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Ventajas de tener los Planos Muncipales

Pros y contras. Lo que debe saber sobre el trámite, los tiempos, requisitos y costos. Los que se confian: intimación y multa. Los problemas a largo y corto plazo, de vivir en un predio no declarado o sin planos municipales. Preguntas y respuestas habituales de particulares, propietarios, constructores, vendedores y compradores.

¿Qué pasa si una casa no tiene planos? 12 preguntas claves.

1- ¿Qué tipos de construcciones deben tener planos?

Todas sin excepción. Sea de la escala que fuera.

2- ¿En que momento se debe presentar los planos?

El paso normal es presentarlos ANTES de empezar a construir.

En cambio, si ya ejecuto una obra sin permiso: hizo reformas internas (sin cambiar la carcasa), amplio, modifico, reformo, agrego o construyo desde cero (obra nueva)  sin ningún plano debe regularizar esa situación lo antes posible. Si compro una casa y se entero que no tiene planos los debe hacer. Recuerde: muchos minimizan esta cuestión.

3- ¿Qué pasa si no hago nada?

Todo comienza con una intimación (de la provincia o del municipio) y la llegada de una fuerte multa o una cédula. El caso más común  comienzan con la denuncia anónima de un vecino al municipio, sea por varias causas: no soporta el ruido de la obra, un volquete en la calle, aguas servidas en la calle, le tocan su pared lindera o aparecen posteriormente patologías constructivas que nadie resolvió o desoyo.  Otros son los vicios de código, normas y leyes (ventana que se sirve a la casa del vecino y no cumple distancia mínima, altura de un muro lindero de una escalera que va a una azotea, un  tanque de agua en el borde del muro lindero, la mala apropiación de un muro lindero, es larga la lista). La detección por parte del municipio en manos de los inspectores es el caso más común, sea en plena obra o finalizada. Llegada esta instancia es el proceso más tortuoso y engorroso (legal y administrativo) en el que quedara prendido su predio (su casa). Si esta en esta instancia los costos de regularización son del 200% .No lo minimice. Evite sorpresas y costos mayores.

Caso limite: intimada la propiedad entra en un proceso legal y administrativo que excede costos del 200%

4- Puede el municipio demoler mi construcción?

No. Pero si puede solicitarle acomodar el predio según código vigente (muchos municipios lo exigen). Otros registran o empadronan la construcción sin permiso, señalando aquellas normativa que NO cumple por ordenanzas, códigos y leyes provinciales).

 5- Empezar regularizando construcciones ejecutadas de forma clandestina.

Empieza con una consulta de su caso. Primero conviene saber el historial de la propiedad, que documentación tiene, que tipo de obra es, donde esta emplazada, si es una vivienda única, son dos y se va a conformar PH  por medio de una mensura y subdivisión, etc. 

6- ¿Qué tipo de gastos genera este trámite?

Principalmente son tres: los Honorarios por el servicio profesional, el colegiado para el visado del mismo (Sellado, Caja, CEP y multa Art 29°) y los Municipales, principalmente los Derechos de Construcción, (que varían según el Municipio y el caso).

Si piensa construir: la presentación municipal empieza antes de poner el primer ladrillo y representa una inversión más

 

7- Antes de empezar el trámite, ¿cómo sé con certeza que mi caso se pueda “registrar” o que salga “sujeto a demolición”?

Con un servicio previo denominado “viabilidad municipal“. Es un servicio conveniente, rápido y accesible. Nos encontramos en la propiedad y recorro todo el predio tomando algunas medidas. Con esos datos llevo el caso al municipio y se hacen todas las consultas pertinentes a los diferentes departamentos que conforman el recorrido del plano. También hare consultas de deudas, si tiene juicios, valores de preliquidación acorde a su caso, etc. Con esa información nos reuniremos en el estudio y le informare las opciones que tenemos. Recuerde, cada caso es diferente y de municipio en municipio cambian las maneras y formas de encarar el caso.

Invierta en legalidad: una construcción clandestina, a corto o largo plazo genera sobrecostos difícil de sostener

8- Qué diferencia existe entre el “registrado” y el “sujeto a demolición”

El primero, en ciertos municipios, significa que la propiedad no cumple con el código, sin embargo el municipio empadrona esa propiedad señalando aquellas normas que no cumple. La desventaja es que en el futuro si desea hacer una ampliación o modificación y desea armar y presentar un expediente de obra (entiendase, antes de poner el primer ladrillo) el municipio le va a pedir que para tener expediente deberá regularizar lo que no cumple.

En el caso del sujeto a demolición son aquellos casos que exceden del código y son los más graves. Un sujeto a demolición es un sello que no le permite generar PH o seguir construyendo. Existen opciones que son recomendables encarar antes de empezar el tramite y no enterarse al final del proceso del mismo.

9- Tengo un plano anterior, pero no esta actualizado

Si tiene un antecedente es mejor que no contar con nada. Comente su caso y le informare según esa ampliación y su caso cuales son los caminos para actualizarlo.

10- ¿Quién hace el trámite, cómo es y cuanto tarda?

Lo hace un arquitecto con matricula activa. La presentación municipal implica generar una carpeta del predio con toda la documentación necesaria. Pasa por varias instancias municipales y analizan la carpeta varios departamentos. El seguimiento es continuo y se hace en varias visitas. Según el municipio y el caso, un mínimo de tiempo es de 1 mese y un máximo de 1 año.

No se deje estar ni lo solicite último momento!

11- ¿Que desventajas tiene mi propiedad si no hago los planos municipales?

Declarar espontáneamente es una opción contemplada y bien vista en los municipios, pero a su vez no deja de ser un camino menos conveniente, tortuoso y con mayores costos a comparación que hacer las cosas de forma legal. Muchos no tienen los planos de su casa y se presenta esta necesidad ante algún impedimento que en algún momento surgirá inevitablemente.

“Muchos omiten realizar los planos de su casa por años. Esta omisión resultará, por fuerza mayor, en el momento menos oportuno e inevitable de su realización”

Muchos acuden a la registración municipal cuando: tienen un local comercial clandestino y para habilitarlo necesita los planos (de todo el predio). Si esta por vender, necesita los planos. Para que le cobren lo justo en los impuestos del municipio o de la provincia, debe tener los planos. Si no desea tener inconvenientes con sus linderos (sus vecinos) debe tener planos. Si desea subdividir un predio familiar a futuro, necesita planos. Para pedir un crédito de ampliación o reforma, necesita planos. Si piensa en el PROCREAR, necesita planos. Para evitar confusiones familiares de uso comunes o limites de propiedad en situaciones de PH necesita de planos. Intimaciones, denuncias, multas y actas labradas por los organismos municipales o provinciales son los casos más complejos ante la dejadez de sus habitantes. La lista es larga. 

12- queremos comprar una propiedad con crédito bancario, está no tiene los planos o los tiene desactualizados ¿cómo es el tema?

Si la propiedad no tiene planos o estuviera desactualizados (por ampliaciones, reformas internas, modificaciones, refacciones, pileta, un quincho, etc) que no aparecen en el plano anterior por parte del propietario interesado en la venta, se complica, ya que el banco lo solicitará. Casi todos los bancos, hoy tienen como requisito para otorgar el crédito contar con los planos con sello en caratula de aprobados o registrados (no con sello “sujeto a demolición”). Aún los recientemente anunciados en el 2017. Tenga en cuenta que en una venta quien lo debe ejecutar es la parte “vendedora” con mucha anticipación ya que el registro del plano lleva entre 1 mes a 9 meses dependiendo el municipio en la pcia. de Buenos Aires (No casos de Capital). Finalmente, dependiendo de la gravedad de metros cuadrados que tenga “no declarados” por plano, son proporcional al honorario obligatorio que establece el colegio de arquitectos y maestro mayor de obras e ingenieros (es lo mismo, están regulados por la misma unidad, no busque “presupuesto”) y las multas de colegiado como la liquidación municipal. Aunque tenga un dormitorio de 3 x 3 y un alero sin declarar, no es un trámite barato.

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10 desventajas de una construcción sin planos

1. Limita futura venta de la propiedad

2. Es un requisito

para pedir un eventual prestamos al banco por reforma, ampliación o construcción nueva

3. Implica una deuda a largo plazo

que le puede costar más de 5 veces lo que se hubiera evitado al principio.

4. Recibir intimaciones o multas

del municipio o de la provincia.

5. Recibir denuncias por vecinos linderos

por litigios de muros, ventanas, vistas, límites mal tomados que pueden terminar en juicios.

 6. No declarar es evadir leyes y códigos urbanos

 7. Si construye y no presentó los planos de antemano

está expuesto a denuncias que por lo general hace un vecino o llegan multas e intimaciones que el municipio detecto.

 8. Desconocer o no interiorizarse

de índices y restricciones de una cierta zona implica que la construcción este en falta cuando esto podría evitarse con una simple consulta profesional al principio.

9. Declarar es revaluar

el valor de la vivienda y de los correspondientes impuestos municipal y provincial.

10.Impide conformar PH

mejor empezar con el municipio para agilizar trámites futuros y tan costosos como el de subdividir.

 11. Su casa, una obra clandestina

y se juega entre tantos, con la posibilidad de un accidente humano durante la obra en el que usted es el principal responsable. Según la Cámara Argentina de Construcción (CAC), el mayor porcentaje de accidentes y juicios se dan en obras chicas.

 

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Está a tiempo! Consulte su caso! 

Comente su caso sin compromiso y haga la diferencia. Llame al tel. fijo 6698-4352 de lunes a viernes de 9 a 18hrs. Arq. Carlos Paredes

 

Algunos servicios

 

Consulta en Estudio

Paso inicial y clave para conocer costos de obra, materiales, consultas técnicas y conocer las diferentes etapas del servicio…

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Pasos del servicio

La construcción empieza con la consulta y sigue con la documentación de obra clave para mejorar y lograr costos razonables.

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Obra Clandestina

Ya construyo, pero no cuenta con los planos municipales obligatorios. Aparecen los problemas: intimaciones y denuncias.

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Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

68 comentarios en “Ventajas de tener los Planos Muncipales”

    1. Hola Vanesa. El sello “antirreglamentario” es un sello de registro a los efectos de empadronamiento. El plano es válido igual solo que tiene la característica de ser una obra ejecutada “sin permiso” (clandestino) y que NO cumple o se hizo caso omiso al código de ordenamiento vigente del municipio. Esto suele pasar cuando el hecho de ejecutar una ampliación, reforma o construcción desde cero sin la intervención de un profesional matriculado. Saludos. Carlos

  1. Buenas noches. Estoy interesada en comprar una casa,no tiene escritura ni planos,solo existe la escritura del terreno,en la inmobiliaria me dicen que puedo escriturar el terreno y después hacer los planos de la casa con un arquitecto por mi cuenta,es así? Se corre algún riesgo al comprar una propiedad en estas circunstancias? Qué pasos debería seguir para lograr escriturar la casa a mi nombre? Muchas gracias!!

    1. Hola Jorgelina. Si estas de acuerdo podes comprar con esa condición y te haces cargo de hacer los planos. Pero contactate por adelantado con un colega y tene los gastos de este tramite asi se lo descontas del valor de la propiedad al actual propietario. La otra, es que le pidas/exijas que ellos hagan los planos (el actual propietario) el tema es que esto lleva varios meses de tramite. Si elegis el paso primero que te agreguen una clausula en el boleto de compra-venta con esta condición de arreglo y el monto/ valor del tramite asi como honorarios profesional. Finalmente, con respecto a la escritura del lote/ terreno que me comentas es porque inicialmente el actual propietario adquirio un lote y construyo de forma clandestino (muy habitual). La escritura sigue teniendo valor y SOLO se actualiza cuando se vende la propiedad y la nueva escritura se asienta, no solo los datos del terreno, sino todo lo plantado en él. Saludos. Carlos

  2. Hola Carlos compre una casa en un pH con un crédito hipotecario y quiero aprovechar la terraza y poner un deck y una pérgola puedo tener algún problema a futuro?

    1. Hola Mariana. Ningun problema siempre que la pergola este abierta en su parte superior, es decir, deje pasar el agua. Ahora, si a la pergola arriba de la misma le colocas una chapa translucida, vidrio armado, plancha de policarbonato o similar cuenta como semicubierto y hay que actualizar el plano. Saludos. Carlos

  3. Estimado Arq. Paredes, a los efectos de solicitar un crédito me piden:
    Fotocopia del plano municipal aprobado y/o registrado, y/o plano visado, y/o plano simple de la propiedad.​
    El propietario me indica que no tiene planos. La pregunta es a que se refiere cuando dice: “y/o plano simple de la propiedad”. Que características tendría esa plano para poder calificar para un crédito. Agradezco su atención.

  4. Buenos días Carlos, Estoy a punto de comprar una casa en la localidad de San Miguel. Tiene planos de la casa de tres ambientes y escritura del lote, pero se agregó una galería de aprox 20 m2 que no está declarada. Debo hacer un plano nuevo antes de escriturar o puedo declararlo después junto con unas reformas que quisiera hacer a futuro?
    Desde ya, muchas gracias.

    1. Hola Maria. Si vas a pedir o solicitar un crédito bancario puede que el banco solicite al propietario, como requisito, la actualización del mismo. Si vas a comprar la casa por tus propios medios no hay problema. Teniendo en cuenta esto ultimo, podrias hacer las reformas y agregar los metros en el nuevo plano. De todos modos mi respuesta es muy generica ya que cada caso hay que analizarlo en el lugar y hacer las pertinentes consultas previas en la muni. Te sugiero contrates o contactes a un arquitecto. Saludos. Carlos

  5. Tengo que hacer los planos quiero saber más o menos el valor y si se puede financiar primero tengo que declarar en el municipio lo construido y luego los planos?tengo 2 habitaciones cocina comedor.lavadero y un local???

    1. Hola Susana. Si estas en alguna de las localidades del siguiente link, llenalo y te lo calculo de forma exacta (http://www.paredestudio.com.ar/costoplano/). Si no esta la obra en alguna de esas localidades vas a tener que buscar un colega de la zona y va a saber comentarte los pasos, requisitos y tiempos. De todos modos las generalidades del servicio que solicitas lo explico en detalle aca: http://www.paredestudio.com.ar/servicios/subsistencias/ Saludos. Carlos

  6. Hola buenas noches,pregunta estoy por adquirir una vivienda con crédito,lleve los planos al banco y me dijeron qué tal ves no lo tomen .porque dice A Contruir y abajo aprobado .es una casa

    1. Hola Susana. Hay bastante desconocimiento por parte de los integrantes del banco, vas a tener que tener paciencia. Si la casa esta terminada y el plano es fiel de lo que se “construyo” la casa es apta para el crédito. En la caratula dice “A construir” porque cuando se encaro ese plano se hizo de forma legal (y no clandestina como lo hace una gran parte de la ciudadanía). Cuando uno tiene un lote, terreno o una construcción anterior antes de construir llama a un profesional y se hace un proyecto que luego se municipaliza y recién ahí se empieza ” a construir” (y no antes). El plano dice “Aprobado” porque el colega tuvo que acatar todas las normas propias del código de municipal de la zona. No es un plano muy habitual, ya que son pocos los propietarios que antes de colocar un ladrillo empiezan llamando a un profesional primero (como debe ser). Saludos. Carlos

  7. Buenos dias Carlos mi consulta es por un crédito que deseo tramitar para ampliación de mi vivienda. Mi casa tiene plano aprobado con la construcción existente. Ahora me piden un plano por la ampliación pero no se como se llamaria ese plano. La casa esta en Lanús. Vos tenés experiencia en plano para bancos ? O sea si necesito plano aprobado o un proyecto de obra. Muchas gracias !

    1. Hola Adriana. Lo que el banco te solicita es que presentes el plano de la ampliación que deseas hacer (porque vas a pedir un crédito para construir) que debe presentar un profesional matriculado en el municipio de Lanus. Tenes que hacer todas las etapas (no solo la municipal), lo que quiero decir, es que tenes que contratar un arquitecto que te haga el anteproyecto, proyecto, tramite de gestion y que te dirija la obra (todas las instancias de obra como debe ser. Lo que el banco te pide es lo que haria cualquier persona que desea ampliar, construir o modificar de forma legal con o sin banco. No sirve que vayas al banco con una idea tuya dibujada o que se lo cuentes de forma oral. Te piden papeles concretos (el expediente de obra aprobado de esa ampliación “A construir”) sobre la base de un profesional que lo abale. Tene paciencia porque recién arrancas. Saludos. Carlos

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