Skip to main content

Dos casos habituales: plano municipal vivienda multifamiliar (PH)

Breve sintaxis de dos casos más habituales de consulta para viviendas bajo conformación de PH (tipo casa) en un mismo lote indiviso de escala baja o chica. Para municipios de la provincia de Buenos Aires

 

  • Caso vivienda unifamiliar que se adiciono o construyo otra de forma clandestina (sin planos)

Muchos municipios tienen ordenanzas o establecen en sus códigos excepciones para casos denominados “De Padre a Hijo”. Esto se debe a que, varias zonas urbanas, muchos “hijos” por la situación económica, la escasez de oportunidades, recursos, opciones crediticias, etc decidan contemplan construir en un predio familiar. Muchas áreas o barrios residenciales está prohibido agregar otra vivienda o las características estructurales de la zona en la que este emplazado el predio así lo restrinjan (Por agua y cloacas, zona especial, residencial exclusiva, densidad, etc.).

«Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción»

Se aclara que el hábito harto mal difundido de construir o encarar una obra (sea la escala que fuera) de forma clandestina / ilegal está mal considerado en los municipios y pueden existir diferentes multas o restricciones que comprometen el futuro de ese predio. Si ya construyo, termino la obra (se presenta habitable) y desea encarar desde cero o actualizar los planos del predio tenga en cuenta estos pasos lógicos básicos:

  1. Encare primero la presentación del plano municipal (registro de plano denominado “sin permiso”). Es requisito contar con escritura o boleto de compra/venta sellado por el banco. El titular (quien figura en la escritura) sea padre, hermano, abuelo, etc debe estar vivo. Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción, en ningún Municipio de la Pcia. de Buenos Aires. El plano lo hace un arquitecto matriculado.
  2. Luego, conforme a PH mediante plano de mensura con agrimensor. No se puede conformar PH si no tiene el plano “Registrado”. Esto es muy importante, ya que muchos desean conformarlo antes de una obra, durante o al finalizar sin un plano. El agrimensor necesita del plano. Es importante aclarar que el plano debe ser como mínimo con sello de “Registrado” y no “Sujeto a Demolición” ya que no se podrá realizar el trámite.
  3. Conformado el PH, definido que está en común y que es una unidad funcional privada se hace un reglamento. La propiedad ahora está en condiciones de poder ser vendida de forma separa.

 

Tenga en cuenta que el caso explicado arriba implica dos viviendas en un lote común indiviso. Los casos de subdivisión de terreno es otro concepto, un caso más complejo y depende de muchas variables propias del lugar que conviene consultar con el profesional.

«Los casos de subdivisión de terreno por dos viviendas es otro concepto, un caso más complejo»

Finalmente, si construyo su otro hijo u hermano (por más que sea pariente directo), es decir, una tercera o hasta
cuarta vivienda la situación se complica y está fuera de la ordenanza de “padre a hijo”. Son casos que se deben consultar más en detalle sin son viables su registración.

Consejo final: muchos se acuerdan cuando por fuerza mayor pasa lo peor (fallecimiento del titular, separaciones, convivencia, el hermano que quiere la parte que le corresponde, una intimación municipal, y el listado continua). En ese momento la situación tiende a complicarse en costos, tiempos y dolores de cabeza. No se duerma con este tema. Regularice y tenga todo de forma legal.

  • Vivo en un PH (Tipo casa) hice una ampliación sin permiso y deseo regularizar porque un vecino me denuncio, pero estoy teniendo problemas con una vecina para hacer tal trámite ¿se puede hacer los planos?

Es un caso muy común. También lo común y hasta habitual es llevarse mal con los vecinos del predio. En predios con dos, tres y hasta 8 ó 10 unidades se pierde el concepto básico de propiedad en “condominio”, los vecinos (por desgracia) usan conceptos erróneos o hasta egoístas con frases “tocaste los 15 de mi medianera” o ese pasillo “es mio”, “esa ventana esta sobre mi patio”, “ese dormitorio en la terraza esta mal” y el listado de disparates continua.

Para municipalizar el predio, hacer el plano actualizado de la vivienda que se amplió (entiéndase, el lote con todas las viviendas) se debe pedir a todos los vecinos que autoricen tal ampliación. Ahí comienza la hecatombe.

Este requisito es la duda de muchos, ¿Por qué le tengo que pedir a la vecina que firme tal autorización si es mi casa?. Esto se debe, básicamente, a que rigen normas y códigos de construcción, entre ellos los índices urbanísticos. Muchas veces sucede que un vecino puede (ante el inocente desconocimiento de sus vecinos) usar todo el índice urbano que rige en el predio a su favor dejando que las otras unidades (en un futuro) no se puedan ampliar, modificar o crecer. El municipio no toma a cada unidad funcional del PH como independiente (el mal llamado “tipo casa” por parte de las inmobiliarias para vender con nulo asesoramiento), sino el conjunto en el lote de forma equilibrada. Ahora, si fuera una casa en LOTE PROPIO se es “REY de su propio castillo” de la cosa. En un PH existen varios REYES en un LOTE COMPARTIDO EN VARIOS PEDACITOS.

La registración es casi imposible (en realidad es posible, el límite la pone la gente).

Finalmente, para complicar la situación, supongamos que los vecinos estuvieran en acuerdo en firmarle tal ampliación a su favor, en muchos municipios no es tan simple el trámite. La registración no implica “ir a ver lo que se hizo en la unidad 3 (la suya)” sino recorrer todas las unidades tipo casa y registrarlas también. Es decir, se registra todo lo que difiera del plano anterior que exista en el predio de forma irregular. Las variables del NO son cada vez mayores por todos los propietarios. Ya no es un tema de arquitectos o maestro mayor de obras, sino de algo peor, abogados, jueces y fiscales (el predio termina con cartas documentos y acciones legales entre condominos)

Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

120 comentarios en “Dos casos habituales: plano municipal vivienda multifamiliar (PH)”

  1. Hola Carlos.tengo una Lote de 20 x 25 en la mitad tengo una prefabricada y quiero construir una nueva vivienda en la otra mitad.una ves terminando ago la demolición de la prefabricada y ago jardín.será posible gracias

    1. Hola Walter. Si es posible. Tene en cuenta que me estas consultando de forma muy, muy general (no es recomendable) y doy por entendido que me estas hablando de una obra clandestina (lo que haces vos con un albañil) que implica que si lo haces así y el municipio te detecta esa obra podes tener una intimación hasta la paralización de los trabajos. Saludos. Carlos

  2. hola me llamo oscar ,te cuento tengo un terreno con mi hermana y queremos dividirlo yo viviria al fondo y ellla al frentre ,mi preguntas es cuanto es el ancho de pasillo que debemos dejar , estoy en malvinas argentinas

  3. Hola,, estoy por comprar un departamento en un complejo de 8 unidades. El tema es el siguiente, segun me informa el propietario, tiene boleto de compra y venta, pero ya se puede escriturar por medio del dueño del complejo.
    Los impuestos municipales llegan a cada uno de los dptos, ,pero no asi los provinciales, por lo que se pagan todos juntos por iguales, eso porque puede ser, sera por falta de planos de edificacion y no este registrado com tal y figure como parcela, o algo asi?.
    Puede ser que se pueda escriturar, pero si como pienso que no esta registrado como edificado, despues me puede salir mas caro de lo pensado.
    Tiene una antiguedad de 5 años y es en la Pcia. de Cordoba.
    Bueno, espero respuesta que evacuen mis dudas.
    Desde ya, muchas gracias. Saludos.

    1. Hola Diego. El codigo de Hurlingham no pemite la construcción de 6 unidades en un lote de tales dimensiones en casi todo el municipio. Solo que el terreno este en una de las tres avenidas principales les del municipio. Cualquier cosa te podes comunicar conmigo. Saludos. Carlos

  4. Hola Carlos, soy viudo tengo un terreno de 20x 37 mts2, en una parte edificado mi vivienda con planos aprobados, en otro sector construyo mi hija su casa sin planos, quiero hacer la ampliación de 200 mts2, para cederle la parte que construyo mi hija sin plano con un escrito ante escribano por ser muy costoso hace subdivisiones y escriturar, tengo tres hijos que estan de acuerdo cederle la parte a mi hija para que se quede tranquila con su propiedad hasta que se haga la subdivision de bienes cunando yo no este, muchas gracias saludos coordiales-

  5. Hola, Somos 3 hermanos que tenemos una propiedad de 10×60 de nuestros padres fallecidos, Mi hermano mas chico (58 años) se hizo una casa en el fondo de la propiedad, pero nunca hizo nada al respecto. Luego del fallecimiento de los progenitores, hoy tenemos la declaratoria de herederos a nombre de los 3. El hermano que vive allí quiere subdividir, y nosotros dos queremos vender la parte delantera de la propiedad, que vendria a ser la futura Subunidad 1. El codigo urbano permite edificar. Se puede una vez subdividido vender para un edificio en la subunidad 1?

  6. Buenas tardes Carlos,
    Te comento mi tema, mi hermana y yo compramos un terreno de aproximadamente 350 m2 en san isidro, el cual esta a nombre de las dos y queremos construir tres casas separadas en el mismo, se podría y cada una con su escritura propia?

    1. Hola Sofia. Hay que consultar en el municipio de San Isidro, si en ese lote el codigo permite hacer tres viviendas. Te sugiero te contactes con un colega arquitecto de la zona y le pidas una «consulta de viabilidad». De todos modos, aprovecha una buena consulta en estudio del colega para comentar tu idea y sacarte estas dudas y ampliar sobre temas legales y técnicos ya que lo que me preguntas amerita consulta en estudio. Saludos. Carlos

  7. Hola Carlos, mi padre comparte un terreno con otro pariente (hoy hay dos casas) tiene hecha el plano de subdivision pero falta inscribirla,creo muy bien no entiendo, en esa casa vive mi papa con 2 hermanos, mi mamá falleció e inmediatamente se hizo la sucesión. lo que se quiere hacer es que los impuestos lo pague cada uno (papá y el pariente) ya que hasta ahora se recibe solo una factura municipal y otra provincial, y se paga en conjunto. Aclaro que el terreno es una esquina y la parte esquina en sí se la quedó el pariente. Qué trámite necesito? ya que el abogado que hizo la sucesión no me supo explicar bien y ademas me generó mas dudas.
    Ahora bien el pariente perjudica de alguna manera alguna actividad u operacion que nosotros querramos realizar (venta por ejemplo) con la casa q corresponde a mi padre? pregunto por el hecho de que el plano esta finalizado en 2004 y nose porque no se inscribió en su momento. sólo queremos independizarnos de alguna manera para no perjudicarnos ambos. por favor agradeceré su información . Saludos.

    1. Hola Gladis. Tu consulta amerita llamado por teléfono ya que hay varias cuestiones que implican datos que no me estas dando y que me impiden responderte. Para que les vengan dos impuestos separados (dos partidas) tiene que estar la subdivisión terminada por parte del agrimensor. Saludos. Carlos

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.