Breve sintaxis de dos casos más habituales de consulta para viviendas bajo conformación de PH (tipo casa) en un mismo lote indiviso de escala baja o chica. Para municipios de la provincia de Buenos Aires
- Caso vivienda unifamiliar que se adiciono o construyo otra de forma clandestina (sin planos)
Muchos municipios tienen ordenanzas o establecen en sus códigos excepciones para casos denominados “De Padre a Hijo”. Esto se debe a que, varias zonas urbanas, muchos “hijos” por la situación económica, la escasez de oportunidades, recursos, opciones crediticias, etc decidan contemplan construir en un predio familiar. Muchas áreas o barrios residenciales está prohibido agregar otra vivienda o las características estructurales de la zona en la que este emplazado el predio así lo restrinjan (Por agua y cloacas, zona especial, residencial exclusiva, densidad, etc.).
«Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción»
Se aclara que el hábito harto mal difundido de construir o encarar una obra (sea la escala que fuera) de forma clandestina / ilegal está mal considerado en los municipios y pueden existir diferentes multas o restricciones que comprometen el futuro de ese predio. Si ya construyo, termino la obra (se presenta habitable) y desea encarar desde cero o actualizar los planos del predio tenga en cuenta estos pasos lógicos básicos:
- Encare primero la presentación del plano municipal (registro de plano denominado “sin permiso”). Es requisito contar con escritura o boleto de compra/venta sellado por el banco. El titular (quien figura en la escritura) sea padre, hermano, abuelo, etc debe estar vivo. Si no cuenta con escritura o boleto no podrá iniciar el trámite de registración de los planos sin excepción, en ningún Municipio de la Pcia. de Buenos Aires. El plano lo hace un arquitecto matriculado.
- Luego, conforme a PH mediante plano de mensura con agrimensor. No se puede conformar PH si no tiene el plano “Registrado”. Esto es muy importante, ya que muchos desean conformarlo antes de una obra, durante o al finalizar sin un plano. El agrimensor necesita del plano. Es importante aclarar que el plano debe ser como mínimo con sello de “Registrado” y no “Sujeto a Demolición” ya que no se podrá realizar el trámite.
- Conformado el PH, definido que está en común y que es una unidad funcional privada se hace un reglamento. La propiedad ahora está en condiciones de poder ser vendida de forma separa.
Tenga en cuenta que el caso explicado arriba implica dos viviendas en un lote común indiviso. Los casos de subdivisión de terreno es otro concepto, un caso más complejo y depende de muchas variables propias del lugar que conviene consultar con el profesional.
«Los casos de subdivisión de terreno por dos viviendas es otro concepto, un caso más complejo»
Finalmente, si construyo su otro hijo u hermano (por más que sea pariente directo), es decir, una tercera o hasta
cuarta vivienda la situación se complica y está fuera de la ordenanza de “padre a hijo”. Son casos que se deben consultar más en detalle sin son viables su registración.
Consejo final: muchos se acuerdan cuando por fuerza mayor pasa lo peor (fallecimiento del titular, separaciones, convivencia, el hermano que quiere la parte que le corresponde, una intimación municipal, y el listado continua). En ese momento la situación tiende a complicarse en costos, tiempos y dolores de cabeza. No se duerma con este tema. Regularice y tenga todo de forma legal.
- Vivo en un PH (Tipo casa) hice una ampliación sin permiso y deseo regularizar porque un vecino me denuncio, pero estoy teniendo problemas con una vecina para hacer tal trámite ¿se puede hacer los planos?
Es un caso muy común. También lo común y hasta habitual es llevarse mal con los vecinos del predio. En predios con dos, tres y hasta 8 ó 10 unidades se pierde el concepto básico de propiedad en “condominio”, los vecinos (por desgracia) usan conceptos erróneos o hasta egoístas con frases “tocaste los 15 de mi medianera” o ese pasillo “es mio”, “esa ventana esta sobre mi patio”, “ese dormitorio en la terraza esta mal” y el listado de disparates continua.
Para municipalizar el predio, hacer el plano actualizado de la vivienda que se amplió (entiéndase, el lote con todas las viviendas) se debe pedir a todos los vecinos que autoricen tal ampliación. Ahí comienza la hecatombe.
Este requisito es la duda de muchos, ¿Por qué le tengo que pedir a la vecina que firme tal autorización si es mi casa?. Esto se debe, básicamente, a que rigen normas y códigos de construcción, entre ellos los índices urbanísticos. Muchas veces sucede que un vecino puede (ante el inocente desconocimiento de sus vecinos) usar todo el índice urbano que rige en el predio a su favor dejando que las otras unidades (en un futuro) no se puedan ampliar, modificar o crecer. El municipio no toma a cada unidad funcional del PH como indep
endiente (el mal llamado “tipo casa” por parte de las inmobiliarias para vender con nulo asesoramiento), sino el conjunto en el lote de forma equilibrada. Ahora, si fuera una casa en LOTE PROPIO se es “REY de su propio castillo” de la cosa. En un PH existen varios REYES en un LOTE COMPARTIDO EN VARIOS PEDACITOS.
La registración es casi imposible (en realidad es posible, el límite la pone la gente).
Finalmente, para complicar la situación, supongamos que los vecinos estuvieran en acuerdo en firmarle tal ampliación a su favor, en muchos municipios no es tan simple el trámite. La registración no implica “ir a ver lo que se hizo en la unidad 3 (la suya)” sino recorrer todas las unidades tipo casa y registrarlas también. Es decir, se registra todo lo que difiera del plano anterior que exista en el predio de forma irregular. Las variables del NO son cada vez mayores por todos los propietarios. Ya no es un tema de arquitectos o maestro mayor de obras, sino de algo peor, abogados, jueces y fiscales (el predio termina con cartas documentos y acciones legales entre condominos)
Hola Carlos, como estas? Mi nombre es Pedro y soy de La Plata. Quería consultarte lo siguiente. Escritura un terreno en PH el cual no tiene ninguna construcción. De hecho ninguno de los condominios ha construido aún.
Estuve leyendo el Reglamento de Cop y no dice nada acerca de que debo necesitar el permiso del 100% de los condominos para hacer mi casa (obviamente esta será bajo los indicadores de la zona). Aun así mi arquitecto insiste en que debo tenerlo aunque el reglamento no lo pida. Esta en lo cierto? Se que debo pedir autorización si quiero realizar futuras modificaciones o modificar espacios comunes pero no me encuentro sentido a pedirlo para iniciar mi obra.
Gracias.
Hola Pedro. Por encima del reglamento de copropiedad estan las ordenanzas municipales y mas arriba las leyes provinciales. Si el municipio pide el consentimiento de las demas partes en PH (como te dice correctamente mi colega) para solicitar permiso de obra, tendras que ubicar a los demas propietarios (excepto en los casos de country o barrios privados que es diferente). Es un requisito muy comun, en estos casos, para este tipo de tramite. De todos modos, si aun tiene duda puede consultar en su municipio y lo informaran con detalle. Saludos. Carlos
Hola Carlos. Mi consulta es la siguiente: vivo en el partido de Merlo y tanto una de mis hermanas como yo hemos construido en el terreno de la casa de mis padres. Ella construyó sobre la casa familiar y yo en la parte que sería el fondo del lote. Ya hemos hecho los planos y en octubre iniciamos lo que sería el segundo paso a cargo de un agrimensor .Lamentablemente acaba de morir nuestro padre y a mi angustia se agrega un problema más porque la escritura está a nombre de él y ya abonamos la 3/4 parte del trámite. Por favor necesito saber si va a quedar sin efecto todo lo que hicimos. Gracias!
Hola Lorena. Los planos que hiciste al principio no quedan sin efecto (los municipales). Lo del agrimensor, si lo esta haciendo ahora es probable que no los pueda finalizar porque la firma final es de tu padre. Eso ultimo se lo tenes que preguntar a tu agrimensor!!! Saludos. Carlos.
Buen día , ante escribano compré una unidad funcional . Al momento de firmar el boleto de compra venta presentaron plano provisorios qué estipulaba 240 metros cuadrados aproximadamente . La construcción de acuerdo a los planos originales está en un mismo terreno con dos edificaciones independientes con características similares. El tema es que presentaron ante la escribanía la documentación del agrimensor dónde la medidas de lo que compré son 207 metros cuadrados y pagué por 240 .Mí pregunta es la siguiente hay diferencia de metros entre el plano de edificación y la documentación del agrimensor. Los vendedores deben presentar planos de edificación en la escribanía al momento de escriturar . Espero su respuesta gracias
Hola Elvira. Por desgracia no te puedo responder con los datos que me brindas, se me vienen varias situaciones que pudieran suceder. Lo mejor es ver esa documentación que comentas para poder ser preciso con la respuesta. De todos modos, consulta con tu escribania. Saludos. Carlos
Hola quería hacerte una consulta mi mamá falleció y somos 4 hermanos.
Quería saber si se puede hacer 4 depto obviamente haciendo la subdivisión.
Soy de San Pedro pcia bs as
Hola May. Hay que hacer consultas con respecto a ese terreno si es posible construir cuatro unidades. Si fuera posible, para hacer los planos necesitan de la escritura con el titular vivo (si era tu mama tienen que empezar el juicio de sucesión). La subdivisión es el ultimo paso de todos. Sugiero te contactes con un colega arquitecto de la zona. Saludos. Carlos
hola Carlos: construimos una casa al fondo del terreno de mi ex suegra , ella ahora vive en una casa que esta adelante del terreno y quiere que haga la subdivisión. Te aclaro que la casa que construimos con mi ex marido no tiene planos. La propiedad se encuentra en Lomas de Zamora . Atte.
Hola Maru. Lo explico en la nota más arriba con detalle. Si tenes escritura de la propiedad y están vivos los propietarios tenes que hacer los planos del predio (plano municipal) donde se vuelve a medir la casa que ya tiene plano y se agrega la nueva (lo hace un arquitecto). Cuando tengan ese plano en la mano pasan al segundo paso que es hacer el segundo plano (el de mensura con un agrimensor para afectarlo a subdivisión). Tene paciencia, porque cada paso es un proceso legal que conlleva tiempo y mucho dinero. Saludos. Carlos
Hola Carlos! ando buscando información sobre impuesto inmobiliario, mi caso es el siguiente: tengo un pequeño terreno que es el resultado de la división en 3 del «original», el frente mide 9 M. y de fondo 16 M. en los impuestos me cobran por 14 M. de frente. y me dijeron que al ser PH cuentan los M2 de la propiedad y al tener más de 100m2 me cobran como 14 de frente. eso es asi? o me están estafando? agradecería tu respuesta
Hola Ana. Me estas dando datos incompletos y no te puedo precisar la respuesta porque tampoco comprendo a que viene tu consulta (con datos incompletos). De todos modos te doy un concepto: el impuesto inmobiliario se calcula (Pcia. de Bs. As.) sea PH o no, por los metros construidos declarados por declaración jurada o por ingreso de «oficio». Si es PH comprendo que esta construido y no comprendo porque me hablas de «terreno» (es baldio?). de todos modos, si tenes dudas sugiero dos caminos, o llames a un agrimensor (por teléfono, contactate) o te acerques a ARBA de tu localidad. Ambas fuentes son confiables. Saludos. Carlos
Hola, buenas tardes. Quería hacer una consulta. Mi mamá tiene un hermano que vive en la casa familiar. Mis abuelos fallecieron, se hizo la sucesión y ya está la declaratoria de herederos. Como él vive allí, nosotros quisiéramos poder construir en la parte trasera que queda libre de terreno, pero se opusieron. Nuestra idea sería poder realizar una subdivisión, para que cada uno tenga su parte. Ahora bien, se puede constituir PH? qué hay que hacer? (en el municipio un dia nos dicen que si se puede subdividir y otro día nos dicen que no…depende de quien atienda) Si se construye, se puede hacer la subdivisión por constrccion? Aguardo tus comentarios. Gracias (esto es en zona norte gran bs as)
Hola Graciela, No es una respuesta que te pueda dar en base a lo que me comentas porque necesito varios datos para saber si es viable tu caso o no. Te sugiero te contactes con algun colega de tu zona (arquitecto) y solicites una entrevista paga para que te asesore y evaluen con el material que tienen cuales son las opciones que tenes. Saludos. Carlos.
Hola Carlos. Mi monbre es Valeria y le quiero hacer una pregunta. Mi papá y mi mamá compraron una casa. Mi mamá ya falleció y mi papá dice que ese terrenos quedará para mis dos hermanos y para mi . Dos de nosotnosotros no somos hijos directos de el . Uno de mis hermanos construyó adelante el otro al medio . Y mis dos hermanos se pelean porque el de adelante construye y se extiende demasiado y el otro dice que no construya tanto y se genera la discordia que se debe hacer en ese caso. Pregunto porque debido a ese tememos serios problemas. Le agradezco desde ya su respuesta. Gracias .
Hola Valeria. Evidentemente es la ley de la selva en ese predio. Para tus hermanos no existen las leyes y están con la irregularidad hasta las narices. El peor problema es lo que a corto o largo plazo SE están generando así mismo, ya que están flojos de papeles (empecemos por ese punto, con tu padre fallecido). Lo ideal hubiera sido empezar con la sucesión antes de poner un ladrillo. Como esta TODO MAL seria bueno que empieces llamando a un colega arquitecto de tu zona para consultar. Pero si entre ustedes se llevan muy mal y no hay acuerdo, no tiene sentido consultar y es muy probable que a la larga los perjudique. Saludos. Carlos
Hola Carlos, vivo en una casa en ph totalmente independiente de mi vecino (somos 2 en ph) no tengo espacios en comun, hace unos años quise construir arriba de mi casa y no me quisieron dar la autorizacion, quisiera saber si se pueden oponer porque si o hay algo que pueda hacer a pesar de su oposición?
Por otro lado hay alguna forma de sacar la propiedad como ph e inscribirla como un propiedad individual?
Gracias
Hola Silvia. Te respondo 1) si no te da la autorización, no tenes opción, por otro lado si en el futuro la otra parte necesita construir te va a tener que consultar a vos 2) Cuando es PH es PH, esta afectado de esa manera por cuestiones técnicas/urbanísticas que el predio no tiene opción, por eso se lo afecto de esa manera. NO SE PUEDE independizar. Si queres independizarte de tu co-propietario, vende esa unidad y compra una casa en lote propio. Saludos. Carlos
Hola buenas tardes..mi consulta es la siguiente..compré un lote de un fideicomiso el cual ya escriture..el problema es que la subdivisión a la que corresponde mi lote no figura en municipio ..según el municipio nunca se hizo ..pero lo que más me llama la atención es que en el impuesto de Arba lo aboné como si lo estuviera la subdivisión..
Hola Javier. Te voy a contestar muy general porque la descripción que me haces es incompleta y confusa. Me comentas que tenes la escritura, si es así, leela porque ahí esta la respuesta. Como me hablas de «subdivisión» de una manera muy incompleta que no te logro entender (amerita llamado por teléfono) puede ser que esta (si existiera, insisto, lee la escritura) este inscripta por plano de mensura en la Plata (Arba) y no en el municipio (por eso ellos no tienen registro). De todos modos, sugiero que llames por teléfono a un profesional de tu municipio o lo consultes con tu escribano. Saludos. Carlos
Hola Carlos, Quería hacer una consulta, mi padre vive en un ph que tiene una cocina muy pequeña. La cocina tiene una pared (no es de carga) con un pasillo comun que mide mas de 6 metros. Yo le estoy sugiriendo que averigue con un arquitecto para ver si puede tomar parte del pasillo comun y de esa forma ampliar la cocina. Si pudiera hacer la obra, al final de la misma quedaría aún un espacio de mas de 3mts de pasillo hasta el departamento que sigue (aclaro que el departamento que sigue tiene su puerta pegada al comienzo de la escalera y no tendría posibilidad de ampliarse de la misma forma que el de mi padre).
Te consulto para saber si es posible realizar este cambio y que se necesitaria ya que no quiero seguirle insistiendo si el costo en todo sentido, es muy alto. Muchisimas gracias!
Hola Ina. Esa respuesta que necesitas se ve en el sitio con los papeles. Es una consulta en sitio. Por lo general, estas cuestiones muy particulares (lo repito como loro en cada consulta) es sano evaluarlo con una consulta en sitio. Como no me decis en donde queda esto sugiero llames a un arquitecto de la zona para concertar cita. Saludos. carlos
Hola Carlos, consulta, tengo una propiedad con una casa al frente y un depto atras, en ph, con todo escrituras a mi nombre, construi otro depto. sobre el del fondo, en forma clandestina, tengo posibilidades de legalizarlo,? vivo en el partido de 3 de febrero, desde ya muchas gracias.
Hola Daniel. Te mande un email por privado con mi numero. Cada caso hay que consultarlo ya que cada municipio y cada zona en particular tiene cuestiones que solo el profesional puede evaluar. Comunicate conmigo y te asesoro con el tema. Estoy atento. Saludos!
Hola Arq. Carlos J. Paredes
Quiero hacer una consulta. La casa donde vivo está a nombre de mi padre (ya fallecido) mis dos hermanos y yo. Cuando me casé edifiqué arriba de la casa de mi padre (sin planos, clandestinamente) Ahora quiero vender mi casa de arriba. La escritura está a nombre de cuatro personas, una fallecida(mi padre) ¿Puedo hacer los planos de la casa, subdividir y vender? ¿Que pasos debo seguir? ¡Desde ya muchas gracias!
Vanina.
Hola Vanina. Para la regularización o actualización de los planos municipales (la parte que agregaste), si la escritura aparecen tus hermanos, tu papa fallecido y vos deberás adjuntar para conformar expediente (de manos de un profesional arquitecto) el certificado de defunción de tu papa. Casi todos los municipios de la provincia de Bs. As. lo solicitan asi. Como no me aclaras en que municipio o donde queda esto sugiero lo consultes en catastro de tu municipalidad. Saludos! Carlos
Soy de zona sur, Quilmes. Pero necesito la firma de mis hermanos para hacer el trámite? O yo sola puedo regularizar los planos y subdividir?
Buen dia. Vivo en un ph de 3 casas originales. Justo en la del medio. Yo tengo todo en plano. Te comento en la casa 3 hace mas de 20 años hicieron una casa 4. Y ahora en la casa 1 ( con el q tengo problema). Esta haciendo dos departamentos para alquilar. Cambio el frente de la casa y mi pared con la de el es de 15. Ya eatoy cansado se loa ruidps y ahorw tengo humedad. No tiene ningun permiso firmado ni nada. Es en ciudadela. Lo denuncio al municipio. Ya que me esquiva para hablar.
Buenos días. Necesito consultarte por mi situación para saber por donde empezar.
Compramos el terreno en conjunto con mi cuñado y su esposa. construimos un duplex pero no hicimos la subdivisión.. o sea que la escritura esta a nombre de los 4. por donde tengo que empezar para realizar la subdivisión de los planos? .. aclaro que tanto los planos como la construcción lo realizamos con un arquitecto. debo llamar primero a un agrimensor? Desde ya muchas gracias por la respuesta
Hola Maria. No me aclaras si lo construiste habiendo solicitado permiso de obra o si lo hiciste clandestino. Te lo comento porque muchos hacen las cosas con colega (un plano) pero nunca se presento nada (es muy habitual y grave por ambas partes). Supongamos que tenes el plano de obra aprobado municipal, tenes que contactarte con un agrimensor para afectarlo a subdivisión/PH. Lastima que mi colega no te comente nada de esto. Saludos. Carlos
Gracias por la respuesta.. los planos fueron aprobados por el municipio..todo ese esta hecho en forma legal.. el mismo arquitecto presento toda la documentación. aprovecho y te consulto una vez que venga el agrimensor ..toda la otra parte del tramite se tiene que hacer en conjunto con mi vecino.. o podemos realizarlo nosotros y ellos cuando tengan la posibilidad de realizar el gasto que conlleva?
Hola Carlos.
Necesito preguntarte porque no sé por dónde arrancar.
Mis padres eran los dueños de un ph y mi hermano construyó hace muchos años en el pulmón de la manzana, hay planos de la casa de adelante pero la del fondo no, hay un jardín en el medio de las 2 casas, se puede subdividir? Vale la pena meterse a regularizar todo o conviene vender todo el lote completo y evitar el dolor de cabeza?
Saludos
Muchas gracias
Hola Karina. Primero para hacer el plano de todo el predio hay que consultar en la muni si es factible el caso de registración de ambas casas ya que insisto, depende de la zona. Si estas en zona Oeste me podes llamar al fijo 6698-4352 de 14 a 19. Por otro lado si tenes escritura y tus padres están ambos fallecidos y no hicieron la sucesión no tiene sentido seguir hablando porque es un requisito básico. Por ultimo, si tuvieras los planos actualizados (paso uno) podés hacer el plano de PH (paso dos) y por ende vender por separado. Si deseas evitar todo esto y vender en «bloque» el interesado te va a solicitar como minimo que tengas el plano registrado. Saludos. Carlos
Hola Carlos Buen Día!
Te comento nuestro caso. Mis padres compraron un terrero del cual pudimos edificar mi hermana y yo, como somos tres hermanos, queremos subdividir en 3, el terreno. El terreno originalmente esta escriturado a nombre de mis papas y quiero saber qué debemos hacer primero. Porque la idea es que cada uno pueda escriturar su parte y tener los planos correspondientes. Nos podes orientar? Muchas Gracias!!!!
Tus aportes son muy buenos!!
Hola Daniel. Primero que nada y más allá de como ustedes decidan repartirse el lote hay que averiguar si en ese lugar es posible construir 2 ó 3 casas. La zonificación (así se denomina) en varios municipios del conurbano no permiten viviendas multifamiliares o solo dos como mucho, pero insito, es algo que hay que averiguarlo en el municipio donde tengan este lote. Si fuera posible su REGISTRO (las dos o tres casas), deben contar como segundo paso, con la escritura a nombre de los propietarios vivos, o por lo menos uno de ellos. Si ambos no lo están deberán hacer la sucesión, de lo contrario no van a poder hacer ni los planos ni menos la subdivisión. En principio te doy esa data básica, porque escapa a una consulta por este medio ya que es un tema largo y cada caso deriva en un camino diferente que hay que evaluar con el caso en concreto (lugar y papeles) y lo que ustedes deseen (llama por teléfono al colega que vos quieras para ampliar). Saludos. Carlos
hola quisiera saber si la escritura esta a nombre de dos personas y cada uno tiene su casa en ese terreno que se puede hacer para que cada uno puede vender o hacer lo que quiera con su casa sin permiso del otro o interfiriendo con la vivienda del otro
Hola Marcelo. Te respondo, PRIMERO: hacer los planos municipales de ambas casas (es obligatorio que TODO tenga plano), lo hace un arquitecto. Cuando tengan el plano municipal REGISTRADO pasan al SEGUNDO PASO, que es tomar ese plano e ir a un agrimensor para someterlo a PH (se hace otro nuevo plano sobre el plano realizado en el paso uno y se somete a subdivisión). Todo estos pasos firman ambos propietarios pero finalmente, con el plano de subdivision (aclaro, subdivisión en PH por construcción NO por tierra) tienen dos partidas independientes y cada uno goza su parte. No olvidar que no deja de ser un lote con dos casas bajo la ley de propiedad horizontal. Pero a los efectos de tu pregunta esto te abre a que puedas vender tu parte. Saludos. Carlos
Hola, gracias por tu disposición. Te hago una consulta si es posible: soy dueño de una UF de un PH. Originalmente era una sola propiedad (casa) y luego fue subdividida en dos. La división es interna. Es decir una parte de los ambientes quedaron en una UF y otra parte en otra UF. Todo con planos y reglamento de copropiedad. Ambas tienen un patio propio. En mi UF hay una escalera interna que da acceso a la azotea. Ahora los nuevos «dueños» de la otra UF hace un mes colocaron en su patio interno una escalera exterior permanente de madera para acceder a la azotea. Un conocido me comentó que en realidad la azotea debe ser de mi uso exclusivo porque yo tenía el acceso con una escalera por plano. ¿Es esto así? ¿Tenía derecho mi vecino a colocar la escalera? ¿Puedo yo decirle algo al respecto?
Hola Luis. Esta claro lo que me comentas. La respuesta te la voy a dar de este punto de vista: estos temas hay que evaluarlos con la documentación que tengan del predio, es decir, principalmente escritura, plano subdivisón, plano municipal, reglamento copropiedad, etc e incluso recorriendo el predio. No seria nada serio de mi parte opinar ante generalidades incompletas (a vos no te aporta lo que buscas). Mi sugerencia, llama o contactate con un agrimensor, el te va a guiar en cuanto a pasos, requisitos, honorarios, etc asi obtenes las respuesta que necesitas. Una humilde sugerencia más, ojo con los amigos opinologos o todologos. Saludos. Carlos
Hola Carlos: Necesito que me des tu opinión y me orientes en relación con mi problema.
Única propiedad, soy docente, clase media. Con la llegada de mis hijos mi casa fue quedando chica, fui edificando arriba, poco a poco. Cuando la terminé,después de casi 7 años, mal decisión pero así fue,sin autorización previa, me dispuse a regularizar mis planos. Ahora resulta que la MULTA es altisíma, pero realmente altísima, FUERA DE MI ALCANCE DE PAGO. No me niego a pagar, reconozco mi falta pero creo que lo que me están cobrando es muchísimo. ¿ qué puedo hacer?
Hola Gabriela. Lastima que no me decis en donde es esto (municipio). Por otro lado calculo que si estas regularizando tenes atrás a un profesional matriculado que te ASESORO como lo hago yo con mis casos. Pregunto, el profesional que contrataste no te dijo de los valores para tu caso en tu localidad??? es una lastima que te enterés de este modo tipo sorpresa. El trámite de regularización no es barato e implica tres montos (lo digo en varias notas en el sitio) 1) Honorario regulado por el colegio profesional de la provincia de Bs. As. según el caso 2) Gastos obligatorios o complementarios (acá hay bastante plata según el caso) y finalmente lo que te cobra el municipio sea por presentación espontanea o por notificación por cédula (tu caso es espontanea pero hay que verificar que no hayas recibido alguna cédula y no te enteraste). No hay opciones para bajar esos valores. Si tenes dudas lo mejor es que te presentes en el municipio donde esta la propiedad y consultes (llamado Obras Particulares). Saludos. Carlos
Hola estimado, le quería consultar si hay alguna manera de pasar de PH a casa independiente.
Actualmente vivo en un PH donde hay dos viviendas; una casa adelante con entrada propia y una propiedad atras donde vivo a la cual accedo por pàsillo. Cabe destacar q la unidad de adelante cerro una puerta lateral que tenia en el pasillo, por lo cual no veo por que debiera seguir siendo un PH.
Hay alguna posibilidad de dejar de compartir dicha entrada.¿?
Nicolas de Temperley
Hola Nicolas. Por desgracia no es así. El concepto de PH es la subdivisión por «edificación» ya que la tierra no se puede «partir en pedacitos». Lo del pasillo, la denominación lo dice el plano de subdivisión (si lo tenes/tienen). Para definir cuales son los limites hay que ir a los PAPELES. Si el pasillo dice «paso en común» aunque cierre el vano de acceso no implica renuncia, ahora si hacen una plano de subdivisión nuevo y la otra parte renuncia a la misma, es otra cosa, ese «paso» se te computara a tu unidad. De todos modos, hay algo que no se puede cambiar: son dos casas en PH en un lote indiviso. A lo sumo que en el futuro compres la otra unidad (la otra casa). Saludos. Carlos
Hola Carlos buen día,
Te hago una consulta, vivo en un PH de 4 unidades funcionales en San Isidro,
Uno de los dueños quiere construir un piso más sobre lo que ya tiene edificado, lo cual nos perjudica la vista a las otras 3 unidades,
Es posible que lo haga sin nuestra aprobación?
Gracias
Hola Lucila. Toda obra que necesita permiso de obra municipal (en caso de PH en particular) el municipio solicita la firma y consentimiento de las otras partes. Si empieza la obra y a vos no te llamaron para firmar, entonces estas ante una obra clandestina. El tema es que si lo denuncias te estarías denunciando a vos misma y a tus vecinos ya que el plano de obra les compete por igual a los cuatro vecinos (también el municipio le va a buscar el pelo al huevo en tu unidad, una pared, una ventana, un lado minimo,etc). Ojo que San Isidro es uno de los municipios más estrictos y complicados con el tema regularización. Te sugiero lo hables con tu vecino (va a salir más económico para todos). Y si no se puede, te doy mi pesame. Saludos. Carlos
Hola Carlos,
quería consultarte por el siguiente tema: he heredado una casa en Castelar, del lado sur, cerca de la estación y quería dividirla, utilizando material liviano, haciendo dos unidades habitacionales donde está ahora la casa y dos más en la terraza, a fin de que cada uno de mis hijos tenga una unidad. Aún no inicié ninguna obra.
Te agradecería si me podés decir que pasos administrativos debería seguir.
Saludos,
Hola Adrián. Hay que consultarlo en la muni (lo podes hacer vos). Por lo general en Castelar (exceptos zonas puntuales de castelar) no se puede hacer más de dos viviendas por lote. Si no construiste mejor, porque registrar un clandestino de tres unidades es casi imposible en el municipio de Morón. Si la casa tiene planos, acercate y consulta en planeamiento urbano de 8:30 a 12 en el 2do piso del edificio municipal. Sino me llamas y te hago unas consultas y te lo consulto yo (se cobra). Saludos. Carlos
Hola buenos días..Mi casa es un Ph al fondo..hace 4 años ampliamos la casa se hizo una gran construcción y no hicimos los planos ahora queremos Venderla nos damos cuenta que tenemos el reglamento de propiedad..como se puede iniciar el trámite…lleva mucho tiempo? Cuales serían los primeros pasos? Y es muy costoso?? Nos urge venderla…gracias
Hola Viviana. El trámite de actualización de plano lleva tiempo. No me decis el municipio donde esta esto para poder decirte el tiempo (cada municipio tiene un tiempo de tramite casi fijo). El primer paso es que llames por telefono a un profesional arquitecto. Si lo deseas me llamas al fijo 6698-4352. Estoy atento. Carlos. Saludos
Buen día!
Quería consultar sobre una gran inquietud que me surgió a causa de la disponibilidad de escrituración de un lote que compré hace unos meses, el mismo se encuentra en la Pcia. de Buenos Aires, partido de Luján.
Inicialmente la parte vendedora me vende un lote que estaba en trámite de subdivisión y en el contrato se aclara que cuando los papeles estuvieran listos se podían escriturar.
Hoy me llaman y me dicen que ya se puede escriturar pero que necesitan planos de obra ya que se iba a hacer como PH y denominarlo UF.
La verdad que de solo escuchar PH y UF me vino un malestar total.
El lote entero es de masomenos 3000 mts² y la subdivisión que compré quedaría en masomenos 1700mts².
Nunca me dijeron y en ninguna parte del contrato figura el término PH ni la denominación UF.
Teniendo en cuenta estos datos quisiera saber cómo reclamar que de la subdivisión se haga un lote propio o bien conocer si existe una razón por la que hayan optado por hacerlo así ya que lo pagado por el mismo diferiría enormemente de los beneficiós que puedan darme catalogandolo como PH.
No sé si soy claro con la consulta, pero resumiendo me gustaría saber que me conviene hacer en este caso y si estoy a tiempo de reclamar.
Desde ya muchas gracias!
Hola Fernando. Si la vendedora te dijo subdivisión la pregunta que tendrías que haber realizado en su momento (antes de la compra) es si esa subdivisión es por tierra (lote propio) o afectada a PH (la palabra en si sola es incompleta). Evidentemente en el afán de vender no se tomo el trabajo de explicártelo o se sobreentendio que era ese ultimo o quizás la vendedora tampoco tenia la información y se entero ahora (los inmobiliarios, personalmente, algunos dejan que desear). Si la afectan a PH es quizás porque la zonificación de la zona en que esta emplazado el predio no permite la «subdivisión de tierra» y no queda otra que afectarla a PH o subdividirla como PH (como se hace en los countries o barrios privados que se construyen a las afueras de la zona urbana). La opción que te puedo ofrecer ante esta situación es que intentes hablarlo con la vendedora o sino tendrías que contactarte con un abogado o como ultima escribano. Saludos. Carlos
Hola, soy de Castelar, en mi terreno siempre hubo tres casas, dos prefabricadas y la ultima de ladrillos, nunca se pudo hacer la subdivisión por diferentes causas. El año pasado al final conseguimos la escritura por la ley pierri, sin subdivisión y a nombre de tres personas una soy yo y las otras dos murieron mi parte (frente), se remodeló en estos últimos tres años sin planos, y mi mayor problema es que la parte del medio los herederos la vendieron sin papel alguno y los «dueños», edificaron sin permiso una casa de dos plantas sin respetar absolutamente nada, los vecinos los denunciaron y llego una cédula de notificación a mi nombre dado que legalmente yo soy la propietaria. Que puedo hacer le agradezco desde ya su ayuda.
Hola Beatriz. Lo único que te puedo sugerir es es que respondas a la cédula de notificación. Para eso acércate al sector de inspecciones del municipio de Morón (en el edificio central) de 8:30 a 13. Ahí mismo lleva la cédula y hace una «exposición por escrito» (ellos te la van a pedir igual). Donde comentas el caso de forma oral y escrita. Por desgracia, en gran parte del municipio de Morón el código urbano no permite registrar tres casas (dos si, pero tres en adelante no). Para hacer la subdivisión primero necesitas el plano de obra registrado como minimo, al no poder tenerlo no van a poder subdivir. El unico camino que tenes para registrar es solicitar una excepción de tu caso al codigo y esto se pide mediante expediente que tenes que hacer y seguir vos en el HCD. Lleva mucho tiempo y paciencia. Saludos. Carlos
hola carlos quiero informarme sobre que pasos seguir en esta situacion ,tengo 4 hijos y 2 de ellos edificaron en mi terreno ,como puedo hacer para subdividir y y dejar a nombre de cada uno la casa que hicieron ,tengo escritura pero no planos ,estamos mi esposo y yo ,desde ya agradezco su tiempo y espero su orientacion ,gracias
Hola Graciela. Lastima que no me decis en que municipio es esto. Tenes que empezar haciendo los planos municipales para eso te contactas por telefono con un arquitecto. Si lo deseas me podes llamar al fijo 6698-4352. Estoy atento. Saludos. Carlos
Hola Carlos, quería consultarte por una cuestión.
Estamos tratando de avanzar en la compra de un PH en el que son 4 UF + 1 anexo patio.
El que me interesa, es el último, la UF 4, la cual tiene a continuación (como fin del lote) el anexo patio, que por reglamento de copropiedad y escritura es exclusivo del propietario de la UF 4.
Mi pregunta es si se puede construir sobre este anexo patio (ejemplo, dos habitaciones).
muchas gracias, saludos.
Hola Gastón. Esa respuesta dependerá de las características actuales construida del (ph), del antecedente del predio y de los indicadores urbanos de la zona. Tenes que contactarte con un arquitecto vía teléfono y solicitar una consulta de viabilidad. Es un servicio accesible. Saludos Cordiales. Carlos