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Intimación a obras de construcción sin permiso Municipal

La detección por un inspector municipal en plena obra o proceso de construcción (clandestina) por parte de un propietario es el peor caso. Muchos, por desgracia, ante el desconocimiento o no haber realizado ANTES de empezar, una simple consulta profesional con arquitecto matriculado, se lanzan a una obra de construcción de manera directa.

Estábamos en plena obra de construcción y la municipalidad nos intima a presentar un “permiso de obra”. ¿Qué significa esto?

Aunque es un hábito muy arraigado empezar una construcción nula de papeles, la instancia de detección municipal en plena obra es el caso más desfavorable. La municipalidad tiene la obligación de suspender o detener una obra no informada (sea de la escala o tipo que fuera). Automáticamente detectada la obra clandestina, el municipio averiguara los antecedentes del predio infractor y efectuara un expediente con esa caratula que estará en la mira municipal de  forma constante y activa.

El propietario, quien fue informado por acta o formulario oficial,  tendrá unos pocos días para presentarse ante obras particulares del municipio para informarse y regularizarlo inmediatamente, con la posibilidad de solicitar prórroga de 30 días para presentar solución con un profesional matriculado.

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¿Qué pasa si no respondo u omito la detección municipal?

Decisión desafortunada si lo está pensando. Es acrecentar el hecho anterior a la décima potencia (complicar su patrimonio: casa, terreno, locales, etc). Entra en la esfera judicial: el municipio contra usted.

El costo de hacerlo al revés: sin tiempo ni opciones

A diferencia de quienes presentan en forma y en tiempo (con profesional matriculado) una obra a construir (entiéndase: el trámite previo a empezar una obra “a construir, ampliar o modificar”) así como quienes hayan efectuados construcciones y en el efecto “ruleta rusa” no fueron detectados antes  (o no aun) hacen una presentación espontanea*, el caso de la detección por acta en manos de un inspector en plena obra es el contexto limite más tortuoso e intricado.  

Los pasos, tiempos y requisitos: como primer paso debe contratar los servicios de un profesional arquitecto que haga un relevamiento de la obra (este como este), juntar los requisitos del predio (que le solicitara) para efectuar la consulta municipal de técnico a técnico por todos los departamentos municipales. Luego de tal recorrida y con la información en concreto, profesional-cliente analizaran las opciones posibles con sus pros y contras.

En el caso que fuera viable regularizar tal detección: el siguiente paso es la contratación profesional y conformar expediente. Se hará un estado de obra con el porcentaje faltante a ejecutar y será responsabilidad del profesional lo que quede terminar o ejecutar. Antes el profesional  debe presentar el plano con todos los requisitos municipales y se efectuara el expediente que tendría que haber tenido antes (permiso de obra). Para este proceso tenga en cuenta que puede tardar entre 3 a 6 meses (mínimo) mientras tanto usted tiene la obra parada.

*La presentación espontanea o también llamada plano de registro o empadronamiento de construcciones sin permiso no siempre son viables ni son el mejor camino. Esto significa que si la construcción a empadronar no cumple o está en infracción grave, ejemplo: construyo un dúplex en una zona en la que no está permitida, la caratula del plano será “sujeto a demolición” (una pesadilla anunciada que le dará un dolor de cabeza)

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Los costos municipales de cada instancia: cielo, perdón o infierno

El propietario que presento el plano ANTES de construir, por ejemplo, pagara un canon por metro cuadrado de 100$. El segundo, que se presenta espontáneamente (y no fue detectado antes o aun) pagara un canon de 200$ el metro cuadrado. Y el tercer caso, detectado en plena obra pagara un canon de 300$ más multas por metro cuadrado. En el caso segundo y tercer caso deberá considerar los gastos de colegiado profesional (obligatorio) por haber construido/ejecutado una obra SIN intervención profesional (paga lo que no pago antes)

No confundir declarar construcciones a nivel provincial (ARBA) con declaración municipal.

Son muchos los que comentan “pero llame al agrimensor, midió la casa y me hizo el registro de la pileta, el quincho y las piecitas de arriba con el bañito que no figuran en el plano”. El registro mediante formulario de ARBA (a nivel Pcia. de Buenos Aires) es obligatorio e implica una presentación con categoría de declaración jurada con resolución de 48 horas mínimo, que hace un agrimensor o arquitecto. Pero el trámite NO termina ahí.

El proceso de registro anterior, debe continuar mediante plano asentado en el municipio y lo debe realizar un arquitecto matriculado. Este trámite es MUY DIFERENTE al provincial y lleva varios meses (según el municipio). Antes de lanzarnos en el trámite propiamente dicho se hará una viabilidad (un paso previo que lleva uno o tres días) para verificar la gravedad del caso en construcciones existentes  o ya ejecutadas y si su SU REGISTRO es posible. Recuerde que quien controla su propiedad es el municipio en concordancia con la provincia.

 

Al construir: ¿Aviso de obra o permiso de obra?

Un aviso de obra municipal es un escrito que puede hacer el propietario informando o avisando de cambios no significativos en su propiedad “a realizarse” y que no requiere de modificaciones, como arreglar la vereda, cambiar un solado, pintar la fachada, renovar una carpintería sin modificar el vano, etc. En la práctica son pocos los que acuden a esta figura.

En el caso de permiso de obra es un expediente que debe conformar un profesional por intervención. Sea agregar metros, modificar lo existente o construir en un lote desde cero (el mejor de los casos). Sea, ampliación de un comedor, modificación distribución interna, cierre de una galería o agregado de una cochera, construcción de pileta de hormigón o fibra, quincho, deposito, otro dormitorio, local comercial, etc. Todos conforman expediente y queda asentado en el historial legal del predio a futuro.

Este expediente  se realiza con tiempo e interviene un responsable del proyecto y una dirección de obra. De todos modos este camino previsor ante una necesidad imperiosa de construcción es bueno empezar a encararlo con una consulta o entrevista en el domicilio o en el estudio.

Conclusión final de las construcciones clandestinas o viciadas de irregularidad:

Por desgracia, el pasado y el futuro de muchos predios con construcciones existentes en la urbe es sombrío e inviable. Por otro lado tienen soluciones posibles y siempre se puede retraer o acomodarse a las normas, leyes y ordenanzas vigentes (que antes el propietario omitió por desconocimiento). El único límite estará netamente en la decisión del propietario y qué desea dejarse a si mismo (y a los suyos) en corto o largo plazo. Pan para hoy, hambre para mañana.

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Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

202 comentarios en “Intimación a obras de construcción sin permiso Municipal”

  1. Buenas tardes, empece una remodelacion/ampliacion en la casa de mi padre que esta fallecido. Me colocaron la clausura preventiva, acredite personeria ante la DGFyCO a pesar de no ser la propietaria, pero queria saber que necesito para poder empezar el permiso de obra, ya que mi padre no podra firmar y no podemos hacer la sucesion. Gracias!

    1. Hola Yanina. Para solicitar el permiso de obra (es un tramite engorroso y muy costoso) tenes que contactarte con un arquitecto por teléfono. De todos modos, me comentas que no tenes la escritura ni como mínimo la sucesión, por ende, no vas a poder regularizar tu caso. Cuando uno no tiene la escritura no es conveniente comenzar una obra de construcción y menos de forma clandestina (se consulta antes a un profesional para asesorarse y evitar llegar a esta instancia en la que te encontras acorralada por vos misma). No tenes opciones. Te sugiero, como ultima, te acerques y solicites una entrevista con el director de inspecciones para que ellos evaluen el caso. Saludos. Carlos

  2. Hola! Soy de san justo, la matanza. Queria saber que pasos seguir para conseguir un permiso de obra por ampliación en la casa de mi madre y que costos tendria? Gracias

    1. Hola Mauricio. Al igual que la consulta con el medico, el primer paso es que tomes el teléfono y llames a un arquitecto para tener una entrevista. Ahí mismo podras evaluar tu caso, los siguientes pasos, tiempos, costos, honorarios, requisitos y opciones. Elegí un colega que a vos te trasmita confianza. Saludos. Carlos

  3. Hola Carlos mi consulta es la siguiente, se puede construir una vivienda industtializada en el barrio de Villa asesina (San Isidro) legalmente que debo considerar?

    1. Hola Andrea. Podés construir con el sistema industrializado. De todos modos no te quedes con lo que te puedo decir por este medio, consulta tu caso de forma más completa y amplia con un colega solicitando una entrevista ya que es muy probable que tengas otros impedimentos que tenes que evaluar con un arquitecto en el lugar. Saludos. Carlos

  4. Buenas noches. Soy de Bahía Blanca. Vivo en un 3 piso de un pH donde tenía una habitación y terraza-lavadero. Con la venia de los vecinos, levanté 50 cm q faltaban de medianera y teche con chapas. Mi intención es declarar esta construcción ya que deseo modificar el reglamento de copropiedad y no afectar a ningún vecino. Mi pregunta es : de qué manera deberia empezar y qué tiempo se estima en que la municipalidad puede regularizar mi situación? Hay posibilidad de demolicion? Agradezco su respuesta desde ya. Gracias.

    1. Hola Jimena. Contactate con un arquitecto de tu ciudad para evaluar la situación. Tu pregunta tiene respuesta en el lugar donde hay que evaluar y ver los papeles, la situación legal del predio y el tipo de intervención que se hizo con respecto a lo global. Luego, tiempos, pasos, honorarios y opciones te lo da el colega ahí mismo. No se puede diagnosticar opciones por email ni por telefono. Saludos. Carlos

  5. Carlos,
    En principio muchas gracias por tu respuesta clara. Disculpa omití ese detalle, es en VIcente López.
    Cambia algo?
    Por otro lado otra cosa que no comprendo es como se pudo escriturar todo el edificio sin ese requisito, puede ser que hace 3 o 4 años no se pidiera el final de obra en este partido?

    Gracias, Saludos
    Claudio

  6. Buenas noches, aprovechando su amabilidad y amplio conocimiento quería consultarle lo siguiente: Vivo en un ph tipo casa al frente en Carapachay partido de Vicente López y quiero ampliar arriba haciendo dos habitaciones y un baño y estar. Son 2 uf, el tema que la uf del fondo está deshabitada y no logro dar con el propietario para ponerlo en conocimiento. Puedo comenzar la obra y regularizarla más adelante. Por ahora me estoy moviendo sin profesional matriculado, arme el proyecto con albañiles amigos. No sé qué hacer, quiero comenzar cuanto antes porque los costos suben día a día pero este tema me preocupa. Aclaro: me separa de la unidad del fondo un parque de 20 metros y nos separe una pared de ladrillos. Las uf son totalmente independiente y no expensas. Gracias

    1. Hola Diego. No se puede registrar cualquier cosa clandestina y menos en Vicente López. Tenes dos variables en juego que tenes que visualizar, primero la cuestión por leyes y ordenanzas vigentes (llama a algún colega para ampliar tu caso), y segundo supongamos que aparezca el dueño de la otra unidad y no desee aceptar los cambios o modificaciones/ ampliaciones que vos hiciste en tu parte de forma clandestina (con parque de 20m y todo no deja de ser PH). Consulta llamando a un colega que trabaje en el municipio, no te quedes con el “proyecto” de los albañiles amigos. Pan para hoy, hambre para mañana. Saludos. Carlos

  7. Buenos Días,
    Vivo en un edificio de 4 años de antiguedad donde se escrituraron todos las unidades dentro de los primeros 3 años. Resulta que un propietario al vender le exigieron el final de obra que no está realizado. La constructora no se hace cargo, practicamente esta dada de baja, y nos dicen que es muy dificil que se pueda hacer ya que la única diferencia con el plano original es una pileta de fibra con deck en la terraza y una o dos unidades que haya realizado una modificación en construcción en seco. Es Asi O se puede remediar?
    Gracias

    1. Hola Claudio. Si no pueden contactarse con el profesional que firmo como responsable de Dirección de Obra (no la constructora, a lo sumo que haya trabajado de la mano de la misma cosa que es habitual) deberán contratar (todo el edificio de acuerdo 100%) a un nuevo colega arquitecto que solicite dos cosas: medición por diferencia para confección y tramite de plano conforme a obra (con los metros ejecutados sin permiso). Ese plano junto al tramite para dar “final de obra” no es barato y puede durar varios meses (lastima que no me decis en que parte del planeta tierra queda esto localizado). Es importante que se asesoren con el nuevo profesional y que todos los condominos esten de acuerdo y comprender que a la larga o a la corta van a necesitar solucionarlo. Saludos. Carlos

      1. Carlos,
        En principio muchas gracias por tu respuesta clara. Disculpa omití ese detalle, es en VIcente López.
        Cambia algo?
        Por otro lado otra cosa que no comprendo es como se pudo escriturar todo el edificio sin ese requisito, puede ser que hace 3 o 4 años no se pidiera el final de obra en este partido?

        Gracias, Saludos
        Claudio

  8. BUENAS TARDES… CONTRUI MI CASA AL FONDO DE LA CASA DE MI HERMANO EN UN TERRENO QUE ES PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR… COMO PUEDO SOLUCIONAR MI PROBLEMA.. QUISIERA PODER SUBDIVIDIR EL TERRENO. REGISTRAR LOS PLANOS DE MI CASA Y PAGAR IMPUESTOS COMO CORRESPONDE,

    1. Hola Aldana. Primero tenes que hacer el plano municipal de todo el predio (ambas casas). Este paso lo haces con un colega arquitecto que contactes para que te explique en detalle requisitos, tiempos, etc. Luego de tener el plano de obra municipal registrado, pasas al segundo paso que es contactarte con un agrimensor para que afecte al predio a PH (subdivisión). De ese paso va a surgir dos unidades en un mismo lote que te va a permitir pagar tu proporcional de impuestos (provincial y municipal) hasta solicitar gas, agua, electrididad, etc. para TU unidad. Espero haberte ayudado. Saludos. Carlos

  9. Buenas tardes estimado Carlos.
    Lo molesto con la siguiente consulta:
    Quiero re faccionar/reparar mi PH ubicado en Villa Ballester, partido de san Martín, Pcia. de Bs. As. sin ningún tipo de modificación de lo existente ni ampliación alguna, solamente reparar la vereda, 2 paredes externas que tienen el revestimiento afectado por la humedad, y cambiar los sanitarios (inodoro y bacha)
    Aclaro que la casa tiene planos aprobados, escriturada a mi nombre y seré yo en persona quien realice las reparaciones, cuales serian los pasos a seguir para obtener el correspondiente permiso ?
    Desde ya muy agradecido por el valioso aporte de la información brindada.
    Un cordial saludo.

    1. Buenas Jorge. Para el tipo de intervencion que me comenta solo debe solicitar un “aviso de obra” que podra hacer usted personalmente en el municipio. Ahi mismo le solicitaran bien en detalle que requisitos debe presentar. Saludos cordiales. Carlos

  10. Hola,soy Gabriel de Avellaneda,le consulto porque,estoy poniendo un toldo media sombra corredizo,en 3/4 parte de la terraza y en 1/4 un unas cañas a modo techo de quincho, esto lo debo declarar,puedo tener problemas a futuro?
    Muchas gracias y buen año

    1. Hola Gabriel. Con los tipos de materiales que me comentas lo podes hacer sin ningun tipo de problemas. Siempre que con el tiempo el toldo no tenga encima otro material fijo como chapas, vidrio armado, policarbonato, chapas traslucidas, etc. Saludod

  11. buenas tardes dr mi consulta es tengo unos vecinos que estan construyendo su casa ignorando el permiso municipal dicen que lo haran al terminar su casa digame es un delito eso y tiene consecuensias aun sabiendo del permiso y que medidas deben tomar

    1. Hola Alberto. Es una obra clandestina o sin permiso. La ley no habla de “delito”. Incluso, finalizada la misma y siempre que el municipio no la detecte o un vecino como vos la denuncie puede hacer un registro de la misma (esto hay que consultarlo porque no todo se puede registrar). Si pensas hacer la denuncia tene todo lo tuyo al milimetro (los planos perfectos) porque el municipio se va a meter con tu casa tambien. Saludos

    1. Buenas Tardes Rubén. Ante todo gracias por amabilidad de saludar. El Registro de una construcción clandestina/ ilegal terminada o ejecutada es OBLIGATORIA. Permite varias cosas, como vender/comprar, solicitar un prestamo de construcción, habilitar un local, subdividir, evitar confusiones con linderos, multas, intimaciones y actas municipales ….el listado es largo. Saludos. Carlos

  12. Buenas tardes.vivo en un barrio de emergencia en San Isidro. Estoy finalizando el segundo piso. La municipalidad me dejo una citacion para presentarme ante el tribunal de faltas x no tener planos y no me permite continuar.q pasos tengo que seguir. Me quedan 5 dias para presentarme a dicha citacion

    1. Hola Gabriela. Para presentar los planos debes cumplir tres items básicos, tener escritura del terreno, presentar la obra terminada y estar al día con los impuestos. Si no cumplis ninguna de ellas no vas a poder hacer el tramite. Si te llego la citación del tribunal de faltas es que ya el municipio te viene citando con actas o cedulas que no respondiste y termino el caso (paso al ambito judicial). Acercate a la citación y vas a tener que hablar con un juez quien te va a consultar sobre tu caso para evitar que no termine en juicio.Te cuento que en San Isidro no se puede registrar cualquier construcción (son muy exigentes) y es probable que no cumplas con varias normativas y eso complique tu caso. Mi sugerencia es que te contactes con un colega de ese municipio que haga estos tramites. Saludos

  13. buenos dias tengo problemas me llego la carta de notificación por no tener planos de ampliación ya que construi en la casa de mi suegra soy de luzuriaga necesito ayuda

  14. Buenas tardes. En el caso de querer instalar una vivienda prefabricada en el fondo de un terreno con otra vivienda construída tambien debo hacer los planos y demas tramites?

    1. Hola Maria. Cada municipio tiene una forma, procedimiento u ordenanza con respecto a las prefabricadas. Lo que si te puedo decir es que no presentarte a la muni o llamar a un colega de la zona (para consultar) puede ser a la larga un problema para ambas casa. Como no me decis en que parte del planeta es esto te respondo genérico. Cabe aclarar que si la otra casa no tiene plano (clandestina) vas a tener que regularizarla. No lo dejes estar. Pan para hoy, hambre para mañana. Muchas familias por desgracia descuidan (por años) la parte legal y obligatoria a realizar, una constante que veo dia a dia. Saludos. Carlos

  15. hola que tal primero quería decirte que construí una casa sin permiso por tal motivo no puedo acceder al agua y la luz para mi propiedad me piden planos y etc. que podría empezar a hacer y donde puedo dirigirme? para poder acceder lo mas pronto a estos servicios desde ya gracias.

    1. Hola Cindy. Lo que tenes que hacer es empezar contactandote por teléfono con algún arquitecto de tu municipio/zona (no me decis en donde esta la casa). El arquitecto matriculado va a poder comentarte que necesitas sobre tiempos, requisitos, pasos y honorarios . Saludos. Carlos

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