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Dos casos habituales: plano municipal vivienda multifamiliar (PH)

Breve sintaxis de dos casos más habituales de consulta para viviendas bajo conformación de PH (tipo casa) en un mismo lote indiviso de escala baja o chica. Para municipios de la provincia de Buenos Aires

 

  • Caso vivienda unifamiliar que se adiciono o construyo otra de forma clandestina (sin planos)

Muchos municipios tienen ordenanzas o establecen en sus códigos excepciones para casos denominados “De Padre a Hijo”. Esto se debe a que, varias zonas urbanas, muchos “hijos” por la situación económica, la escasez de oportunidades, recursos, opciones crediticias, etc decidan contemplan construir en un predio familiar. Muchas áreas o barrios residenciales está prohibido agregar otra vivienda o las características estructurales de la zona en la que este emplazado el predio así lo restrinjan (Por agua y cloacas, zona especial, residencial exclusiva, densidad, etc.).

“Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción”

Se aclara que el hábito harto mal difundido de construir o encarar una obra (sea la escala que fuera) de forma clandestina / ilegal está mal considerado en los municipios y pueden existir diferentes multas o restricciones que comprometen el futuro de ese predio. Si ya construyo, termino la obra (se presenta habitable) y desea encarar desde cero o actualizar los planos del predio tenga en cuenta estos pasos lógicos básicos:

  1. Encare primero la presentación del plano municipal (registro de plano denominado “sin permiso”). Es requisito contar con escritura o boleto de compra/venta sellado por el banco. El titular (quien figura en la escritura) sea padre, hermano, abuelo, etc debe estar vivo. Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción, en ningún Municipio de la Pcia. de Buenos Aires. El plano lo hace un arquitecto matriculado.
  2. Luego, conforme a PH mediante plano de mensura con agrimensor. No se puede conformar PH si no tiene el plano “Registrado”. Esto es muy importante, ya que muchos desean conformarlo antes de una obra, durante o al finalizar sin un plano. El agrimensor necesita del plano. Es importante aclarar que el plano debe ser como mínimo con sello de “Registrado” y no “Sujeto a Demolición” ya que no se podrá realizar el trámite.
  3. Conformado el PH, definido que está en común y que es una unidad funcional privada se hace un reglamento. La propiedad ahora está en condiciones de poder ser vendida de forma separa.

 

Tenga en cuenta que el caso explicado arriba implica dos viviendas en un lote común indiviso. Los casos de subdivisión de terreno es otro concepto, un caso más complejo y depende de muchas variables propias del lugar que conviene consultar con el profesional.

“Los casos de subdivisión de terreno por dos viviendas es otro concepto, un caso más complejo”

Finalmente, si construyo su otro hijo u hermano (por más que sea pariente directo), es decir, una tercera o hasta
cuarta vivienda la situación se complica y está fuera de la ordenanza de “padre a hijo”. Son casos que se deben consultar más en detalle sin son viables su registración.

Consejo final: muchos se acuerdan cuando por fuerza mayor pasa lo peor (fallecimiento del titular, separaciones, convivencia, el hermano que quiere la parte que le corresponde, una intimación municipal, y el listado continua). En ese momento la situación tiende a complicarse en costos, tiempos y dolores de cabeza. No se duerma con este tema. Regularice y tenga todo de forma legal.

  • Vivo en un PH (Tipo casa) hice una ampliación sin permiso y deseo regularizar porque un vecino me denuncio, pero estoy teniendo problemas con una vecina para hacer tal trámite ¿se puede hacer los planos?

Es un caso muy común. También lo común y hasta habitual es llevarse mal con los vecinos del predio. En predios con dos, tres y hasta 8 ó 10 unidades se pierde el concepto básico de propiedad en “condominio”, los vecinos (por desgracia) usan conceptos erróneos o hasta egoístas con frases “tocaste los 15 de mi medianera” o ese pasillo “es mio”, “esa ventana esta sobre mi patio”, “ese dormitorio en la terraza esta mal” y el listado de disparates continua.

Para municipalizar el predio, hacer el plano actualizado de la vivienda que se amplió (entiéndase, el lote con todas las viviendas) se debe pedir a todos los vecinos que autoricen tal ampliación. Ahí comienza la hecatombe.

Este requisito es la duda de muchos, ¿Por qué le tengo que pedir a la vecina que firme tal autorización si es mi casa?. Esto se debe, básicamente, a que rigen normas y códigos de construcción, entre ellos los índices urbanísticos. Muchas veces sucede que un vecino puede (ante el inocente desconocimiento de sus vecinos) usar todo el índice urbano que rige en el predio a su favor dejando que las otras unidades (en un futuro) no se puedan ampliar, modificar o crecer. El municipio no toma a cada unidad funcional del PH como independiente (el mal llamado “tipo casa” por parte de las inmobiliarias para vender con nulo asesoramiento), sino el conjunto en el lote de forma equilibrada. Ahora, si fuera una casa en LOTE PROPIO se es “REY de su propio castillo” de la cosa. En un PH existen varios REYES en un LOTE COMPARTIDO EN VARIOS PEDACITOS.

La registración es casi imposible (en realidad es posible, el límite la pone la gente).

Finalmente, para complicar la situación, supongamos que los vecinos estuvieran en acuerdo en firmarle tal ampliación a su favor, en muchos municipios no es tan simple el trámite. La registración no implica “ir a ver lo que se hizo en la unidad 3 (la suya)” sino recorrer todas las unidades tipo casa y registrarlas también. Es decir, se registra todo lo que difiera del plano anterior que exista en el predio de forma irregular. Las variables del NO son cada vez mayores por todos los propietarios. Ya no es un tema de arquitectos o maestro mayor de obras, sino de algo peor, abogados, jueces y fiscales (el predio termina con cartas documentos y acciones legales entre condominos)

Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

34 comentarios en “Dos casos habituales: plano municipal vivienda multifamiliar (PH)”

  1. Hola, Carlos. vivo en saenz peña, 3 de febrero, mi casa esta en planta baja y el largo del terreno es de 30 mts, adelante en primer piso hay un departamento que ocupa 11 mts x 8,66 con entrada independiente, queria construir un edificio a partir del primer piso, o tal vez a partir del segundo, para no molestar al depto. de arriba,dejando en la planta baja cocheras, mi pregunta es la siguiente el dueno del depto. fallecio, creo que no se hizo la sucesion , son 2 los herederos, ellos me podran dar la autorizacion para construir? una obra asi se puede ir haciendo en etapas? agradezco tu asesoramiento

    1. Hola Beatriz. Todo amerita una consulta de “Viabilidad Municipal” que tiene costo. Por otro lado te respondo que si no se hizo la sucesión no se va a poder conformar expediente. Las obras se pueden hacer en etapa, pero cada caso hay que analizarlo. Saludos. Carlos

  2. Hola Carlos Buenas Tardes , ante todo queria decirte que vivo en un PH al frente en 1 piso hace 17 años.. los copropietarios de planta baja quieren hacer una construccion hacia arriba en lo que seria el patio de ellos y daria al fondo de mi casa recorda que estoy en un primer piso .. a esos fondos que seria el pulmon de la planta baja y la planta alta es donde quieren construir para arriba.. tengo entendido que no puede por ser un pulmon.. pero ademas me taparian una ventana que en su momento cuando compre la casa ya estaba era mas grande ahora la achique y pedi el consentimiento de ellos y me la dieron .. el tema es que si construyen hacia arriba me tapan la ventana … cierran todo el pulmon del espacio que tenemos en comun.. realmente estoy desesperada no se que tengo que hacer a quien recurrir y con quien asesorarme… ya comenzaron a construi todavia no hacia arriba .. y no quiero que asi sea .. jamas me pidieron el consentimiento.. tampoco tienen el permiso municipal ni los planos de esta nueva estructura… contrataron gente en negro ni siquiera son arquitectos… te pido que me indiques que debo hacer ….

    1. Hola Carina. Hace la denuncia en el sector de inspecciones de tu localidad (donde vivis que no me lo comentas). Les va a llegar una cédula y los van a intimar a regularizar. Tenes que acercarte al municipio por la mañana de forma presencial. Estos casos no son fáciles, vas a tener que tener paciencia. El otro camino que tenes es que llames a un profesional de la zona y le pagues la consulta para poder tener herramientas para poder hacer mejor la denuncia en el municipio. Saludos. Carlos

  3. Muy buenas tardes Arq. Paredes .
    Por favor necesito si puede orientarme con una subdivicion de un terrero…
    Paso a contarle que se compro una casa en un terrero de 10m frente por 30m de fondo.
    La casa ocupa 8,50m frente por 16m fondo ,pero por problemas de convivencia de dividió quedando el lugar edificado con 8,50 por 18 m .
    Legalmente como se tendría que subdividir ?
    Desde ya muchísimas gracias !!!!!

    1. Hola Marcos. Primero tenes que empezar llamando por teléfono a un arquitecto para empezar la consulta en serio. Si es viable, en base a las preguntas que te haga el colega, el primer paso es hacer el plano municipal de todo el predio (ambas casas). Lo tiene que hacer el arquitecto matriculado mediante carpeta de obra existente (clandestina /sin permiso o hecho consumado) con toda la documentación que solicite el municipio donde están ambas casas (importante: tiene que existir escritura y estar vivo el dueño sino no lo vas a poder hacer nunca). Una vez registrado el plano vas al segundo paso que es conformar la subdivisión que lo evalúas con el colega agrimensor. Cabe aclarar que si ya tenes un plano anterior y coincide el 100% del plano con lo construido podes saltar el primer paso. Para poder hacer el siguiente paso tenes que tener el plano municipal registrado sino no vas a poder hacer la subdivisión. Es un camino largo y muy costoso (depende del caso, los antecedentes y los metros cuadrados). Paciencia. Saludos. Carlos

  4. Buenas tardes Arquitecto,
    Hace poco más de un año nos hemos mudado a un ph el cual tiene una terraza. El asunto con la misma, es que la parte a la que podemos acceder está sobre nuestra cocina digamos, y luego está la otra parte (dividida por una pared) que da a nuestro living, pero que tiene acceso el vecino. Resumiendo, la terraza se extiende por toda nuestra propiedad. Mi duda es que, este nuevo vecino está haciendo una ampliación sobre nuestro living, para lo cual no nos ha consultado he incluso no se si esa parte de la terraza también nos corresponde a nosotros por estar sobre nuestro techo. No se si me explico. Usted podrá orientarme? Desde ya, muchas gracias!

    1. Hola Natalia. Comprendo tu consulta. Si la propiedad esta subdividida en PH por medio de plano de mensura registrado deberían tener el reglamento de copropiedad que aborda la cuestión de los permisos y limites entre predios. Lo que podes hacer es acercarte a hacer una exposición en la muni donde esta la obra en el sector de inspecciones (No me decis en donde es esto). El tema es que la cédula/acta no es solo para el propietario sino que recae a todos los condominos ya que tienen dos opciones, o regulariza la obra (previo permiso de cada uno de los condominos que conforman el predio) o la demuele. Por lo general siempre esta la pelea y el tema termina en la justicia. Ya no es un tema de arquitectos sino de abogados. Es conveniente no llegar a ese punto y hablarlo ya que es facil por lo general caer en discusiones que a la larga los perjudica a todos (a todos). Saludos

  5. Hola Arquitecto, heredé un lote interno en el partido de Lanus de 8.6m X 38m aprox es muy grande. Tengo la idea de construir 4 departamentos en planta baja con el fin de venderlos en un futuro. Es posible esto? Que debo hacer?

    1. Hola David. Para saber si es posible tenes que tener una entrevista con un arquitecto de la zona para que le comentes bien en detalle lo que deseas hacer y te averigue si es viable lo que tenes pensado concretar o si tenes otras opciones. Ademas de aprovechar a consultar temas de tiempos, pasos, servicios, requisitos, consultas tecnicas y honorarios. Saludos. Carlos

  6. Hola, vivo en una casa en altos. Son solo Dos unidades que antiguamente eran una. Sin agregar medianera cerré una parte de mi terraza que es x agrimensura y escritura de mi departamento. La agrimensura está hecha pero los planos no. Quiero hacer los planos para poder venderla. Necesito el permiso de mi vecino?

  7. Buenas tardes,
    Estoy por comprar una casa en zona norte pcia. bs. as. con credito hipotecario. El vendedor me dice que tiene que actualizar los planos porque agrego una pileta en el terreno.
    Mi consulta es, cuanto demora en actualizarse el plano, ya que cuento con poco tiempo para disponer del crédito.
    Saludos y gracias.

    1. Hola Edgardo. Todo depende como lo encare, existen dos caminos. Si agrego una pileta puede hacer un “cambio de tela” que es una gestión de una semana. Si va generar un expediente desde cero puede demorar varios meses. en este ultimo caso, si la propiedad esta en Vicente Lopéz o San Isidro puede demorar unos 4 meses minimo dependiendo del caso y de la carga del municipio. Saludos Cordiales. Carlos

  8. Hola, estoy buscando un PH en capital apto crédito. La gran mayoría tiene sus planos originales pero hay hecho habitaciones en la terraza o tipo entrepiso. Y al parecer el banco que me otorga el crédito no acepta planos no actualizados. Cuanto sale actualizar un plano ? Gracias

    1. Hola Mari. Los honorarios y gastos son según las características, antecedentes, y metros entre los básicos. Ese calculo se efectúa en el lugar. El tramite de actualización de planos NO es un honorario fijo sino que se debe establecer como lo definía antes. Sugiero te contactes con algún colega de CABA. Saludos. Carlos

  9. Hola Carlos. Tengo un PH, vivo en la casa al frente, y mi unica vecina en un pasillo (el cual no compartimos) en la propiedad del fondo. En la escritura hay una clausula que dice que tengo permitido construir. Fui al distrito y me dijeron que hay dos caminos uno con la autorización de ella (que no me la va a dar), y otra ir ante un escribano publico diciendo que me hago cargo de todo. La verdad que con todo lo que estoy leyendo tengo miedo de emprender esto contratar arquitecto, albañiles, comprar materiales y que luego me lo cancelen o me exijan demolerlo y perder todo el dinero que encima voy a estar devolviendo.. Que puedo hacer?.

    1. Hola Romina. No es necesario una clausula, podes construir. El codigo civil te pide el consentimiento de tu vecina. En el nuevo código civil y comercial en el Art. 2052 (sobre propiedad horizontal) queda claro que se requiere unanimidad para realizar “obra nueva”. Si esto no es posible quizás tenga que ir con un abogado y ver que instrumentos tenes para poder hacer efectiva o de forma correcta la forma de llegar a tu vecina. Paciencia. Saludos. Carlos

  10. Hola Carlos vivo jcp en un barrio cerrado de 70 duplex cada unidad consta de 12 duplex la primera unidad esta subdividida con impuesto municipal renta todo individual. No así los 60resrantes ahora ellos quieren subdividir y dicen q no se puede porque alguno vecinos es la primera unidad tienen deudass municipal es así?

    1. Hola Monica. Hay que consultar el caso en el municipio. Para hacer el plano de subdivisión hay que tener el plano municipal actualizado (primer paso). Una vez que tengan ese plano recién ahi pueden ir a un agrimensor a realizar el plano. Te cuento que en JCP hay moratoria de planos. Cualquier cosa me llamas. Saludos. Carlos

  11. Buenas noches Carlos .: mi duda es la siguiente tengo una gran preocupación porque saqué un crédito para la compra de una vivienda y me encuentro a poco tiempo de firmar y recién ahora me informa la escribana que los planos no están actualizados y encima la casa esta en ph con otra o sea que para actualizar planos y cambiar el reglamento tengo que pedir autorización a los dueños de al lado que no viven ahí y que no es solo uno, porque la casa tiene cuatro sucesiones.!! El dueño me quiere vender igual y que yo después me haga cargo. Pero podre luego yo regularizar todo ésto??

    1. Hola Natalia, Los planos son obligatorios y es tu derecho como compradora que te los den. Lo que podes hacer es pedirle a la escribana que le descuente al vendedor el costo que implique hacer los planos (que es un dineral). Hacer los planos de PH es un tema delicado (vos lo comentas). El tema es que para regularizar (actualizar el plano) si no tenes el consentimiento de la otra partes (o partes) no lo vas a poder hacer. Saludos. Carlos

  12. Hola Carlos, soy Martin. Quiero construir arriba de mi ph en CABA. Somos 3 unidades en total. El reglamento de copropiedad dice que en mi espacio aereo puedo realizar las modificaciones que quiera sin perjudicar a mis vecinos.
    Ahora bien, para iniciar los tramites municipales, según la ley de Ph me piden el permiso de los otros propietarios. Uno de los propietarios, que no vive ahí, se niega sin dar razones a otorgar el permiso. Simplemente se opone.
    Pregunta ¿rige lo que dice el reglamento de copropiedad (libre disposición del espacio aereo para construir)? o rige lo que dice la ley de ph (conformidad del 100% de los propietarios)? en último caso, me quedaría entonces sin poder construir?
    Muchas gracias
    Martin

    1. Hola Martin. Rige la ley nacional de propiedad horizontal que esta muy encima de un reglamento de copropiedad. Por desgracia necesitas la conformidad de tu condomino si o si. Habla con un abogado y asesorate como podes proceder, si le mandas una carta documento o algun instrumento que te juegue a tu favor. Saludos. Carlos

  13. Hola Carlos, mi nombre es Carlos, compré con un amigo un lote chicony queremos hacer la casa de él y la mía.
    No sé si me permiten hacer dos casas en el.mismo lote, pero la necesidad lo hace que así sea.
    Hay alguna forma en la que lo hagamos y después podamos subdividir?
    Saludos

    1. Hola Carlos. Esa pregunta tan importante y otras cuestiones que tienen que ver con la construcción, temas legales, costos, cuestiones tecnicas, etc las vemos en la entrevista. Si estas en el conurbano (zona oeste) me podes llamar. Sino te contactas con algún colega cercano a tu casa. Es una inversión conveniente y aporta a las decisiones. Saludos. Carlos

  14. Hola carlos mi consulta es la siguiente construi una vivienda en planta alta de mis padres, poseo planos y escritura de la planta baja solamente, no se declaro la nueva construccion, a esta se accede por escalera independiente, cuales serian los pasos a seguir para escriturar la planta alta como ph?
    Desde ya muchas gracias

    1. Hola Juan. Si la construcción de planta alta (la tuya) esta terminada y esta habitable estas en condiciones de registrarla. De todos modos no me decis en donde es esto (localidad, provincia, etc). Si tu casa esta en algunos de estos partidos que figuran en mi formulario podes llenarlo en la solapa “multifamiliar” (porque son dos casas ahora y no una sola como antes. Te paso el link http://www.paredestudio.com.ar/costoplano/ si tu localidad/ municipio no figura vas a tener que contactarte con algun colega de tu zona. Estoy atento. Saludos. Carlos

  15. Buenas tardes! Tengo un PH con subdivisión hecha y planos aprobados y como es muy chico, necesitaría hacer una habitación arriba. Es eso posible? Cuales son los pasos a seguir? Muchas gracias! Saludos.-

  16. Hola soy sandra tengo un terreno con otra persona y queremos subdividir, x tierra no se puede y tengo que hacerlo x PH.la otra persona tiene edificado 30m2 yo nada estoy x contruir ,me hablaron de un plano de subsistencia.me gustaria saber si podes instruir bien de lo que tengo que hacer.desde ya muchas gracias

    1. Hola Sandra. Es asi, tenes que subdividir por PH ya que para dividir por tierra deberían ser muy grandes los terrenos. El tema es que NO se puede subdivir dos predios en el cual solo uno esta construido y otro no (ya que, que estamos subdiviendo por PH? te diria el agrimensor). Si hubiera dos construcciones EXISTENTES/ ejecutadas si se puede (lo que te comentaron, la subsistencia). Primero se hacen los planos de las dos casas en la muni y luego el agrimensor lo afecta a PH. Existe otro camino, es muy largo de comentar y por cuestiones económicas mucho desisten de tal camino, sugiero pidas consulta en estudio. Espero haberte ayudado. Saludos

  17. Buenos días Carlos,
    Necesito por favor me instruyas en un tema que ignoro totalmente: señamos un ph planta baja con espacio aéreo libre, en Santos Lugares, partido de 3 de febrero, en el conturbado bonaerense.
    Originalmente era una casa chorizo con planos hechos.
    PERO, en los años 70 techaron la galería y además hicieron una habitación arriba de esa misma galería,
    (y ninguna de esas modificaciones se plasmaron en los planos).

    Ahora nos dicen que no se puede registrar, y el problema esta en los metros “agregados” en planta alta, ya que se toman como un “nuevo polígono creado”, o sea, son metros “nuevos” que antes no existían, independientemente de si estaban cubiertos o no.

    El agrimensor dice que igualmente se puede hacer la venta (y ya declaro en ARBA esos metros), pero, el escribano dice que NO, dado que el “registrador” de turno podría o no hacer la vista gorda sobre esos nuevos metros creados.
    El escribano va por mas y afirma que directamente no sigue adelante con la gestión, porque el no se arriesga a tomar un trabajo de tal riesgo y que suspendan su licencia.
    La unica solución parece ser la actualización de los planos y reglamento de copropiedad.
    Tenes idea de cuanto tiempo lleva hacer eso planos nuevos y todo el tramite hasta que queden actualizados legalmente?
    Tenes idea del costo que eso tiene? ademas del costo del arquitecto, hay gastos de sellado o algo así? te cobran una multa o tarifa por esa actualización?
    mil gracias!
    marta

    1. Hola Marta. Gracias por escribir. Si hay que hacer el plano nuevo, la actualización. El tema es que en la muni hay que ingresar la escritura de quien lo vende (vos sos la compradora). O que generes la escritura con alguna clausula y que te haces cargo vos de tal tramite. El tema es que, insisto, necesito ingresar una escritura con los datos del propietario. En mi sitio web podes ir adelantandome datos en este formulario (solapa viv. multifamiliar) http://www.paredestudio.com.ar/costoplano/ Tene a mano una fotocopia del ultimo plano con los metros y un aprox de los metros a incorporar (los clandestinos) y el calculo te lo paso en 24hs tal cual me lo pedis, 1)honorario 2) colegio 3) municipio. Tene en cuanta que en los PH como cuento en la nota deben firmar los otros copropietarios (es un requisito), contar con escritura y estar vivos sus propietarios. Finalmente debe presentarse tal cual el plano ultimo (hablo de tus nuevos vecinos). Si alguno construyo lo debera declarar tambien. Para comenzar llena el formulario y por favor en la parte final del mismo donde dice “agregue info extra” comenta un poco más en detalle el caso. Lo espero. Saludos. Carlos

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