta, quiero continuar con una construcción ya existente (planta baja) y quiero hacer un primer piso. La unidad pertenece a un pH, el cual ya fue subdividido y cada unidad tiene entrada independiente y solo las medianeras en común. En la municipalidad de Avellaneda me exigen que los vecinos de los pH, deben firmar una autorización para que yo pueda construir (de manera legal,presentando planos a construir, etc)
    Si un vecino se niega a firmar. Que puedo hacer ?

    Muchas gracias

    1. Hola Valeria. Si la otra parte no firma, ya es un tema de privados. El municipio no puede hacer mucho. Tendrias que hablar con un abogado, pero es muy probable que compliques la situación. En tu lugar tres opciones, o hablas de forma diplomatica (conn tu vecino) y tratas la situación con hablar, o sino no construyas nada (para evitar problemas) o finamente lo que hacen muchos, vender la unidad de PH. Saludos. Carlos

      1. Hola! Me salió un crédito para construcción, vivo en un Ph de 7 dptos. 3 de ellos realizaron obras de ampliación ilegales, a una la denuncie porque me rompió techos, paredes. Fui a una escribanía para realizar la carta de permiso de los vecinos y me dijo que más allá de que todos los vecinos firmen a favor de la obra voy a tener complicaciones porque la tres obras ilegales van a tener que legalizarlas y se va a tener que modificar el reglamento de propiedad. Hay alguna forma de que yo pueda realizar el plano sin tener inconveniente? Gracias

    2. Hola Carlos, tengo una consulta, estoy haciendo unas modificaciones en una de las unidades de PH, tanto en plano de mensura como municipales aparece un “pasillo en condominio” con el vecino, el no pertenece a la PH. En el reporte de catastro figura que medio pasillo es de mi propiedad, ese espacio sirve para calcular fot y fos? Gracias!

  10. Buenas tardes. En Villa Adelina, San Isidro (no es CABA) Tengo un ph al fondo, unidad 3 de un complejo de 3 unidades. Está a refaccionar totalmente. Pienso en la opción de demoler e instalar una prefabricada. Está permitido? Cómo puedo asesorarme? Gracias!

      1. Vivo en un ph de dos unidades soy frentista el vecino del contrafrente mutuamente firmamos para poder construir como el es inversor edifica para vender yo quisiera hacer una puerta salida a la calle cerrar la que esta en el pasillo le queda el pasillo que es chico para el y yo me quedaria con la parte de arriba del pasillo el me dice que pida el permiso en la cgp y el me firma eso me demora un año lo que firmamos en la escribania me sirve

        1. Cristina. Tu caso hay que evaluarlo. Por lo que comprendo me decis que el otro copropietario (el inversor) te solucionaria el problema legal. Es un tema delicado que amerita consulta en el lugar, recorrer el sitio y ver la documentación que tenes (ya que es incompleta la información que me estas brindado para responderte). Comunicate con un arquitecto de la zona. Saludos. Carlos

  11. Hola, vivo en un complejo de duplex con 2 deptos adelante, en el medio un jardín propio de 5 x 4 (patio en el plano) q figura así en la escritura (es parte del metraje total de mi propiedad) y mi duplex al fondo junto a otro.
    Si quisiera hacer un piso arriba sin ampliar ocupación del suelo y dieran la zona (R3) y el FOT, si o si es necesaria la aprobación de la vecina del duplex de al lado?
    Gracias, muy buena la página

  12. Hola Tengo una duda! queremos comprar un PH, esta ubicado arriba, es decir en la terraza, abajo hay otros tres.
    Los planos del mismo abarcan tanto la edificación, como la mitad de la terraza. En los planos figura todo, incluyendo la mitad de la terraza. Nuestra idea es abrir y ampliar, ocupar la parte de terraza para hacer un comedor (hasta donde abarcan los planos) la otra mitad queda como terraza de todos. La pregunta es, ¿Si todos los propietarios dan el OK podemos ampliar y contruir en lo que es terraza? porque está en los planos, pero nos dijeron que aunque esté no se puede edificar.

    1. Hola Marlene. La pregunta que realizas implica consulta que se debe evaluar en el estudio del profesional, con la información en mano. No hay una respuesta general a tu consulta. Sugiero, ante tan importante consulta, te contactes con algún colega de la zona. Saludos. Carlos.

  13. Hola, vivo en una propiedad donde son 12 PH, con 4 entradas. Yo estoy en el primer piso al frente y comparto entrada y palier sólo con otro PH, con el que compartimos dos paredes, una en la habitación al frente y otra en la cocina, al fondo. Mi vecino hizo entrepisos en todos los ambientes, poniendo vigas en una pared que compartimos, primero quiso empotrar 5 vigas, con la primera hizo una «ventana» en la pared que compartimos. No pude impedir que haga el entrepiso, pero logré que ponga una viga paralela a la pared donde apoyan las otras. Esto hace unos años. Ahora estoy sintiendo «crujidos» en la pared, supongo que cuando alguien sube al entrepiso. Creo haber leído en su momento que, en los PH, cualquier refacción que afecte la estructura, y creo que lo que hizo la afecta, debe ser consultado con todos los propietarios. Es así? gracias. Espero que se haya entendido lo que describí.

    1. Hola Viviana. Si lees el Reglamento de Copropiedad vas a encontrar la respuesta. De forma general en los edificios o construcciones afectados a PH todas las obras que se vayan a ejecutar deben ser consultadas con los demás condóminos. Las que ya están ejecutadas sin permiso o clandestino ya son otro cantar. Saludos cordiales. Carlos

  14. Excelente todo el texto. Muy claro y muy honesto. Sobre todo la parte q recomendás no poner abogados y pelear innecesariamente. (se enojaran algunos abogados Q viven de conflictos familiares, Ja).

    Te planteo una consulta a ver tu opinion: tengo un depto 3 ambientes. Uno de esos ambientes es mi oficina. Quisiera, con una modificación simple, tener acceso a mi oficina independiente del resto del depto. Es decir, puenta de entrada da a un pequeño lobby, puerta c largo pasillo daría a mi oficina. Puerta B daria ingreso al resto del depto (2 a b de 3).
    Ves factible q se pueda alquilar algo así? Estaría poniendo en alquiler dos tercios de mi propiedad, todo menos la oficina. ¿Suena muy descabellado?

    1. Hola Javier. Me alegra saber que te fue útil la información. Desgraciadamente no te puedo responder tan importante consulta con solo la descripción que me das. Te sugiero te contactes por teléfono a un profesional arquitecto y solicites entrevista en estudio para evaluar el caso (documentación e intención) de este modo abordar mejor el tema y evitar problemas. Saludos. Carlos

    2. Hola tengo una consulta. Tenemos con mi hermana un lote de 10 x 40. El lote está dividido y mi hermana ya construyó. Quiero vender mi parte y para eso me tengo que hacer un PH. Contamos con escritura del lote y plano de mi hermana tenemos todos los papeles en regla. La consulta es…. Cuánto es el mínimo en mtrs que tengo que construir para poder escriturar el PH, mensurar y poder venderlo. Xq no me dejan mensurarlo así pelado.

      1. Hola Valentina. Tenes que hacer un nuevo plano de obra municipal «a construir» donde se vuelva a medir la casa de tu hermana (la que existe) y se agregue otra nueva (a construir), el metraje minimo es de 30m2 y debe tener como minimo una cocina, baño completo y u ambiente. De todos modos, el tema es más complejo y excede este medio ya que hay otras cuestiones más a verificar, como la parametros urbanisticos del lugar y otros temas de implantación de la construcción en el predio. Llama a un arquitecto de la zona y asesorate para ampliar bien el caso y no cometer errores que pueden significar no solo dolor de cabeza sino de dinero. Saludos. Carlos

  15. Estimado..vivo en un PH son 2 casas (el nuestro da al frente) contamos con los planos municipales, ahora bien, queremos ampliar la casa, edificando arriba. debemos pedir permiso al otro dueño?y en el caso de que se niegue..que podemos hacer?

    1. Hola Lucas. Primero tendrías que verificar que lo que deseas hacer sea posible (que sea viable), consultando en la muni o a través de un profesional (te dejo el link por si tu caso este en los municipios señalados, es un formulario de consulta de viablilidad municipal) arquitecto. Si fuera viable, necesitas la firma de la otra parte. Si se niega, sugiero que intentes llevarte bien y ser diplomático para llegar a un acuerdo ya que esto es un PH. Saludos. Carlos

      1. Hola! Quiero comprar un PH en CABA. Esta a refaccionar, no sirve nada de nada. Los vecinos ya refaccionaron y ampliaron. Todos de manera ilegal. Aunque yo refaccione sin modificar la distribucion igualmente estaria mal el plano. Esto a mi me afecta en algo??

        1. Hola Mariana. Tendrian que regularizar y hacer los nuevos planos. Aunque no hayas tocado la estructura como me comentas, el plano de todo el predio se debe hacer de nuevo, e implica que pagues la medición y el tramite proporcional a tu parte. De todos modos, sugiero te asesores y amplies esta info llamando a un colega de CABA. Saludos. Carlos

  16. Buen dia queria realizar una consulta, compre un terreno a una tia hicimos la subdivision y la escritura individual de cada vivienda ella esta al fondo y yo quede al frente los servicios pasaban todos por mi lote, servicios de gas, hice bateria individual, luz yo realice la separacion y le puse la misma con la entrada a su lote, ahora hay que separar el agua porque usamos el mismo servicio a quien corresponde separar los servicios? gracias.

      1. Hola quisiera hacer una consulta compramos un a parte de un terreno con sección de derechos pero no esta subdividido aún el terreno está a nombre de una persona fallecida pero su esposa que también firmo el boleto de compra venta si esta viva que debo hacer para poner mis papeles en regla yo aún no verifique muchas gracias

        1. Hola Verónica. Son tres preguntas en una y hay datos que no me estas dando. Mi consejo es llama a un profesional arquitecto de tu zona y coordina una entrevista paga en estudio asi te da herramientas para saber como encarar la situación. Saludos. Carlos

  17. Hola muy buena la página ,te comento mis padre nos dejaron un terreno de 10×30 en el cual con mi hermano nos hicimos un dúplex con entrada individual tipo ph..se puede escriturar cada cual su parte?somos 5 hermanos

    1. Hola Maximiliano. Primero hay que regularizar la construcción en el municipio. Luego afectarlo a PH. Pero para hacer todo esto tenes que tener escritura. Es mucha información que tenes que evaluar con la consulta en estudio del caso con arquitecto. Saludos. Carlos

  18. Estimado. Me ha sido de enorme utilidad su página. Tengo una situación compleja respecto de una construcción que se ha realizado hace muchos años en un PH, ocurre que hace poco tiempo hubo una transmisión de ese bien y se efectuó una cédula catastral informando la construcción irregular. Ahora nos afrontamos con la dificultad de llevar a cabo la regularización de los planos, puesto que dos unidades funcionales se encuentran en sucesión hace muchos años. Quisiera ver de qué manera puedo obtener asesoramiento. Muchas gracias.

    1. Hola Damián. Me alegra saber que te fue útil la info del sitio, ese es el objetivo. Con respecto a tu consulta te comento que no solo es necesaria lo documentación que acredite quienes son los propietarios sino también el consentimiento. Me llaman muchos copropietarios de PH conformados que desean regularizar (incluso teniendo los papeles cada copropietario) pero muchas veces sucede la cuestión económica ya que cada propietario tiene que regularizar su parte y por ende pagar honorarios profesionales, gastos de colegiatura (gasto obligatorio) y los derechos que cobra el municipio. Esto ya hace que se trunque el trámite. El consejo que doy en estos casos, para que la cosa fluya, es que dentro de lo que se pueda la persona más interesada se haga cargo de todos los gastos (sé que suena injusto, pero es la única manera de hacer las cosas y por ende poder vender, que es lo que la mayoría desea). Con respecto a tu consulta de la tenencia de documentación, todo depende de cada municipio y hay que consultarlo ya que existen casos donde se puede demostrar con otros instrumentos. Como toda la gente que me escribe NO me dan el dato más importante que es donde queda esto (el lugar del planeta tierra) no te puedo responder de forma completa. Si estas en la zona oeste del conurbano podés llamarme ya que trabajo en ese cordón. De lo contrario tendrás que llamar a un colega de la zona. Estoy atento. Saludos cordiales. Carlos

      1. Muchas Gracias Arq. por tu respuesta. Esto en el Partido de General Pueyrredón, pero al encontrarse unidades funcionales sin herederos conocidos y en estado de abandono, advierto que será imposible la regularización. Muchas gracias nuevamente!

  19. Hola Carlos me gusta mucho lo que leo en tu pagina, la descubri recien. Soy ingeniero agrimensor quisiera dejarte mi contacto. recién estoy comenzando mi carrera profesional y me gusta la manera en que explicas las soluciones , me gustaría aplicarlo en mi estudio. saludos desde la plata.

    1. Hola Nicolás. Me alegro saber que te sea útil. Si comprendo bien queres replicar esta información en tu estudio (web, red social, etc). Si es así lo que corresponde es que agregues si lo replicas en algún otro lugar agregues la fuente del mismo. Estoy atento. Saludos cordiales. Arq. Carlos Paredes

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