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10 preguntas sobre plano municipal y subdivisión en lote multifamiliar (estén o no afectados a PH)

El lote multifamiliar es una herramienta solidaria y justa ante la opción de concretar el techo propio. Sin embargo, muchas veces, se presenta a este esquema de propiedad horizontal (de mano de sus habitantes) mañas o hábitos propias de quien es dueño de un lote propio. Una obra clandestina denunciada, una vieja ampliación que no se regularizo, el pasillo que un vecino se adueñó, una ventana que inquieta y acecha a la intimidad, la construcción en una terraza o azotea, son, entre tantos, el comienzo de una guerra que a la larga o a la corta les complicará la convivencia y generara  sobrecostos a cada uno de sus habitantes por igual. A continuación, preguntas habituales.

1) En mi unidad tengo construcciones que no figuran en el plano municipal. Para regularizar, ¿tengo que tener la firma/autorización de los otros propietarios?

Si, solo cuando la subdivisión ya existe, es requisito del municipio contar con la conformidad del otro copropietario.

2) Deseo SOLO actualizar/regularizar las construcciones (ampliaciones o modificaciones) de mi unidad en el plano municipal, ¿eso es posible?

No. El nuevo plano que se encare es TODO el predio. Si las otras unidades no tienen modificaciones (es decir, están igual al plano original) deben pagar igual un proporcional por volver a presentar un plano por medición de esas unidades (es obligatorio). Si por el contrario (que es lo que suelo suceder) las otras unidades tienen modificaciones u ampliaciones deberán ir plasmadas en el plano municipal. Se hace el plano de todas las unidades si o sí.

«El nuevo plano que se encare implica medición de todas las unidades y NO solo una parte del mismo como muchos piensan«

3) ¿No tenemos planos municipales ni menos planos de afectación a PH, somos todos parientes en el mismo lote con varias casas, pero uno de mis parientes quiere colocar el auto y adueñarse del espacio delante de mi casa, que debemos hacer?

Cuando un predio no tiene planos u estos no están actualizados suele suceder que ante el caos que los habitantes se generan a si mismos desean (a la fuerza) ponerse a la ley. Muchos aspectos constructivos no cumplen con las normas vigentes y si además estos no tienen la documentación necesaria no tiene mucho sentido ahondar en peleas que a la larga u corta los va a perjudicar a todos los que viva allí. Lo mejor es consultar al profesional, evaluar cada caso y hacer la documentación lo antes posible. Claro, siempre en cuando todos los que vivan allí se pongan de acuerdo.

4) Uno de los copropietarios está construyendo de forma clandestina sin habernos consultado ¿Qué pasa si lo denunciamos al municipio?

Si se denuncia al copropietario significa auto denunciarse. Poner en regla implica que la parte denunciante tenga la actitud de ayudar a la parte que, estando fuera de la ley, desea regularizar. Si la parte denunciante luego no va a firmar el plano nuevo, a la larga o corta le perjudicara a si mismo ya que el plano quedara desactualizado sumado a que habrá una multa sobre el predio y que esto no ayuda a conciliar intereses comunes (embarrar el caso).

«Poner en regla implica que la parte denunciante tenga la actitud de ayudar a la parte que, estando fuera de la ley, desea regularizar»

5) Son “x” cantidad de copropietarios en un predio multifamiliar, uno de ellos desea actualizar los planos de todo el predio, pero no se llevan bien (o con un solo copropietario). ¿Qué podemos hacer en ese caso?

Nada. Es un caso muy común. Si las partes no están de acuerdo simplemente no se podrá hacer el plano.

6) Deseo vender mi unidad, pero la escribanía o el banco me rechazan el crédito (o la venta) por no tener el plano actualizado. ¿Qué puedo hacer?

Hablar con las otras partes y acordar regularizar. Por lo general hay un vecino que no está en condiciones de afrontar tal gasto (porque es jubilado, quedo desempleado, cuentas con otros compromisos de pago, ect) pero desea o tiene la actitud de hacer las cosas bien o ayudar con la predisposición de la firma. En ese caso, sugiero (siempre que sea posible) pagar o afrontar el gasto de la parte que le correspondiera a ese vecino acordando luego la devolución de ese dinero/favor. Parece ingenuo, pero a la corta es la única forma de que las cosas se den.

7) Desean actualizar los planos (se ponen mágicamente todos los copropietarios de acuerdo), pero uno de ellos no tiene escritura o no hizo la sucesión ¿es esto un limitante?

Si. Si algún vecino esta flojo de papeles u está en una etapa de sucesión o nunca inicio la sucesión, por lo general no se podrá actualizar los planos. De todos modos, cada municipio contempla algún instrumento que se pueda consultar para estos casos. Otro limitante es que para hacer los planos nuevos el municipio exige que todas las unidades (cada una de las partidas) estén al día con los impuestos municipales

«Si algún vecino esta flojo de papeles u está en una etapa de sucesión o nunca inicio la sucesión, por lo general no se podrá actualizar los planos«

8) Queremos hacer el plano de subdivisión (afectar el terreno a propiedad horizontal para que cada uno tenga su límite/ unidad funcional). ¿Qué debo saber?

Empezar primero con el plano de obra municipal. Es el primer paso. La mayoría, por desconocimiento o ignorancia solicita de forma directa “quiero subdividir”, pero no cuenta con el primer paso o tiene algún plano pero desactualizado. Para poder hacer el paso primero (el plano de obra municipal del hecho consumado o ejecutado existente) deberá contar con una escritura. Muchos no cumplen con este requisito y por ende no podrán hacer los planos.

9) (caso ejemplo) Tenemos planos municipales y planos de ph que se hicieron en su momento, son tres unidades funcionales, pero el último año en uno de las unidades se construyó otra vivienda ¿Qué debemos hacer?

Un caso muy común es que de tres unidades, una de ellas genera otra unidad nueva. En este caso son cuatro unidades. Lo primero es consultar al arquitecto si se puede empadronar (hacer los planos nuevos) con la unidad nueva. Si esto fuera posible se hace la medición de todo el lote con todos los cambios que existan. Una vez que se tenga el nuevo plano registrado se podrá rectificar la subdivisión generando otro plano nuevo con la nueva unidad y nuevo reglamento de copropiedad.

10) En un lote hay dos casas (o tres, cuatro, etc). No tenemos planos municipales (o el plano que existe esta desactualizado). Viene un impuesto municipal u otro provincial que paga una parte y la otra no paga.

Esto sucede porque en los datos del lote o la vivienda original registrada tiene una sola partida. Deberán encarar los pasos descriptos en las preguntas 8

11) La casa de adelante tiene acceso desde la calle, mi casa está al fondo por pasillo. Mi vecino de adelante dice que el pasillo también es de él y tiene una puerta (o ventana) que da al pasillo. ¿Esto es posible?

Si tienen plano de mensura de propiedad horizontal y en el mismo el pasillo dice “paso en común” no hay duda que es de uso de todas las unidades, incluso la que esta adelante que tiene su puerta de acceso a la calle. Si por el contrario el predio no tiene los planos entramos en un caos propio de la clandestinidad o ilegalidad que establece las normas. Muchas consultas son cuestiones puntuales como estas sin tener en cuenta lo más importante: que no tienen los papeles en orden y eso es mucho más grave que preocuparse a quien pertenece o da uso un pasillo. Esa persona le preocupa el pasillo o qué medida tiene o debería tener o quien puede o no usarlo, para el juez, sin embargo, lo grave es que TODO el predio está en la ilegalidad.

Recuerde como conclusión: contar con los planos municipales actualizados es obligatorio y no opcional como muchos piensan.

Lo invitamos a que opine, comparta su experiencia sea cual fuera para que ayude a otros asi como consultar su caso. Por favor, por ser anónimo trate de ser breve y brindar el dato del municipio o localidad donde reside el caso.

12) Tengo escritura y quiero hacer el plano de obra municipal (son dos casas) para despues hacer la subdivisión. En la escritura mi hermano y yo. Mi hermano no quiere hacer los papeles ¿qué puedo hacer?

Existen casos que un mismo terreno o predio esta inscripto con varios propietarios, supongamos dos matrimonios o dos hermanas (por dar ejemplos). Si una de estas partes tiene la intención de hacer los planos y lo otra no (por cuestiones económicas, peleas familiares, etc) en ese caso NO se podrán hacer los planos de obra municipales ni tampoco los de subdivisión. Es muy común, ante rivalidades, la solución de poner  a un abogado. Sin embargo, esta desagradable idea solo confronta más y para colmo el estado, la justicia y los abogados de ambas partes quitaran dinero a ambas partes, pasaran años y el disgusto sera mayor. Una solución conveniente es desistir de la pelea, tratar de ceder un poco (incluso no estando de acuerdo) pagar todos los gastos a costa de una de las partes, para abordar un camino viable y solucionar el tema en un plazo muy corto.

Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

99 comentarios en “10 preguntas sobre plano municipal y subdivisión en lote multifamiliar (estén o no afectados a PH)”

  1. Buenas noches. Hay una propiedad con planos desactualizados que está en sucesión. Padre + 9 hijos. El padre desea subdividir su parte indivisa de dicha propiedad y realzar una venta, una vez esté en DH. Es posible subdividir sin la firma del resto de los herederos? El plano puede ser realizado por uno o necesitan estar todos? Cuál sería el paso a paso ideal legalmente?

  2. Hola, una consulta. Lo que es pasillo en común para el caso de una propiedad horizontal, se puede hacer uso para entrada y salida de vehículos? Y si no estoy de acuerdo a que eso pase, se puede hacer algo? En el plano municipal figuran las dos unidades funcionales y se menciona al pasillo como un pasillo en común, es posible subdividir ese pasillo? Gracias. Saludos,

  3. Buenas tardes, a ver si me pueden asesorar o guiar. Mí Sra es propietaria de dos lotes contiguos junto a dos hermanos. Resulta que en un lote hay una casa y en el otro lote hay dos casas. Es factible que le cedan los hermanos el lote donde está la casa sola y a su vez mí Sra ceda a ellos parte de ese lote como es el acceso de un pasillo al lote contiguo. Está pregunta viene a qué si es factible ella podría seguir con el tema planos, y escrituración de su casa que está sola en un lote. Se entiende? Muchas gracias y de mucha utilidad sus respuestas.

  4. Buen día, arquitecto. Tal vez podría ayudarme a esclarecer una duda. Junto a cinco hermanos somos herederos de una propiedad, el tema de la sucesión aún no está resuelto. El terreno de la propiedad es de dimensiones considerables en Paso del Rey, en el caso de que alguno esté interesado en quedarse con parte de la propiedad, habría que hacer subdivisión? Y para eso, es necesario escriturar una vez terminada la sucesión para ser legalmente los propietarios y poder subdividir?

    1. Hola Sofia. Me haces una pregunta incompleta y de respuesta variada. Como es un tema largo para hablar, llamame y coordinamos (podrias venirte con tus hermanos a mi estudio) y poder ampliar en detalle y tener info para saber que opciones tienen y que documentación tienen. La entrevista es accesible. Podes llamarme a mi fijo 66984352. Estoy atento. Saludos. Carlos

  5. hola ! Queria consultar si en una vivienda ya construida, y dividida en dos terreno de fondo con ingreso por pasillo amabas viviendas, se puede hacer una subdivicion juridica para poner a nombre de dos persona. Entiendo que en el caso de poderse pasarian a ser dos propiedades en PH.

  6. Buenas arq Paredes. Mi caso creo lo mencionó. Casa heredada a tres hijos, uno subdividió una parcela, independizándose. La casa quedó a dos hermanas (mi hna y yo). Una quiere vender, la otra (yo) subdividir. Puedo hacer la subdivisión asumiendo los gastos? La otra parte puede elegir no aportar para los gastos, ni hay manera de exigir cuando firman la subdivisión hecha?

    1. Hola Mabel. Para subdivir una propiedad tienen que estar la dos casas ejecutadas (no se puede subdivir una casa de un espacio vacio). Podes pagar vos todos los gastos y exigir luego el pago (juntando facturas, pagos timbrados municipales, derechos de construcción, gastos de colegiatura, etc) pero esos temas se tienen que hablar de antemano porque exigirlo despues puede ser complicado. Por favor, consulta tu caso en estudio con profesional ya que me das los datos muy incompleto. Saludos. Carlos

  7. Hola. Se puede subdividir propiedad con plano aprobado? Una es una vivienda existente con plano sin permiso declarado y la otra propiedad es un local con plano aprobado obra nueva pero sin construir aún. Gracias

    1. Eduardo. Si tiene el ultimo plano municipal con sello en caratula sea esteaprobado o registrado (el ultimo plano, no el antecedente anterior) podra afectar el predio a subdivisión (unidad 1 y 2). Recurde que debe tener la escritura con propietario vivo para hacer ese paso con agrimensor. Saludos. Carlos

  8. Buenos dias, se puede separar una unidad funcional de un ph, renunciando a las partes comunes o separándolas y reemplazando su función?(ejemplo, crear una entrada independiente para ingresar a la unidad funcional del frente y dejar el pasillo a la unidad funcional del fondo, crear otro acceso a la terraza, etc) Gracias

    1. Hola Alejandro. Los condominos pueden rectificar el plano de mensura que los afecta a PH. La unidad va a ser unidad siempre (lo aclaro por si tu pregunta tiene un aire «independentista»). Podes renunciar al uso del paso en comun y generar otro nuevo, insisto siempre que las partes esten de acuerdo. Entiende que el predio esta afectado a PH legalmente (can papeles). Es un tema que te sugiero lo hables con un agrimensor asi amplias más tu caso. Saludos. Carlos

  9. Hola, compré un terreno en pH, el plano aprobado es para construir una casa de 70 mts con entrepiso, sin divisiones, pero quisiera hacer una habitación de 25 mts para habitarlo más rápidamente y luego terminar la vivienda, ¿Puedo hacer modificaciones internas sin autorización?. Gracias

    1. Hola Josefina. Sugiero lo veas en estudio con un colega arquitecto, asi abordas las opciones que tenes y si lo que vos queres no es un problema a futuro. Toda modificacion u obra interna (modificaciones internas) tambien contemplan presentación municipal. De todos modos, insisto, analiza tu caso con un colega de la zona donde residas. Saludos. Carlos

  10. Vivo en un pH al frente, tengo q actualizar el plano xq saque Mts edificados para agrandar mi patio, el tema es q con los vecinos del fondo tengo una pésima relación y no van a querer firmarme el nuevo plano, q se hace en estos casos?se puede intimar?

  11. Buenas tardes, una consulta. Compré parte de un terreno y edifique adelante. Hay un pasillo para la parte del fondo pero yo no lo uso. Quiero cerrar al fondo con un muro, los metros del pasillo me corresponde cómo metro lineal o metros cuadrados?
    Gracias por este espacio de consulta.

    1. Hola Lorena. Te respondo con una consulta, tenes planos municipales de obra realizados? si no los tenes, lo que consultas, sugiero lo hagas a un arquitecto de la zona en el lugar (la consulta es accesible) asi ven ese temas y otros, que me parece no estas vislumbrando. Espero sigas mi sugerencia. Saludos. Carlos

    2. Hola una consulta , un agrimensor dividió toda mi propiedad en dos partes para poder vender ambas sin problema, ya está todo de forma legal subdividido, A los compradores les interesa comprar una de esas partes más la mitad de la otra, esto se puede hacer? Es decir se realizan nuevos planos y se vende esa cantidad de metros cuadrados que yo desee? Muchas gracias

  12. Buenas tardes. compre un espacio aereo sobre una galeria donde construi departamentos en 2 pisos + terraza. Toda la obra esta terminada, con planos municipales aprobados, subdivision terminada (gracias a un permiso estipulado en el reglamento que me permitía construir arriba). Ahora tengo que modificar el reglamento para ajustar los nuevos porcentuales y aparentemente SI O SI necesito la firma de los demás (son como 20 y no se si estan todos bien)… Están obligados a firmar? si no firman (o me faltan firmas) como deberia proceder? Mil gracias!

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