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Ventajas de tener los Planos Muncipales

Pros y contras. Lo que debe saber sobre el trámite, los tiempos, requisitos y costos. Los que se confian: intimación y multa. Los problemas a largo y corto plazo, de vivir en un predio no declarado o sin planos municipales. Preguntas y respuestas habituales de particulares, propietarios, constructores, vendedores y compradores.

¿Qué pasa si una casa no tiene planos? 12 preguntas claves.

1- ¿Qué tipos de construcciones deben tener planos?

Todas sin excepción. Sea de la escala que fuera.

2- ¿En que momento se debe presentar los planos?

El paso normal es presentarlos ANTES de empezar a construir.

En cambio, si ya ejecuto una obra sin permiso: hizo reformas internas (sin cambiar la carcasa), amplio, modifico, reformo, agrego o construyo desde cero (obra nueva)  sin ningún plano debe regularizar esa situación lo antes posible. Si compro una casa y se entero que no tiene planos los debe hacer. Recuerde: muchos minimizan esta cuestión.

3- ¿Qué pasa si no hago nada?

Todo comienza con una intimación (de la provincia o del municipio) y la llegada de una fuerte multa o una cédula. El caso más común  comienzan con la denuncia anónima de un vecino al municipio, sea por varias causas: no soporta el ruido de la obra, un volquete en la calle, aguas servidas en la calle, le tocan su pared lindera o aparecen posteriormente patologías constructivas que nadie resolvió o desoyo.  Otros son los vicios de código, normas y leyes (ventana que se sirve a la casa del vecino y no cumple distancia mínima, altura de un muro lindero de una escalera que va a una azotea, un  tanque de agua en el borde del muro lindero, la mala apropiación de un muro lindero, es larga la lista). La detección por parte del municipio en manos de los inspectores es el caso más común, sea en plena obra o finalizada. Llegada esta instancia es el proceso más tortuoso y engorroso (legal y administrativo) en el que quedara prendido su predio (su casa). Si esta en esta instancia los costos de regularización son del 200% .No lo minimice. Evite sorpresas y costos mayores.

Caso limite: intimada la propiedad entra en un proceso legal y administrativo que excede costos del 200%

4- Puede el municipio demoler mi construcción?

No. Pero si puede solicitarle acomodar el predio según código vigente (muchos municipios lo exigen). Otros registran o empadronan la construcción sin permiso, señalando aquellas normativa que NO cumple por ordenanzas, códigos y leyes provinciales).

 5- Empezar regularizando construcciones ejecutadas de forma clandestina.

Empieza con una consulta de su caso. Primero conviene saber el historial de la propiedad, que documentación tiene, que tipo de obra es, donde esta emplazada, si es una vivienda única, son dos y se va a conformar PH  por medio de una mensura y subdivisión, etc. 

6- ¿Qué tipo de gastos genera este trámite?

Principalmente son tres: los Honorarios por el servicio profesional, el colegiado para el visado del mismo (Sellado, Caja, CEP y multa Art 29°) y los Municipales, principalmente los Derechos de Construcción, (que varían según el Municipio y el caso).

Si piensa construir: la presentación municipal empieza antes de poner el primer ladrillo y representa una inversión más

 

7- Antes de empezar el trámite, ¿cómo sé con certeza que mi caso se pueda “registrar” o que salga “sujeto a demolición”?

Con un servicio previo denominado “viabilidad municipal“. Es un servicio conveniente, rápido y accesible. Nos encontramos en la propiedad y recorro todo el predio tomando algunas medidas. Con esos datos llevo el caso al municipio y se hacen todas las consultas pertinentes a los diferentes departamentos que conforman el recorrido del plano. También hare consultas de deudas, si tiene juicios, valores de preliquidación acorde a su caso, etc. Con esa información nos reuniremos en el estudio y le informare las opciones que tenemos. Recuerde, cada caso es diferente y de municipio en municipio cambian las maneras y formas de encarar el caso.

Invierta en legalidad: una construcción clandestina, a corto o largo plazo genera sobrecostos difícil de sostener

8- Qué diferencia existe entre el “registrado” y el “sujeto a demolición”

El primero, en ciertos municipios, significa que la propiedad no cumple con el código, sin embargo el municipio empadrona esa propiedad señalando aquellas normas que no cumple. La desventaja es que en el futuro si desea hacer una ampliación o modificación y desea armar y presentar un expediente de obra (entiendase, antes de poner el primer ladrillo) el municipio le va a pedir que para tener expediente deberá regularizar lo que no cumple.

En el caso del sujeto a demolición son aquellos casos que exceden del código y son los más graves. Un sujeto a demolición es un sello que no le permite generar PH o seguir construyendo. Existen opciones que son recomendables encarar antes de empezar el tramite y no enterarse al final del proceso del mismo.

9- Tengo un plano anterior, pero no esta actualizado

Si tiene un antecedente es mejor que no contar con nada. Comente su caso y le informare según esa ampliación y su caso cuales son los caminos para actualizarlo.

10- ¿Quién hace el trámite, cómo es y cuanto tarda?

Lo hace un arquitecto con matricula activa. La presentación municipal implica generar una carpeta del predio con toda la documentación necesaria. Pasa por varias instancias municipales y analizan la carpeta varios departamentos. El seguimiento es continuo y se hace en varias visitas. Según el municipio y el caso, un mínimo de tiempo es de 1 mese y un máximo de 1 año.

No se deje estar ni lo solicite último momento!

11- ¿Que desventajas tiene mi propiedad si no hago los planos municipales?

Declarar espontáneamente es una opción contemplada y bien vista en los municipios, pero a su vez no deja de ser un camino menos conveniente, tortuoso y con mayores costos a comparación que hacer las cosas de forma legal. Muchos no tienen los planos de su casa y se presenta esta necesidad ante algún impedimento que en algún momento surgirá inevitablemente.

“Muchos omiten realizar los planos de su casa por años. Esta omisión resultará, por fuerza mayor, en el momento menos oportuno e inevitable de su realización”

Muchos acuden a la registración municipal cuando: tienen un local comercial clandestino y para habilitarlo necesita los planos (de todo el predio). Si esta por vender, necesita los planos. Para que le cobren lo justo en los impuestos del municipio o de la provincia, debe tener los planos. Si no desea tener inconvenientes con sus linderos (sus vecinos) debe tener planos. Si desea subdividir un predio familiar a futuro, necesita planos. Para pedir un crédito de ampliación o reforma, necesita planos. Si piensa en el PROCREAR, necesita planos. Para evitar confusiones familiares de uso comunes o limites de propiedad en situaciones de PH necesita de planos. Intimaciones, denuncias, multas y actas labradas por los organismos municipales o provinciales son los casos más complejos ante la dejadez de sus habitantes. La lista es larga. 

12- queremos comprar una propiedad con crédito bancario, está no tiene los planos o los tiene desactualizados ¿cómo es el tema?

Si la propiedad no tiene planos o estuviera desactualizados (por ampliaciones, reformas internas, modificaciones, refacciones, pileta, un quincho, etc) que no aparecen en el plano anterior por parte del propietario interesado en la venta, se complica, ya que el banco lo solicitará. Casi todos los bancos, hoy tienen como requisito para otorgar el crédito contar con los planos con sello en caratula de aprobados o registrados (no con sello “sujeto a demolición”). Aún los recientemente anunciados en el 2017. Tenga en cuenta que en una venta quien lo debe ejecutar es la parte “vendedora” con mucha anticipación ya que el registro del plano lleva entre 1 mes a 9 meses dependiendo el municipio en la pcia. de Buenos Aires (No casos de Capital). Finalmente, dependiendo de la gravedad de metros cuadrados que tenga “no declarados” por plano, son proporcional al honorario obligatorio que establece el colegio de arquitectos y maestro mayor de obras e ingenieros (es lo mismo, están regulados por la misma unidad, no busque “presupuesto”) y las multas de colegiado como la liquidación municipal. Aunque tenga un dormitorio de 3 x 3 y un alero sin declarar, no es un trámite barato.

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10 desventajas de una construcción sin planos

1. Limita futura venta de la propiedad

2. Es un requisito

para pedir un eventual prestamos al banco por reforma, ampliación o construcción nueva

3. Implica una deuda a largo plazo

que le puede costar más de 5 veces lo que se hubiera evitado al principio.

4. Recibir intimaciones o multas

del municipio o de la provincia.

5. Recibir denuncias por vecinos linderos

por litigios de muros, ventanas, vistas, límites mal tomados que pueden terminar en juicios.

 6. No declarar es evadir leyes y códigos urbanos

 7. Si construye y no presentó los planos de antemano

está expuesto a denuncias que por lo general hace un vecino o llegan multas e intimaciones que el municipio detecto.

 8. Desconocer o no interiorizarse

de índices y restricciones de una cierta zona implica que la construcción este en falta cuando esto podría evitarse con una simple consulta profesional al principio.

9. Declarar es revaluar

el valor de la vivienda y de los correspondientes impuestos municipal y provincial.

10.Impide conformar PH

mejor empezar con el municipio para agilizar trámites futuros y tan costosos como el de subdividir.

 11. Su casa, una obra clandestina

y se juega entre tantos, con la posibilidad de un accidente humano durante la obra en el que usted es el principal responsable. Según la Cámara Argentina de Construcción (CAC), el mayor porcentaje de accidentes y juicios se dan en obras chicas.

 

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Algunos servicios

 

Consulta en Estudio

Paso inicial y clave para conocer costos de obra, materiales, consultas técnicas y conocer las diferentes etapas del servicio…

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Pasos del servicio

La construcción empieza con la consulta y sigue con la documentación de obra clave para mejorar y lograr costos razonables.

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Obra Clandestina

Ya construyo, pero no cuenta con los planos municipales obligatorios. Aparecen los problemas: intimaciones y denuncias.

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Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

51 comentarios en “Ventajas de tener los Planos Muncipales”

  1. Buenas noches,
    No puedo dormir pensando que cambie el techo de tejas a chapa y nose si afecta en el otorgamiento de un crédito para ampliar. La modificación del techo es solo en la habitación y es un ph con planos aprobados y escritura.
    Desde ya muchas gracias por la respuesta
    Elisabeth

    1. Hola Elizabeth. El cambio de techo se debe informar. Sin embargo, no es grave tu caso (es habitual). Tampoco creo que te complique el crédito (tendria que ser muy detallista y exigente el banco en fijarse eso). Mientras no hayas sumado metros cuadrados o modificado paredes internas estas encaminada bien. Saludos. Carlos

  2. Hola que tal Carlos, te comento mi situación, fui al Banco Nación y me abrieron la carpeta para un prestamo UVA, me tienen que llamar para firmar el preacuerdo y a partir de ahí buscar inmueble, yo ya tengo uno en vista y pensaba acelerar ese paso y llevar los planos etc el mismo dia que voy a firmar el preacuerdo. Lo que me dijeron (inmobiliaria + vendedor) es que en el plano no figura un techo que le hicieron para la entrada del auto, tiene que estar si o si declarado en el plano? Es lo único modificado, es un duplex. De acuerdo a tu experiencia sabrás si el banco puede tomarlo o me hará problema por eso? Saludos.

    1. Hola Oscar. La mayoría de los banco solicitan la actualización del plano tal cual a la fecha. Para que tengas una idea, tengo un caso de actualización de plano en Morón de una casa por una galería que no supera los 7m2 y que no figura en el plano. Es muy probable que el banco te rechace el credito cuando mande al ejecutivo del banco. Finalmente tene en cuanta que este tramite, lleva tiempo y es oneroso. Saludos. Carlos

  3. Hola Carlos,
    antes que nada te queria agradecer toda la informacion que brindas en tu pagina!
    Te hago una consulta, hace unoos meses compre una casa con planos aprobados en el 2013. Ahora quiero hacer una ampliacion y un maestro mayor de obra me dijo que el plano esta desactualizado ya que no se actualizo la construccion de la pileta de material. Esto es asi? La pileta debe figurar en los planos?
    Muchas gracias por tu tiempo
    Saludos!

    1. Hola Gabriela. La pileta debe figurar en el plano, sea de hormigón o de fibra de vidrio de la medida que fuera. Evidentemente cuando compraste al banco se le paso ese detalle. Vas a tener que actualizar el plano. Pero si tenes un expediente aprobado, se agrega la pileta y también la ampliación sin mucho problema. Eso si, vas a tener que pagar un canon un poco más alto en la muni, honorarios y colegio de técnicos. Saludos

  4. Buenos días Carlos, te hago una consulta, tengo aprobado un crédito en Banco Nación y elegida una propiedad que tiene todo en orden, pero al parecer a la copia del plano le falta el sello de “aprobado”, eso se pide nuevamente en la Municipalidad (en este caso Vicente López) y sabes cuanto tarda aproximadamente. Gracias. Juan Ignacio

    1. Hola Juan Ignacio. Tu consulta lo comento en mi ultima nota (http://www.paredestudio.com.ar/requisito-bancario-apto-credito-por-ventacompra-de-propiedades-el-plano-municipal/) .Si no dice “Aprobado” es porque tiene alguna parte (o todo) con parte ejecutada clandestina. Por tal motivo es un “Registrado” o “Antirreglamentario”. El sello no se cambia con una goma pagando un timbrado en la muni. Es un tema casi imposible e inviable el cambio de sello. Lee las preguntas de la nota que te paso en el link. Saludos. Carlos

  5. Buen día Carlos…mi consulta es ….estamos aprobados en el crédito PROCREAR. ..y ya estamos en la parte de buscar propiedades….me encuentro con que ya no quedan muchas dentro de mi presupuesto y hay muchas casas que estan a la venta pero que no cuentan con los planos….en todas las inmobiliarias me dicen algo distinto….que los planos demoran 1,2,3,4, meses …..como sabrás tenemos una fecha límite. Me podrás decir un estimativo de cuanto demora ese trámite? Estoy en Pilar Buenos Aires…algunos me dicen como que si,que los haga que los gastos están a cargo mio y que los tiempos me vana dar….no se…es un temon y estoy media perdida…..gracias Agustina

    1. Hola Agustina. Hay muchos propietarios que tienen los planos desactualizados o directamente no los tienen. Por años existia un abandono del tema sumado que las inmobiliarias y escribanos no lo pedian (cuando los planos son obligatorios y no opcional como muchisima gente piensa). En el municipio de Pilar el tramite tarda unos 3 meses minimo y depende del caso tambien y la disposición por parte del propietario de los papeles/requisitos. En este momento, aprovecho a comentarte, existe una moratoria de planos en Pilar, muy conveniente y de tiempo limitado (si sabés de un vecino, familiar, compañero de trabajo, etc comentale). Finalmente te respondo que el tramite lo debe realizar la parte vendedora (el
      propietario) mediante profesional y contrato obligatorio colegiado, ya que recibo muchas consultas de potenciales compradores y la parte que vende es la que debería estar regularizando el tema. Los gastos de honorarios, gastos obligatorios y municipio lo debe pagar el VENDEDOR ya que es quien tiene la escritura. Cualquier cosa te podes comunicar conmigo. Te envio mis saludos. Carlos

  6. Hola Carlos,
    Yo saque un credito hipotecario en el Banco Nacion, y reserve un departamento en Capital. El Banco para autorizar la propiedad solicita plano de mensura y subdivision.
    El que a mi me dieron es un plano que tiene las mismas caracteristicas pero el titulo es simplemente propiedad horizontal.
    La consulta es si hay diferentes tipos de planos de edificios o es existe ese solo y deberian tomarmelo. Aclaro que es un edificio de antes de 1955.
    Gracias,
    Matias

    1. Hola Matias. Tenes dos planos en tu caso. El de obra y el de subdivisión. El banco te solicita el de obra por lo general. De todos modos pregunta bien en el banco y en el edificio si tiene ambos. Se supone que el edificio tiene esos documentos. Saludos. Carlos

  7. Hola Carlos, te consulto quiero construir en mi terreno que esta en PH con otros 4, y para ello pienso sacar un prestamo hipotecario. Entre las condiciones del prestamo me piden el plano municipal con visado.
    Fui a obras particulares para pedir en Archivo el plano gral. para asi poder asentar mi vivienda y por lo que veo los otros 4 terrenos no tienen asentados la construccion que se hicieron, que es lo que debo hacer para poder presentar mi plano para el visado?. Saludos y gracias

    1. Hola Mariela. No me contas en donde es esto. Si es en algún municipio de la pcia. de Bs. As. vas a tener que averiguar si realmente esta en PH (En La Plata). Quizás la persona que que te vendió te dijo que esta en PH y no lo esta (peor). Si no tiene plano de mensura de PH es probable que todo ese predio sea clandestino. Solo en el municipio en obras particulares saben si ese lote tiene plano de obra municipal(son dos planos diferentes uno de mensura en PH y otro de obra municipal). La verdad la tienen en el municipio (aunque si el plano el municipio lo hubiera perdido por incendio de datos, etc ellos tiene un registro escrito de los números de expediente y demás) Si te dicen que no lo tiene es porque todo el predio es clandestino y ahi estas en problemas porque tendrias que hablar con las otras unidades y registrarlas. Es decir, un paso casi imposible que los otros se pongan de acuerdo. Pero lo van a tener que hacer al gun dia. Saludos. Cordiales. Carlos

  8. Buenas noches Carlos, stoy por sacar un credito hipotecario banco nacion y en el plano tiene un sello que dice registrado en contravencion al codigo de la edficacion y de ley… quisiera saber que se puedo hacer ya que el banco me pide que diga aprobado. La casa a compra esta en san fernando. Saludos y Muchas Gracias por tu respuesta.

    1. Hola Ariel. Si el plano tiene sello “Registrado” es porque como bien decís vos, hay articulos que no cumple. Cambiar el sello de “Registrado” a “Aprobado” no lo hace nadie ya que hay que “poner la casa en regla” y poner la casa en regla es contratar un profesional, firmar contrato, pagar gastos complementarios y generar un expediente nuevo que lleva entre 5 a 7 meses mínimo. Pero no termina ahi, poner en regla implica demoler, modificar, construir, rectificar o hacer reformas muy profundas y onerosas que por lo general nadie se le ocurre ya que implica un gasto de tiempo y dineral para cambiar solo un sello. Además supongamos que tiene una pileta de hormigón que “toca el pulmón de manzana” la vas a sacar a la pileta para cambiar un sellito? (el listado de ejemplos es larguisimo) Mi consejo es que busques otra casa. Espero haberte ayudado. Saludos. Carlos

    1. Hola Marcos. Me gusta la gente que saluda y dice gracias por adelantado. No es tu caso. Sin embargo te contesto. El plano visado es el plano corregido por el municipio, que es una instancia anterior al Aprobado. El visado es una corrección municipal acorde a las normas y codigos. Realizado los arreglos y observaciones el nuevo plano esta en condiciones de ser aprobado o registrado (segun el caso). En algunos municipios (muy pocos) suelen llamar al plano final aprobado o registrado plano “visado”. Saludos Carlos.

  9. Buenos días. Vivo en un PH, del cual tengo los planos de subdivisión que me fueron entregados con la escritura. Este plano, difiere de la distribución real de la propiedad, en cuanto a la distribución de los ambientes, pero es correcta en cuanto a los perímetros. Luego, realicé una modificación, agrandando una habitación tomando mts2 de un patio interno. La consulta es si la propiedad puede venderse con esta documentación o si es necesario presentar planos y, si es así, sólo sobre la modificación que realicé yo o sobre las diferencias de plano previas también? Muchas gracias. Saludos.

    1. Hola Rodrigo. Tenes que actualizar el plano de todo el predio. Las modificaciones internas que me comentas y la ampliación de la habitación. Como digo en las notas de PH necesitas actualizar también el plano de copropietarios y el permiso de ellos. No es un tramite simple, lleva tiempo y es costoso. Si en el futuro lo vendes vas a tener una limitación si no lo vas encarando desde ahora (muchos cuando desean vender se desayunan este tema). Por desgracia los PH son casos muy complicados. Saludos Carlos

  10. Hola Carlos quería hacerle una consulta,compramos un pH en el cual son dos unidades,están los planos de subdivisión y el reglamento de copropiedad y los planos de obra,ya iniciamos la escritura y nos dieron el certificado de q la escritura ya está en trámite,no nos entregaron nada de planos,está semana hablé en la escribanía y me dijeron que ellos tienen para darme el plano de subdivisión y fotocopia del reglamento,pero no nos dijeron nada del plano de obra.Opte por llamar a los chicos q nos vendieron y nos dijeron q el plano de obra le dijo la escribana q se lo quede el padre de ellos q es el administrador (o sea la persona q vive en el otro pH)la verdad no sé porque el administrador se tiene q quedar con los planos de obra de la casa q compre pero no veo intencion de que me los quieran dar.segun ellos puedo ir a la municipalidad o a la plata y pedir una copia,si es así lo hago ya que no quiero tener entredichos con esta gente pero tampoco quiero q el día q quiera vender no tener los planos de obra,desde ya agradezco mucho su tiempo y su respuesta muchas gracias!

    1. Hola Juan Pablo. Tenes que ir al municipio de tu partido (No a La Plata, solo si es que tu municipio sea esa ciudad). Lleva una copia de la constancia de que esta en tramite la escritura y solicita desarchivo del plano original para solicitar copia (se pide en obras particulares o catastro según el municipio). Tienen que tenerlos. Tene la partida del predio o los datos catastrales (esta en la boleta de tasas del municipio). El tramite es simple, con un costo minimo. Lleva algunos dias dependiendo del municipio. Si el municipio no tiene el original… estas en problemas. Te envio mis saludos. Carlos

  11. Hola Carlos, te hago una consulta, tenia los planos de mi casa ok y le hice modificaciones, pero como la quiero vender volvi a hacer los planos. El tema es que me los acaban de entregar y tienen un sello que dice ANTIREGLAMENTARIO ya que acotan que la galeria no cumple con la distancia respecto a la medianera.
    Mi consulta es :Esto podria impedir el otorgamiento y aprobacion por parte del Banco para que una persona me la compre por credito hipotecario?
    El plano esta REGISTRADO y solo por eso colocaron Antiteglamentario?

    1. Hola Gabriela. De los veinte bancos que dan crédito actualmente solo tres de ellos piden que el plano tenga sello “Aprobado”. El resto lo pide como minimo con sello Antirreglamentario/Registrado. El plano es válido. Cabe aclarar que los casos con sello antirreglamentario/registrado es porque la ampliación es sin permiso. Por lo general no es que NO cumple UN item, SINO VARIOS. Es muy difícil que una construcción que haya realizado de forma clandestina o “ilegal” un propietario (como lo denomina el código municipal) cumpla con alguno de los 2000 artículos del código de construcción. Ya el hecho o acción de haberse ejecutado clandestino implica su sello REGISTRADO. Espero haberte ayudado. Saludos. Carlos

  12. Buenos días, Carlos. Quiero comprar una casa por crédito hipotecario, tiene dos plantas, la planta baja tiene planos pero la alta no, es el partido de tigre, buenos aires. Se puede realizar la compra con los planos de abajo o necesito si o si los de la planta alta.

    Gracias!

  13. Hola quisiera saber como tengo que hacer, si voy a comprar un terreno pelado sin nada, y quiero hacer una casa con 2 habitaciones de aproximadamente de 55 m2, el lote es de 10*40, la zona es José c paz, la obra la realizaremos nosotros mismos y el plano lo hicimos con un programa que manejamos en 3d, como hago para que me los aprueben? los llevo directamente al municipio

    1. Hola Gisela. La presentación municipal la debe hacer solo el profesional matriculado activo. De todos modos, aunque tengas una idea (todos la tienen) es conveniente consultar y analizarla con un profesional. La entrevista es similar al encuentro con el medico ante una dolencia (sabes que te duele el pie, por ejemplo) con la casa propia pasa lo mismo, uno sabe que necesita, pero se suele omitir la consulta profesional con arquitecto, repitiendo los mismos errores (por desconocimiento o malos consejos de amigos y parientes) que después hay que subsanar estando en obra o terminada la cosa. Espero haberte ayudado. Saludos. Carlos

  14. Buenas noches quisiera saber si en arba figura mi terreno como edificado quiere decir que tienen los planos? mi consulta es porque me vendieron la propiedad como que no tenía planos y ahora me surgio la duda de si tiene o no plano supuestamente el que me lo vendió no era el que edificó asi que estoy medio confundida me podrias sacar de esta intriga? y si es asi los tengo que ir a pedir a arba?

    1. Hola Veronica. Arba por satélite sabe cuanto tenes construido el municipio en cambio, cruza datos con ARBA o puede hacer recorridos y computar. Ambos pueden computarte mas o menos metros de forma aproximada. Los planos, los debe hacer el propietario, de la construcción que haya sido ejecutada sin permiso (de forma clandestina). Realizarlo no es opcional sino obligatorio. Evita que el municipio te multe, intime o te llegue un acta. Es la peor situación. Saludos. Carlos

  15. Buenas tardes, quiero comprar una casa pequeña en Chascomús y me dijeron que no tiene los planos presentados, es una casa bastante nueva, el tema es que tengo un crédito hipotecario y obviamente es una exigencia del Banco la presentación de planos aprobados. La consulta es cuanto puede costar la confección y presentacion de los planos y cuanto tarda aproximadamente el trámite de aprobación. Muchas Gracias

    1. Buenas Victoria. El trámite de los planos lo debe hacer/ejecutar la parte vendedora (ultimamente me llaman de la parte compradora pero deberia ser al revés). El trámite no es accesible y tenes tres montos 1) honorarios (acorde a los metros y categoria de la obra) 2) Colegio (multas) por obra ejecutada sin profesional y 3) Liquidación con recargos por parte del municipio. De todos modos en: http://www.paredestudio.com.ar/servicios/subsistencias/ lo comento en detalle. Los honorarios para arquitectos/MMO y ingenieros es la misma y no se puede cobrar cualquier cosa. Lo regula y establece el colegio. La parte municipal dura entre 2 a 4 meses ya que es un trámite complejo que debe llevar exclusivamente el profesional matriculado. Saludos. Carlos

  16. Hola quiero vender mi departamento pero en la municipalidad no tienen los planos y yo tampoco.
    Es un departamento de 40 años y esto me está impidiendo la venta. ¿ Qué debo hacer? No lo encuentran en Obras públicas por le número de manzana.
    Gracias

    1. Hola Paula. Como pregunto siempre para seguir alargando la misma pregunta, en donde es esto? CABA o municipio de pcia. de Bs As? si el municipio no lo tiene hay que consultarlo ya que es muy raro que se pierdan los planos de un edificio. Todo depende del LUGAR EN QUE ESTE LA OBRA. Si fuera asi te van a saber decir en la muni. Si no los tenes o no los conseguis, ya sea por fuerza mayor, no vas a poder vender. Y hacer los planos desde cero es la decisión más costosa para todo el edificio. No sé la escala del PH que me comentas.. si son tres deptos o 50… saludos

  17. Estoy viendo una casa para comprar en el partido de Morón. Me dieron un plano de la casa donde no figura un lavadero, un quincho unido a una habitación de servicio (con baño) realizado en forma independiente de la casa y una pileta de unos 40 m2. Mi intención en caso de comprarla es regularizar su situación. Como puedo estimar el costo municipal de actualizar los planos y como averiguar sino es sujeto a demolición?

    1. Buenas tardes Oscar. Necesito que te comuniques conmigo para hacerte algunas consultas para poder ser preciso con lo que me preguntas. Antes averigua cuantos metros cuadrados están declarados cubiertos (POR PLANO MUNICIPAL) y los metros cuadrados aproximados agregados de forma clandestina/Sin permiso. Lo del sujeto a demolición es un servicio que brindo y es accesible como para decidir en estos casos. Mi fijo 6698-4352. Carlos Paredes. Saludos

  18. Hola Carlos, te hago una consulta señe una casa para comprar por medio de un credito hipotecario, la casa le falta la aprobacion del plano, la consulta es cuanto tiempo demora ese tramite ya que necesitaria que esten los planos listos para presentar la documentacion al banco.
    Desde ya muchas gracias. Saludos.

    1. Buenos dias Natalia. No me decis en que municipio esta la casa. No es lo mismo Lomas de Zamora, Morón, San fernando, etc. Cada municipio tiene un tiempo burocratico estipulado por la experiencia del profesional. Hay municipios que tardan 1 mes y otros 8 o 9 meses (un parto). De todos modos en una venta los planos lo tiene que hacer la parte vendedora sino el banco te va a recharzar el crédito. Ojo porque las inmobiliarias no asesoran y despues aparecen las sorpresas/ peleas. Las inmobiliarias solo VENDEN. Me podés llamar al fijo 6698-4352. Saludos! Carlos

  19. Hola buenas tardes, mi consulta es la siguiente: yo edifique mi casa arriba de la casa de mi mamá y me piden los planos. Como puedo calcular cuánto me saldra hacerlos? Ya q me pasaron una cifra q me parece exagerada. Y de cuánto son las multas si no lo presento antes del tiempo q me dan? Desde ya muchas gracias!

    1. Buenas Tardes Jesica, Los honorarios de este tipo de servicio en la Pcia de Bs As. están regulados en base a las características de la obra a declarar (obra sin permiso). Sea Maestro Mayor de Obras o Arquitecto la unidad arancelaria es la MISMA BASE DE CALCULO al igual que los GASTOS POR ARTICULO 29 SOBRE LEY 12490. Como siempre comento si desistís u omitis la cédula municipal pasado ese lapso ya no es un tema de MMO o Arquitecto sino la tercera instancia: Abogados y jueces (lo peor). Es decir, es otro expediente, con caratula municipio contra contribuyente. Si presentas la carpeta a tiempo por lo general los municipios dan facilidades y es algo a consultarlo. De todos modos mejor que me llames al fijo: 6698-4352 o me escribis via formulario. Saludos. Arq. Carlos Paredes

  20. Hola. Tengo una Inmobiliaria.
    CASO 1: Tengo un cliente, vecino, que me viene a ver porque quiere regularizar los planos de su ph, los tiene hecho por un ingeniero conocido, pero no los puede presentar porque le exigen la conformidad del resto de los copropietarios de las demás unidades funcionales. Estos le solicitan sumas impagables para él para “hacerle el favor” de firmar la conformidad de sus planos, de una construcción que la aceptaron de hecho por años. ¡Se puede hacer algo en este caso?

    CASO 2: Por otro lado tengo un amigo y cliente que quiere comprar un lote propio con tres ph en block en esas construcciones tipo chorizo, con planos originales, pero que no tiene hecha la subdivición; además una vez comprado quiere hacer reformas. La duda que tiene es cuanto demora en este caso, estimativamente en la Ciudad de Buenos Aires (Capital), sobre un lote de 8,66 x 32. Porque segun lo que tarde es que le conviene o no el precio.

    gracias.

    1. Hola Marcelo, en el caso 1 no deberian los vecinos pedir dinero. Realmente no tenes otro camino que lo hable con los vecinos y estos comprendan que se trata de una vivienda de otro vecino y no de un negocio. En el caso 2, no trabajo en la ciudad de Bs. As. pero si deseas un dato de confianza llamame al fijo o mandame un contacto por formulario y te paso el tel de un colega que trabaja en Capital. Saludos cordiales

  21. Buenas tardes, tengo un plano municipal previo de mi vivienda… hice departamentos sin permisos previos y los quiero vender…esto implicaría tener que hacer un nuevo plano municipal para registrar las modificaciones y ampliaciones?

    1. Buenas tardes Iván. Gracias por consultar. La respuesta es si lo tenes que hacer. El tema es si esos departamentos que estan en tu predio son posibles registrarlos. Para eso hay un servicio previo que se puede hacer que es la “viabilidad municipal del tramite” una consulta previa por todos los departamentos municipales. Cualquier cosa no dudes en llamar. Saludos

  22. buenas le conulto por una duda que me surgio hoy…yo permute un dpto ….x una casa en la costa..firmamos en diciembre del 2015. la escritura de la sra decia terreno con todo lo edificado etc etc …pero nunca recibi planos..solo un plano del gas… hoy luego de 2 robos pense en algun momento vender y me encuentro con la duda …si no tenia planos …como fue que pudo permutar ..y cuando yo quiera vender me pediran planos… si hay multa ..a quien multan ? y que tramites y costos debo yo afrontar …si no hago nada..el dia de mañana lo hereden mis hijos…que complicaciones tendran?gracias

    1. Hola Verónica, gracias por consultar. Por lo general en casos de venta de propiedades y en el afán de vender “como sea” los martilleros no asesoran estos temas o lo evitan “para no perder la venta”. Si el día de mañana lo vendes y el comprador te exige los planos, los tenes que hacer y van a tu costo (si no es que se arregla que lo realice el comprador pero el valor de la propiedad bajara). Muchos optan por no realizarlo (no registrar la construcción clandestina nunca), entonces tarde o temprano sucede lo PEOR (para colmo justo sin plata ni tiempo), aparece una denuncia de un vecino, una pelea por una ventana, una parrilla, etc. O simplemente llega la intimación municipal de la mano de una inspección. En el caso de la intimación municipal, como comento en el articulo, los costos se van al 200% . Muchos no lo hacen ante tantos montos (especie de intereses, es mucho dinero) y terminan en judiciales. Es decir, el municipio contra el propietario. Esta intimación puede llegar en cinco años o mañana mismo. Te envio mis saludos y cualquier cosa no dudes en llamar al fijo. Carlos Paredes

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