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¿Cuenta con el plano municipal de su propiedad? 8 confusiones habituales

Existe una gran confusión y hasta un desconocimiento, no solo de la importancia de contar con los planos municipales actualizados, sino qué significa tenerlo y aún más reconocer la diferencia con respecto a otros documentos.

Esto repercute en respuestas por parte de los propietarios que minimizan el hecho y que a la larga o corta tendrán un sobrecosto que la familia no podrá afrontar por la dejadez o desconocimiento que implica NO tener el plano municipal obligatorio de su propiedad. Respuestas como “hice el revaluo” o “vino una persona y midió cuando compre la casa” o “mi papa pago los derechos hace años” y el listado es interminable.

A continuación una breve reseña y conceptos de herramientas que NO son NI reemplazan tener el plano municipal obligatorio en todos los municipios de la provincia de Buenos Aires:

1- Revaluó de ARBA

Declaración Jurada Revaluo Formulario 901 ARBA provincia de Buenos Aires
Declaración Jurada Revaluó Formulario 901 ARBA provincia de Buenos Aires

Es una declaración jurada que hace un profesional, por lo general agrimensor, y que corresponde a un formulario con los datos del propietario, poseedor o apoderado con los datos catastrales y las características de la obra (constructivos). Este formulario se presenta ante catastro de la provincia de Buenos Aires y en menos de 72hs la propiedad en cuestión queda declarada ante las autoridades. Este trabajo solo es el 2% y complementa la actualización del plano municipal pero NO es por si mismo (el formulario solo) una presentación municipal. Muchos confunden esta presentación y declaración como comprobante de que actualizo o declaro el metraje de su propiedad. Sin embargo en el municipio sigue existiendo una deuda en cuanto a la presentación por plano. Cabe finalizar que en la provincia se declara via formulario y en el municipio via plano en conjunto con una copia del primero.

2- Planos de agua/ cloaca/ gas o electricidad

Plano de Agua o Cloaca y pulivial de una casa
Ejemplo de Plano de Cloaca. No es un plano Municipal

La presentación de planos en AYSA O ABSA o similar (ente de aguas y cloacas) asi como planos de gas o de electricidad no son constancia de presentación municipal. Esos planos fueron confesionados para esas entidades en exclusiva y no hay que confundir con la presentación municipal.

3- Mensura de lote

Plano de Mensura de Lote por agrimensor
Ejemplo Plano Mensura Terreno. No es un plano Municipal

Es habitual que ciertas personas soliciten planos de mensura de lote con su correspondiente amojonamiento. Este servicio que realiza un agrimensor es a solo pedido del propietario y no implica presentación ni municipal ni provincial. Es solo un plano a los efectos de conocer o constatar los límites de un terreno.

4- Plano de subdivisión por tierra

Un plano de subdivisión por tierra es una presentación que se hace a los efectos de definir unidades funcionales

Plano predio afectación a propiedad horizontal PH
Ejemplo Plano Subdivisión o predio afectado a PH. No es un plano Municipal

sobre un terreno indiviso (que no se puede dividir en lotes independientes sino unidades de una gran parcela, es un caso similar a un edificio, todos los propietarios son dueño de un porcentaje de la tierra donde esta emplazado el edificio). En caso de parcelas bajo este instrumento implica una presentación municipal muy simple y burocracia para poder conformar este paso. Sucede que cuando se construye en cada una de las unidades, esas obras fueron ejecutadas de forma clandestina y no se actualizaron o se hizo la nueva presentación municipal para declarar esos metros. Trabajo que hace el arquitecto.

5- Recibo de pago de derechos por obra clandestina

Cuando se escritura una propiedad sin planos es habitual que el escribano

Croquis o relevamiento de una casa
Croquis de una planta. No es un plano Municipal

retenga un valor de derechos de construcción “blanqueando” o avisando al municipio de que la propiedad a vender no tiene planos. Es a los efectos legales de una transacción. Muchos propietarios que han obtenido este comprobante (pagado por el propietario anterior) no implican la presentación municipal sino solamente el pago de los derechos (que en un lapso vencen si el nuevo propietario no busca un profesional y regulariza la situación.

6- Plano tipo copia heliográfica (color morado) o fotocopia del mismo sin sello o que nunca fue presentado

Plano Municipal No presentado y sin sello oficial
Caratula de Plano Municipal que no fue presentado nunca en el municipio. Hay propietarios que guardan planos realizados pero que no fueron formalizada su presentación

Aunque no es habitual, suele suceder que alguna vez el propietario intento hacer los planos. Sea por desistimiento económico o por cuestiones ajenas al trámite, sumado al tiempo (los años) ciertos propietarios (por lo general hijos, nietos o herederos) encuentran esta copia no declarada entre los papeles del fallecido. Una consulta municipal en catastro sobre los antecedentes del predio es clave para estar seguro si existe el plano en la municipalidad, ya que muchos tienen o cuentan con copias que nunca llegaron a buen puerto o nunca fueron declarados. Es decir, es estar en cero.

7- Planos de relevamiento o construcción/ estructura u otros similares de construcción

Esquema electrico de una vivienda
Plano eléctrico a los efectos constructivos. No es un plano Municipal.

Otra confusión muy común son los planos de obra, detalles constructivos, detalles de estructura, planos de instalaciones, replanteo de obra, planos de arquitectura, vistas y cortes, etc. Que pudieron ser realizados por el constructor o un arquitecto. Estos documentos de obra (que hacen a la etapa de construcción) no implican presentación municipal. Sea por culpa o decisión del propietario anterior o por el profesional que construyo (que no asesoro al cliente) no significa que exista planos municipales.

8- Aviones que sacan fotos, escaneo satelital de Google o historias de ovnis.

Otro planteo por parte del común de la gente es que porque el municipal (el recibo de tasas generales) viene con el metraje de la casa implica de que “exista algún plano o que el municipio lo haya registrado”. Esto NO es así, ya que los municipios suelen cruzar datos y declarar construcciones de oficio. Esta práctica es a los efectos de calcular el impuesto municipal. Algunos municipios incluso, cobran con coeficientes altos por la dejadez del propietario de no presentar la documentación obligatoria (a los efectos de castigo). Muchos contribuyentes incluso se enojan con los municipios porque el municipio nunca le exigio los planos, situación ridícula, ya que si el municipio así lo hiciera (lo suele hacer, que no le haya ocurrido a usted, es una bendición) suele llegar en formato de notificaciones con un lapso corto de tiempo para presentar la documentación obligatoria con arquitecto.

Otros casos son la perdida de los planos. Aunque no es un caso común el propietario perdió los planos y solicita una copia del antecedente al municipio. El municipio puede no tener ese expediente en su archivo, quizás si el numero del expediente pero no asi el expediente fisico (por mudanza, incendio, etc). En estos casos hay que volver a realizar los planos pero en este caso el municipio reconoce los derechos (por el metraje que tenia declarado o hasta un numero que estipula por ordenanza). Estos casos se suelen denominar «reconstrucción de antecedentes». En cambio, si el municipio informa que no hay ningun antecedente en su archivo o sistema (y usted no tiene copia de ese plano) tendra que realizarlo de cero con todas las penalidades como un caso de obra sin permiso.

Si aun NO cuenta con su plano o descubrio que no lo tiene puede solicitar un calculo detallado del mismo en el siguiente link sin compromiso.

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Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

12 comentarios en “¿Cuenta con el plano municipal de su propiedad? 8 confusiones habituales”

  1. Hola arquitecto, si me permite una consulta, resulta que en un lote sin escritura vive A, B y C, La persona A posee boleto tipo traspaso de posesion, no es boleto inmobiliario ni de loteo,
    La persona B viven sobre la casa de A,
    La persona C en una casa al fondo.
    Mi consulta trata sobre que derecho podría tener cada parte en caso de que la persona A que posee el boleto tuviera la intencion de realizar tramites para una posible escrituracion o posible venta del predio, cosa que supongo llevaría mucho gasto y tiempo ya que no se dispone de planos de ningun tipo, gracias por su valioso tiempo.
    Aviso: cada parte construyó su vivienda con sus propios recursos y frente a una clara aceptacion de parte de la persona A.
    Aviso 2: tanto A como B y C habitan en lugar desde aproximado 20 años ya.

  2. Buen día, tengo una consulta, somos 3 hermanos, con una casa cada uno en un mismo terreno, con la sucesión en proceso, una vez terminada está, para poder realizar la subdivisión, se necesita que cada propiedad cuente de manera independiente con los servicios de gas, luz y agua? Con sus respectivos medidores y todo? Gracias

    1. Hola Franco. La respuesta es no. De todos modos, aprovecho y te recuerdo, que para hacer el plano de subdivisión (afectación del terreno a propiedad horizontal) deben tener ANTES el plano de obra municipal actualizado (con todo declarado por plano de obra). Si no, no vas a poder hacer la subdivisión. Saludos. Carlos

  3. Hola Carlos. Tengo un lote en Ituzaingo (Pcia. BA), 15 x 50 mts. y deseo invertir haciendo 4 viviendas allí con el régimen de PH. Como se presenta este asunto ante el municipio? Primero se debe hacer el plano de proyecto? Luego sigue el asunto algún agrimensor? Gracias

  4. Buenos días, estoy llegando a un arreglo judicial con el constructor porque mi casa tiene vicios de obra muy importantes constatados por un arquitecto legista y una escribana. Los planos los firmó otra persona, una Maestro mayor de obras que ahora, debido al tiempo transcurrido desde la finalización de la obra me dijo que tiene que hacer un plano de subsitsencia y agregar los metros semicubiertos no contemplados en el plano original hecho por ella misma. Mi pregunta es cuánto serían los honorarios aproximados que me cobraría? porque me parece realmente excesivo lo que me está cobrando, sin contar todos los demás gastos, municipio, metros adicionales, impuestos, sellados, etc. Es una casa de 191 m2. Rogaría si puede orientarme por favor ya que creo ella está en connivencia con el constructor «trucho». Muchas gracias

    1. Hola Claudia. Para la provincia de Buenos Aires, los planos de subsistencia implican tres grandes items: 1) los honorarios, 2) gastos complementarios (caja, sellado, art 29 y cep) y 3) derechos de construcción más timbrados municipales. El valor 1 y 2 están regulados según el caso, y no se puede cobrar cualquier cosa (se firma un contrato). El tercer valor lo estipula el municipio donde este la obra (el profesional en base a su experiencia puede hacer un calculo para que tengas una noción de lo que tenes que pagar. Por desgracia los datos que me brindas son incompletos para calcularlo. Sugiero llamado por teléfono. Ojo, porque la realización de los planos no es barato y lleva un tiempo y ademas se manejan documentos importantes. Si no tenes confianza sugiero contrates a otro profesional.Saludos, Carlos

      1. Buenas noches. Necesitaba hacerle una consulta, compre, junto a otra persona, un terreno con el fin de luego subdivirdirlo. Luego nos enteramos que por las dimensiones solo se nos permite subdividir en Ph…nos dijeron que debíamos hacer el plano de las construcciones, presentarlos y ver si la municipalidad nos los aprueba, solo aprobados podríamos subdividir en ph…
        Mi consulta es la siguiente: tengo que construir de manera inmediata luego de la aprobación? Debemos hacerlo las dos partes al mismo tiempo?

        1. Hola Mariela. Un sugerencia general, para evitar sorpresas te sugiero que llames a un profesional y pidas una entrevista en estudio ya que el caso amerita consulta. Te contesto muy breve y por ende incompleto. Una vez aprobado el plano (antes de eso, contrataste a un profesional, para el anteproyecto, proyecto, y dirección de obra) tenes un tiempo para construir, ese limite por lo general son dos años. Se debe construir y terminar todo lo que se presento en el plano. De todos modos lo que te digo amplialo con una consulta a profesional arquitecto de cabecera. Saludos. Carlos

          1. Hola mi nombre es Mercedes , mi consulta es :
            Tengo un local y para habilitarlo me piden el plano y no lo tengo , lo que poseo es un croquis y ahora el municipio mi int8ma a entregar el plano y no puedo economicamente afrontar ese gasto soy jubilada , cuales son las consecuencias si no los entrego ??
            Que me puede pasar ??

          2. Hola Mercedes. Los planos son obligatorios. Todo ciudadano debe realizar los planos de su propiedad (incluso si se realizaron ampliaciones o modificaciones clandestinas). Aprovecho tu consulta para aclarar que estos tramites se deben realizar con tiempo y no esperar hasta el ultimo momento (hay gente que deja pasar decadas). Es RESPONSABILIDAD de cada uno llevar un orden adminitrativo sobre su bien (tu propiedad). Si no haces los planos, y luego deseas habilitar algún negocio es probable que aparezcan impedimentos. Te pueden dar una prorroga provisoria a los efectos que soluciones tu situación en un lapso de tiempo. La mayoria de estos casos, la culpa, la tiene la persona que es dueña de la propiedad. Quizás es una buena oportunidad para llamar algun colega y averigues bien honorarios y gastos acorde a tu caso y solucionar lo que se tendria que haber solucionado como prioridad el dia que se termino la obra. Saludos. Carlos

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