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Intimación a obras de construcción sin permiso Municipal

La detección por un inspector municipal en plena obra o proceso de construcción (clandestina) por parte de un propietario es el peor caso. Muchos, por desgracia, ante el desconocimiento o no haber realizado ANTES de empezar, una simple consulta profesional con arquitecto matriculado, se lanzan a una obra de construcción de manera directa.

Estábamos en plena obra de construcción y la municipalidad nos intima a presentar un “permiso de obra”. ¿Qué significa esto?

Aunque es un hábito muy arraigado empezar una construcción nula de papeles, la instancia de detección municipal en plena obra es el caso más desfavorable. La municipalidad tiene la obligación de suspender o detener una obra no informada (sea de la escala o tipo que fuera). Automáticamente detectada la obra clandestina, el municipio averiguara los antecedentes del predio infractor y efectuara un expediente con esa caratula que estará en la mira municipal de  forma constante y activa.

El propietario, quien fue informado por acta o formulario oficial,  tendrá unos pocos días para presentarse ante obras particulares del municipio para informarse y regularizarlo inmediatamente, con la posibilidad de solicitar prórroga de 30 días para presentar solución con un profesional matriculado.

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¿Qué pasa si no respondo u omito la detección municipal?

Decisión desafortunada si lo está pensando. Es acrecentar el hecho anterior a la décima potencia (complicar su patrimonio: casa, terreno, locales, etc). Entra en la esfera judicial: el municipio contra usted.

El costo de hacerlo al revés: sin tiempo ni opciones

A diferencia de quienes presentan en forma y en tiempo (con profesional matriculado) una obra a construir (entiéndase: el trámite previo a empezar una obra “a construir, ampliar o modificar”) así como quienes hayan efectuados construcciones y en el efecto “ruleta rusa” no fueron detectados antes  (o no aun) hacen una presentación espontanea*, el caso de la detección por acta en manos de un inspector en plena obra es el contexto limite más tortuoso e intricado.  

Los pasos, tiempos y requisitos: como primer paso debe contratar los servicios de un profesional arquitecto que haga un relevamiento de la obra (este como este), juntar los requisitos del predio (que le solicitara) para efectuar la consulta municipal de técnico a técnico por todos los departamentos municipales. Luego de tal recorrida y con la información en concreto, profesional-cliente analizaran las opciones posibles con sus pros y contras.

En el caso que fuera viable regularizar tal detección: el siguiente paso es la contratación profesional y conformar expediente. Se hará un estado de obra con el porcentaje faltante a ejecutar y será responsabilidad del profesional lo que quede terminar o ejecutar. Antes el profesional  debe presentar el plano con todos los requisitos municipales y se efectuara el expediente que tendría que haber tenido antes (permiso de obra). Para este proceso tenga en cuenta que puede tardar entre 3 a 6 meses (mínimo) mientras tanto usted tiene la obra parada.

*La presentación espontanea o también llamada plano de registro o empadronamiento de construcciones sin permiso no siempre son viables ni son el mejor camino. Esto significa que si la construcción a empadronar no cumple o está en infracción grave, ejemplo: construyo un dúplex en una zona en la que no está permitida, la caratula del plano será “sujeto a demolición” (una pesadilla anunciada que le dará un dolor de cabeza)

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Los costos municipales de cada instancia: cielo, perdón o infierno

El propietario que presento el plano ANTES de construir, por ejemplo, pagara un canon por metro cuadrado de 100$. El segundo, que se presenta espontáneamente (y no fue detectado antes o aun) pagara un canon de 200$ el metro cuadrado. Y el tercer caso, detectado en plena obra pagara un canon de 300$ más multas por metro cuadrado. En el caso segundo y tercer caso deberá considerar los gastos de colegiado profesional (obligatorio) por haber construido/ejecutado una obra SIN intervención profesional (paga lo que no pago antes)

No confundir declarar construcciones a nivel provincial (ARBA) con declaración municipal.

Son muchos los que comentan “pero llame al agrimensor, midió la casa y me hizo el registro de la pileta, el quincho y las piecitas de arriba con el bañito que no figuran en el plano”. El registro mediante formulario de ARBA (a nivel Pcia. de Buenos Aires) es obligatorio e implica una presentación con categoría de declaración jurada con resolución de 48 horas mínimo, que hace un agrimensor o arquitecto. Pero el trámite NO termina ahí.

El proceso de registro anterior, debe continuar mediante plano asentado en el municipio y lo debe realizar un arquitecto matriculado. Este trámite es MUY DIFERENTE al provincial y lleva varios meses (según el municipio). Antes de lanzarnos en el trámite propiamente dicho se hará una viabilidad (un paso previo que lleva uno o tres días) para verificar la gravedad del caso en construcciones existentes  o ya ejecutadas y si su SU REGISTRO es posible. Recuerde que quien controla su propiedad es el municipio en concordancia con la provincia.

 

Al construir: ¿Aviso de obra o permiso de obra?

Un aviso de obra municipal es un escrito que puede hacer el propietario informando o avisando de cambios no significativos en su propiedad “a realizarse” y que no requiere de modificaciones, como arreglar la vereda, cambiar un solado, pintar la fachada, renovar una carpintería sin modificar el vano, etc. En la práctica son pocos los que acuden a esta figura.

En el caso de permiso de obra es un expediente que debe conformar un profesional por intervención. Sea agregar metros, modificar lo existente o construir en un lote desde cero (el mejor de los casos). Sea, ampliación de un comedor, modificación distribución interna, cierre de una galería o agregado de una cochera, construcción de pileta de hormigón o fibra, quincho, deposito, otro dormitorio, local comercial, etc. Todos conforman expediente y queda asentado en el historial legal del predio a futuro.

Este expediente  se realiza con tiempo e interviene un responsable del proyecto y una dirección de obra. De todos modos este camino previsor ante una necesidad imperiosa de construcción es bueno empezar a encararlo con una consulta o entrevista en el domicilio o en el estudio.

Conclusión final de las construcciones clandestinas o viciadas de irregularidad:

Por desgracia, el pasado y el futuro de muchos predios con construcciones existentes en la urbe es sombrío e inviable. Por otro lado tienen soluciones posibles y siempre se puede retraer o acomodarse a las normas, leyes y ordenanzas vigentes (que antes el propietario omitió por desconocimiento). El único límite estará netamente en la decisión del propietario y qué desea dejarse a si mismo (y a los suyos) en corto o largo plazo. Pan para hoy, hambre para mañana.

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Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

255 comentarios en “Intimación a obras de construcción sin permiso Municipal”

  1. Hola Carlos, gracias por las respuestas. En mi caso particular, queria consultarte sobre la posibilidad de hacer una ampliación a una casa que me entregaron en el PROCREAR Tigre, que hace 1 año vivo en la casa, pero solo tengo un boleto de compraventa y al dia de la fecha ( y por lo viso por mucho tiempo mas) no esta escriturada ni con planos aprobados, ya que ese tramite lo tiene que hacer el PROCREAR con sus escribanos y demas. Yo quiero construir una habitacion y un baño mas, pero en la municipalidad de tigre me piden los planos aprobados y demas tramites, pero no esta a mi alcance, o que podria hacer para que me den un permiso de obra? gracias. espero tu respuesta.

    1. Hola Eduardo. La casa donde vos vivis si es adjudicada por el crédito procrear debe tener los planos. Como parece que el tema papeles esta en proceso, aun la muni no cuenta, en su archivo con los planos, como bien lo detallas. Por desgracia, sin los planos aun, en la muni no podes construir de forma legal. Si lo haces clandestino (que podría ser un camino) quizás a la larga o corta cuando los papeles estén en concreto, tu plano quedaría desactualizado (no se si es un condominio, un conjunto de viviendas tipo duplex o lote propio tu caso). Y esto incluso podria complicar tu adjudicación de tu futura escritura. Sinceramente, sugiero que contactes por teléfono a un arquitecto de Tigre para que te asesore para quedar 100% seguro que camino tomar y evitar un disgusto del que te arrepientas. Saludos. Carlos

  2. Que tal…mi consulta seria q vendi mi propiedad a pagar hace un año y hace un mes llego una notificacion diciend q hay una ampliacion la cual no fue blanqueada q seria la extencion de un alero…mi consulta es d cuanto seria la multa.soy d mdp tengo audiencia el 18 d feb…gracias.

    1. Hola Paula. Lastima que no lo consultaste desde el primer día que te llego la notificación, ya que cuando son pocos metros se puede hacer un tramite que se llama “cambio de tela o croquis modificatorio” que lo hace un arquitecto. Tene en cuenta que el plano nuevo que se haga, tiene que tener todas las modificaciones mínimas que difieran del plano anterior. Hay que mirar el plano anterior con detalle y observar todo lo diferente (vanos, puertas, aleros, galerías, depósitos, piletas, tanques de agua, cuartos, paredes internas, medianeras, etc, etc.) . Estás a tiempo de solucionarlo. El valor de la multa es acorde al caso y los coeficientes que cada municipio decida. No es un valor fijo, cada municipio establece sus propios valores de intereses y multas asi como de derechos de construcción y los recargos por construcción ampliación y modificación sin permiso ejecutada. Te sugiero vayas a la audiencia y también que vayas comunicándote con un colega de esa ciudad. Saludos. Carlos

  3. Hola Arquitecto. Compré un terreno en Benavidez, Tigre. Mi idea es hacer 5 duplex para alquilar, pero creo q es residencial y zona de casas quintas, q puedo hacer al respecto y q podria construir como inversion? gracias

    1. Hola Arquitecto, buenos días. Según la página de la Municipalidad de Vicente López dentro de las OBRAS QUE SE PUEDEN REALIZAR CON LA SOLA FIRMA DEL PROPIETARIO se incluye “…el cambio de material de cubierta de techos…”. Un ejemplo de ello sería ¿reemplazar las tejas por chapa? Muchas gracias.

      1. Hola Barbara.Es así, interpreta bien. Pero deberá ir el propietario al municipio, con los requisitos pertinentes y solicitar un “aviso de obra”. El tramite tiene un costo en conceptos de sellados y derechos de construcción minimos. Saludos. Carlos

  4. Hola, yo vivo en un ph en La Matanza y realice una ampliación sin declarar (una habitación en lo que era mi jardín). ahora con mi vecino decidimos actualizar los planos de la PH y resultó ser que la habitación que construí superó en porcentaje el límite de edificación permitido sobre el terreno (es lo que me dijeron) y quedó en el plano “a demoler”. Me dijeron q en 3 años pueden venir a controlar si realice la demolición. La realidad es que demoler esa habitación me complica toda la casa, además del dinero que me demandaría, no se puede salvar de ninguna manera?

    1. Hola Ramiro. Si el plano ya esta realizado y con el sello “sujeto a demolición” la opción que tenes es pedir cambio de sello mediante concejo deliberante. Es un tramite que tarda bastante tiempo ya que dependes de los tiempos políticos. Si aun no hiciste el plano, también tenes la misma opción (antes del plano). La otra es que lo rectifiques (lo vuelvas al estado original). No tenes muchas opciones. Por eso digo a quienes vayan a construir que consulten a un profesional antes de poner un ladrillo sino ocurren estas cosas que se pueden evitar con una sola consulta profesional al arquitecto. Saludos. Carlos

  5. Hola arquitecto, tengo un terreno en cordoba y estoy construyendo c mi familia. Se presento un inspector y nos labro un acta. Dado q tenemos un mes para realizar la obra, tenemos todo el material y no podemos pararla, nos avonsejaron continuar q nos clausuraran y luego realizaran una demanda. Pero q luego podemos buscar un arquitecto q hará el relevamiento y pagaremos las multas. Es así? Sucede q perdemos mas dinero parando la obra q pagando las multas. Nos podrías asesorar si es así? Gracias

    1. Hola Gabriela. Lo mejor es que contactes un arquitecto de Córdoba para que te asesores (yo hablo por la provincia de Buenos Aires). Si ya esta detectada la obra clandestina lo mejor es que te presentes al organismo correspondiente y hagas un descargo donde te comprometas a regularizarlo. Si no lo haces es probable que lo deleguen a legales. Tenes dos caminos, o buscas un profesional que se haga cargo de la obra (y poner en regla la casa con la normativa) y pagar todo lo que no pagaste antes (lo que implica “saltar” al arquitecto y mandarse solo) o la terminas en tiempo record (segundo camino) y haces una presentación de “plano por obra sin permiso a declarar”. De todos modos, insisto, consultalo ahi mismo. Saludos. Carlos

  6. Hola queria consultar. En el terreno lindero a mi casa, pusieron cuatro departamentos en prefabricada para alquilar. No hicieron medianera no cerraron la obra. Es obligatorio cerrar con medianera un complejo habitacional de este tipo?. Gracias

    1. Hola Sergio. La medianera, como dice su palabra, media entre dos predios linderos y es a coste y mantenimiento de ambos. Dentro del derecho, la medianería es la parte que esta en “condominio” (a diferencia del “dominio” que es tu terreno). Si esta no existe o no esta materializada, lo mejor es generarla desde su inicio a “medias” (50/50) a costo de los linderos en cuestión. No existe y es erróneo la frase que se escucha entre la gente de “mis 15 tus 15”. La normativa contempla en estos casos que el muro nace como medianera cuando ambos la construyen a costos entre los dos. Espero haberte ayudado. Saludos. Carlos

  7. Buenas tardes, mi caso es un tanto particular, o no… En nuestro caso hicimos una casa con el proyecto procrear, en el plano figuran los mismos metros que los que construimos, por supuesto con proyecto y direccion de una arquitecta ya que era requisito del crédito. Hoy nos llega una intimación por derechos de construcción, donde dice que el relevamientos fotográfico por satélite no coincide con los declarado. La pregunta es… Que pudo haber pasado? El plano está aprobado desde 2014. Y la única diferencia es que figura una pérgola con pilares de madera y policarbonato que fue realizada con pilar de ladrillos y techo de chapa. Será eso? Sí bien, la intimación habla de “superficies declaradas “. Gracias!

    1. Hola Verónica. Si tenes plano aprobado anterior tenes que ir a obras particulares del municipio y hacerte presente lo antes posible a inspecciones (no me decis en que municipio esta la casa). La pergola con policarbonato seria obra clandestina sin permiso, por lo cual vas a tener que actualizar ese plano a una versión actual. es probable que te hayan detectado esa diferencia. El plano nuevo lo tenes que hacer un arquitecto. Si no te haces presente con la intimación en un mes o dos te van a generar una multa (evita esa instancia presentandote porque sino es problemas “gratis”). Saludos. Carlos

  8. Hola Carlos, buenos días. Quería comentarte una situación para ver si podes guiarme. Vivo en un Ph en Villa Urquiza y comparto la entrada con otro Ph vecino. Realice en mi terraza una pileta de concreto, la realizó un profesional idóneo arquitecto y maestro mayor de obra y se han tomado todos los recaudos necesarios , hecho cálculos y reforzado las paredes involucradas, una de esas paredes reforzadas linda con mi vecina. Yo no pedí ningún permiso a la municipalidad para hacer esto , de hecho desconocía este tema, no me hicieron visita alguna de la muni ni recibí ningún aviso o queja de vecinos. Me entero por uno de los vecinos que me llama que mi vecina que linda conmigo quiere denunciar esto a la muni, yo leí el contrato de co propiedad y no determina en ningún momento que yo tengo que avisarle , si obvio que si le genero algún inconveniente , debo solucionarlo.
    Mi consulta es, así todo puede denunciarme? Puede venir al municipalidad a increparme o multarme por esto?

    1. Hola Elizabeth. Por encima del reglamento de copropiedad están las leyes y normas de la ciudad. Tu vecina puede denunciarte y automaticamente vas a ser intimada (aunque ella se estaria denunciando asi misma si es la vecina de la misma unidad que conforma el PH). Van a tener que actualizar los planos de la propiedad. A pesar de los calculos de los profesionales que nombras es una lastima que ninguno de los dos se tomo un minuto para asesorarte (quizás porque su rol es que son constructores y por ende no están para eso). Tene en cuenta que el municipio no solo se va a fijar en la pileta sino en todos los cambios internos y externos que se hayan realizado (en ambas unidades) en base al ultimo antecedente (plano). Sugiero que te contactes lo antes posible con un colega de CABA. Saludos.

    2. Buenos días !Me pasó algo parecido. Sòlo que hice un segundo piso en el cual construimos una pieza y el resto es terraza. Està sin techar pero nos ” han visitado de la Municipalidad ” que no se puede seguir con la construcciòn , que se efectuarà una multa correspondiente .
      La denuncia en mi caso fue por mi vecino en la cual durante años hubo desacuerdos.
      Obviamente fue por ignorancia realizar un segundo piso.Y tambien habrà una contra denuncia hacia ellos. Es lamentable la situaciòn.

  9. Hola, Carlos vivo en un Ph de 3 dtos el cual cada uno tiene entrada independiente, hace 2 años hice en mi terraza un quincho con techo de madera y chapa y en los laterales con cerramiento de aluminio en Vicente lopez, me llego una notificación de la muni que dice acta de notificación, paso un inspector quien puso mal la dirección pero dice que se corroboro una ampliación en la planta alta, por lo que dice entiendo que fue una denuncia telefónica, que debería hacer? vos haces ester tipo de casos? tengo miedo que me lo hagan demoler, no se si vale aclarar que el dto 3 tiene construido en su planta alta. Desde ya muchas gracias

    1. Hola Ariel. Tenes que actualizar el plano municipal de obra. Como es un PH deben actualizar todo el plano con el consentimiento de los demás copropietarios. Si los demás tienen agregados o incluso cambios internos u una pileta, etc lo deberán declarar también. Por lo general es un profesional arquitecto quien lleva el expediente con el plano nuevo, con los tres casos (las tres unidades). Deben tener escritura, estar al dia con los impuestos municipales y que esten de acuerdo en hacerlo juntos (les conviene) si hay alguno que no lo quiere hacer o no quiere firmar No van a poder hacer el tramite. En mi caso le calculo los honorarios y gastos a cada unidad por separado. Ahora no estoy tomando casos de Vicente Lopez. Espero haberte ayudado. Saludos. carlos

  10. Estimado Carlos: Agradezco su buena predisposiciòn a resolver dudas. Respecto al terreno tengo un contrato de Cesión de Derechos Posesorios, empecé a construir una medianera para cercar el terreno, la medianera es la que se hace de placas de cemento encastradas (porque obviamente son más baratas). Con la construcción de la medianera ya estoy infringiendo la ley?. El terreno es de 12 x 34 m2 era baldío y pertenece a un manzana en las mismas condiciones (sobre la cual el vendedor tenía un plano realizado por agrimensor (pero por el total del terreno), esto sirve para presentar en el municipio???. Desde ya, muchísimas gracias!

    1. Hola Andrea. Para cercar hay que pedir “aviso de obra” antes de empezar y es un tramite que podes hacer vos. Si ya lo ejecutaste, no es grave y dejalo así. Segundo, me comentas textual “el terreno…. era baldio”. Si construiste una casa, una pileta, un deposito, un techo para el auto, un quincho, etc, eso si es obra clandestina y lo tenes que regularizar con arquitecto (si es que no presentaste un plano de obra antes de construirlo). Finalmente, con respecto a lo que me comentas del plano realizado por agrimensor eso es solo un plano de mensura (no de obra). De todos modos si tenes dudas seria conveniente que llames por teléfono. Saludos. Carlos

  11. Hola arquitecto, sin saberlo instale una casa prefabricada en un lote de luján provincia de bsas, me llego ahora una intimacion de la municipalidad, podriame orientarme que tengo que presentar o que va a suceder o demorar el trámite desde ya muchas gracias!

    1. Hola Mariano. Tenés que llamar a un arquitecto de la zona para solicitar realizar un plano de obra ejecutada sin permiso. Para poder hacer los planos correspondientes tenes que tener escritura o boleto de compra-venta sellado, estar al dia con los impuestos y presentar minimo el 85% terminado. Anda a la muni (obras particulares) y presentate con la notificación y solicita en inspecciones de obra que te den una prorroga de 30 dias minimo para que vos regularices tu situación (siempre que tengas la intensión). Si no lo haces se complica el futuro del predio y es un tema de abogados. Saludos. Carlos

  12. Hola buen día. Quiero empezar a construir una casita en santa clara. De 40 M2 desde cero. Ya tengo los planos de proyecto y obra . presupuestos y demás. Se puede pedir un permiso de obra con el constructor? O si o si hay que pagar colegio de arquitectos y demás? En la municipalidad me dijeron un aproximado de 200$/M2 o sea entre 8 y 10000$ y me dan facilidades.si es así lo hago. Cuánto más puede salir la presentación al colegio?

    1. Hola Alejandro. Cada caso amerita una consulta amplia. Contactate con un arquitecto de la zona para evaluar tu caso. El constructor, más alla que es incompatible, no puede solicitar el permiso. Ahora si este es profesional matriculado activo es otro tema. Saludos. Carlos

  13. Buenas tardes. quisiera consultar ya que estaba haciendo una edificacion en mi terreno y el municipio me dejo el acta de infraccion por no contar con los permisos correspondientes. es en el municipio de san fernando. como debo proceder?

    1. Hola Susana. Como primeros pasos, tenes que contactarte con un colega arquitecto de tu municipio lo antes posible. Por otro lado ir a inspecciones del municipio y solicitar una prorroga para regularizar la situación (siempre que tengas esa intensión). Saludos. Carlos

  14. Estimado Carlos, le pido su opinión al respecto de si considera que una empresa constructora que está realizando una obra que no tiene permiso está incumpliendo las disposiciones legales. La pregunta se debe a que habitualmente se entiende que al ser el propietario responsable, la constructora no tiene responsabilidad, en mi opinión la tiene. Desde ya agradezco su opinión. Saludos. Pablo

    1. Hola Pablo. El propietario, comparándolo con la medicina, tiene que comenzar los pasos de consulta con el medico clínico de cabecera y NO con la clínica privada (saltando la consulta y acompañamiento del medico clinico). En este rubro muchos, por conveniencia $$$ o desconocimiento (lo decidirá la justicia) va directo a un constructor (a la clínica privada). El constructor no esta para asesorar, es un empresario que gana dinero “construyendo” muchas veces lo que el propietario “quiere”. La responsabilidad que lo difinira la justicia insisto, por lo general es solidaria a ambos, pero recae de forma amplia en el propietario. Saludos. Carlos

  15. Estimado Carlos. Gracias de antemano por brindarse a asistir nuestras inquietudes. Le paso a comentar. Vivo en un depsrtamento en Vicente López el cual es doble altura tipo loft, el mismo fue diseñado para ser cerrado con un entre piso y dejar dos pisos completos comunicados por una escalera, pasando de 75 metros a 95 metros cuadrados. Ahora la pregunta es, si el edificio todavía no tiene su final de obra, cual sería el inconveniente de hacer esa pequeña obra? La municipalidad revisa departamento por departamento para dar el final de obra? Muchas gracias Arquitecto. PD: Además saber si podemos contar con usted para realizar el avalúo correspondiente.

    1. Hola Leonel. El municipio verifica cada rincón del edificio para comprobar, que el plano que se presento, este acorde a lo que se construyo. Estando en este estado, sugiero NO hagas tal obra porque, aunque es un caso muy complejo que hay que verificarlo con la documentación del predio, quizás compliques los indices urbanísticos del edificio. La pregunta que me haces hay que verificarlo con el plano presentado. De lo contrario, si haces la obra pueden existir varios escenarios desde pagar las multas (todo el consorcio), que son onerosos en tu municipio o solicitarle al edificio por medio de intimación que restituyas el estado inicial. Saludos. Carlos

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