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Planos municipales obra existente en varias parcelas (Unificación)

Un caso muy habitual, en construcciones a declarar por plano municipal, es el de las edificaciones o construcciones (sean del tipo que fueran) en varios  lotes o parcelas no unificados. Conviene primero, antes de encarar el trámite de registro de plano municipal evaluar las opciones que dependerán del propietario y del caso particular.

Parcelas lindantes no unificadas

Es muy común que un comprador adquiera dos o más lotes  “lindantes” o adosados entre ellos de alguna forma.

También sucede que un propietario con el tiempo adquiera la compra de la casa lindante o un terreno que pueda existir.

Fig. 1 – Caso esquematico

En la figura 01 se gráfica un modelo en el que se hayan los lotes 4B y 4C lindantes entre ellos. La parcela con denominación 4B tiene 10m de frente y 50m de fondo mientras que la 4C tiene 10m de frente y 40m de fondo. Podrían ser iguales también o tener otra predisposición en la manzana pero a los efectos gráficos lo determinaremos de este modo. Ambos dan sobre una calle (L.M. línea municipal). El propietario que lo compro ambas parcela ejecuto una sola escritura donde figuran los datos de la nomenclatura catastral de ambos predios. En el caso del propietario vecino que compro de forma posterior el lote lindero genero otra escritura pero a los efecto de titularidad es la misma persona.

A nivel provincia y municipio “son lotes independientes” en el que cada uno tiene una partida independiente”

A nivel provincia de Buenos Aires (Geodesia-Arba) y municipio (la plancheta catastral) “son lotes independientes” en el que cada uno tiene una partida independiente. Esto es muy importante aclararlo porque el propietario pierde la noción de ese límite propio (la línea roja que se ve en la fig. 1) y con el tiempo incurre en situaciones que le puede ser muy desfavorables a futuro. Cabe destacar que suele ocurrir que ambos lotes estén unificados a nivel provincia de Bs. As. pero no asentado tal mensura en el municipio situación más compleja y amplia que deberá consultar con un agrimensor ya que los municipio solicitan tal inicio de trámite en el primer y tercer caso que se explicará a continuación.

Finalmente suponemos que el propietario de ambas parcelas construyo sin permiso municipal (obra clandestina) y desea registrar o declarar tal construcciones en el municipio.

  • Caso unificación por construcción encabalgada

En el caso de la figura 2 cualquier parte de una construcción a declarar existente se

Fig 2. es requisito unificar parcelas

presenta de forma “encabalgada” o “encaballada”. Esto significa que la predisposición obliga a que el predio se tenga que unificar ya que la construcción omite los parámetros antes definidos en la provincia y municipio. Esta situación implica que primero se deberá realizar el plano de mensura y unificación por parte de un agrimensor. Este trámite es costoso y remite a un tiempo no menor a 6 meses mínimo. Con el plano de mensura realizado está en condiciones de hacer el plano de registro en la municipalidad ya que es obligatoria su presentación como requisito previo.

Cabe aclarar que el valor de los impuestos o tasas en unificaciones disminuye cuando se unifican dos o más parcelas y que aumenta en la subdivisión de las mismas.

Importante: tenga en cuenta unificar implica un camino de “ida” ya que el camino inverso (subdividir) puede que ya no sea posible

Una consideración importante a las unificaciones: hay que asesorarse bien en cada caso ya que si desea unificar dos lotes o más tenga en cuenta que el camino inverso (subdividir) puede que ya no sea posible. Cada municipio impone anchos  mínimos de parcelamiento que responden a zonas. Si va a unificar dos lotes de 10 de frente en una zona que la subdivisión es de 12m de frente no podrá hacerlo de ningún modo.

Fig. 3 -No es necesario unificar las parcelas
  • Caso construcciones ejecutadas dentro de los límites de cada parcela

En la figura 3 se ve las dos parcelas 4B y 4C. De forma bien delimitada se observa que en el lote 4B existe una casa en el fondo del terreno. En el otro terreno  (4C) se observa un depósito y una pileta. En este caso amerita generar dos expedientes que remitan a partidas independientes pero ambos a un mismo propietario (dos carpetas con planos independientes). Este caso no es obligatorio hacer unificación por la disposición de las edificaciones de forma limitadas. Incluso si el día de mañana deseara vender las parcelas de forma independiente lo podrá hacer.

  • Caso intermedio a considerar
Fig. 4- Se unifica

En la figura 4 se ve un caso muy difundido. La edificación domina sobre uno de los lotes sobresaliendo un apéndice de la misma sobre la otra parcela. En este caso la decisión de catastro es determinante: hay que unificar. Fuera un alero, una galería, un cuarto, garaje o la mitad de un baño se tendrá que unificar. En este caso la decisión es del dueño exclusivamente de que camino desea someterse. Por lo general, los propietario “demuelen” esa parte de la casa y se evita el sobrecosto que implica hacer un plano de mensura. Al final la información usted ya la tiene, ahora la decisión será suya.

Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

28 comentarios en “Planos municipales obra existente en varias parcelas (Unificación)”

  1. Hola arquitecto! consulta, somos de La Plata, BSAS, vivimos al lado de un terreno que esta dividido en tres lotes de forma perpendicular a nuestra casa, estamos interesados en comprar una lonja, paralela a nuestra casa, para eso el dueño deberia anular la división de esos lotes y volver a lotearlo? se puede? con la división actual no podriamos comprar.

    1. Hola Mariana. Acercate a catastro de la municipalidad de La Plata y consulta en que condiciones esta ese predio. Quizás sea un gran lote y no este dicha división o sean tres lotes independientes, etc. En base a ese dato se puede ser más preciso con la respuesta. Saludos. Carlos

  2. Hola Carlos.. tengo dos parcelas con un galpón todo cubierto dichas parcelas no están unificadas tengo q hacer la habilitacion de un taller de elaboración de papel , previo a esto tengo q realizar los planos contra incedio por q la superficie y el rubro me lo requiere…. debo unificar las parcelas ante todo para hacer los planos contra incendio y habilitación..muchas gracias

    1. Hola Javier. Si la construcción es clandestina y deseas hacer los planos primero tenes que contactarte con un agrimensor y hacer la unificación. Entonces los pasos son tres 1) unificación 2) planos obra clandestina en el municipio 3) habilitación. Exitos. Carlos

  3. Te hago la siguiente consulta, un local comercial acaballado en 2 lotes (A y B) , el lote A no tiene plano presentado el lote B si, en este ultimo plano figura la medianera que no existe en la realidad, dado que los locales están integrados, no tengo otra opción que unificar ambos lotes, tramitando con un agrimensor, creo estar en lo cierto y luego presentar un plano único en la municipalidad con los lotes unificados con los construcciones unificadas un sector como edificación existente y el otro edificación a regularizar , espero estar en lo cierto, pero hay una complicación el lote A es de un único propietario y el lote B es de este propietario y dos hermanos, para unificar los terrenos luego hay que hacer una escritura nueva?

    1. Hola Rubens. Por las características de cómo esta la construcción emplazada, una opción es unificar los lotes (sino, no vas a poder regularizar la construcciones). La otra opción es que modifiques la construcción y generes esa “medianera” que me decis que no existe. En ese caso, si eligieras esta opción presentas el plano de la parte que le falta plano con la escritura que le corresponde. Si no es posible modificar la construcción y deseas unificar, recorda que unificar implica no poder volver a atrás, es decir, si en el futuro te arrepentis y los queres separar (desunificar). Es un tema que tenes que evaluar con un agrimensor en el lugar (ventajas y desventajas, tiempos, costos y opciones) no te quedes con lo que te digo. Con respecto a tu consulta de las escrituras, si lo vas a unificar, consultale al agrimensor como lo toma la provincia de Bs. As. a ese tema. Saludos. Carlos

  4. buen dia, tengo una consulta al respecto, tengo 5 lotes en la prox de bs as. y queria unificarlos. Estan en la localidad de 9 de julio. es posible unificarlos? habria que averiguar en el municipio. Justo los lotes estan en sucesion. Saludos,

    1. Hola Alejandro. Si son lotes baldios lo podes unificar (tenes que tener escritura). Tene en cuenta que una vez unificado no siempre es posible volver a atras (desafectar la unificación). Tenes que contactarte con un agrimensor. No es un trámite barato. Saludos. Carlos

  5. Buenas tardes arquitecto. Una cosulta. Tengo una propiedad escriturada y edificada y he adquirido la propiedad colindante con boleto de compraventa en la que estoy haciendo una edificacion que se comunicara con la hecha en el lote ya escriturado. (espero darme a entender). Mi pregunta es la siguiente: que debo hacer para unificar los lotes y si me conviene o no escriturar el terreno que tengo por boleto antes o despues de unificarlos. Desde ya muchas gracias

    1. Hola Pablo. Para unificar ambas parcelas aparte de la escritura necesitas el boleto de compra-venta (sellado en el banco). Si este no esta sellado, no lo vas a poder hacer. Podes seguir con el boleto de compra-venta pero en el futuro cuando desees escriturar se te va a ser más dificultoso, no es conveniente que sigas con un boleto (en algún momento escritura). Con respecto a la unificación propiamente dicha, tenes que contactarte con un agrimensor para que te haga la unificación de parcelas. Recorda, como digo en la nota, más arriba, que una vez unificado no vas a poder separarlos a los predios (no hay vuelta atras). Tarda unos 6 meses el tramite y es bastante costoso. Saludos. Carlos

  6. BUENOS DIAS ARQ. TENGO DOS LOTES UNIFICADOS ANTE ARBA Y QUERIA DESAFECTARLOS Y VOLVER ATRAS QUE CADA UNO TENGA SU PARTIDA INMOBILIARIA ES POSIBLE HACERLO ??TARDA MUCHO ?? LO DEBO HACER ANTE ARBA DIRECTAMENTE ??
    AGUARDO RESPUESTA

    1. Hola Maria. Si los lotes fueron unificados anteriormente no siempre es posible volver atrás o retroceder al principio. Tenes que acercarte el municipio donde esten los lotes y consultar en el sector de planeamiento cual es el frente mínimo establecido para subdivisión (que varia por zona y lo establece el codigo de la zona). Si no es viable no tenes opción (por eso unificar hay que pensarlo bien sino después no hay posibilidades de arrepentirse). Si se pudiera (porque te da el largo del frente) tenes que contactarte con un agrimensor. Saludos. Carlos

  7. Estimado Arq. una breve consulta. Trabajo en una institución (sanatorio) que acaba de comprar en pcia un edificio afectado el régimen de la prop horizontal. Como se destinará a una clínica, tenemos que unificar todas las partidas en Catastro y tener una sola. Este trámite lo realiza el Escribano, un agrimensor o lo puede hacer cualquier persona? Desde ya muchas gracias.

    1. Hola Karina. Para desafectar el PH primero tenes que contactar a un escribano para que le dé de baja el reglamento de copropiedad. Una vez realizado ese paso tenes que contactarte con un agrimensor para que unifique las tres partidas. Saludos

  8. Hola
    Estoy con el trámite de unificación en ARBA (2 terrenos en la provincia de Buenos Aires) con iguales diámetros y uno al lado del otro. Me dijeron que el trámite puede demorar hasta 6 meses, tenes idea si esto es real, y en su caso, si hay alguna forma de agilizar esto? Muchas gracias.

  9. Hola disculpa mi mamá compro un terreno con una construcción en Miramar en el plano que le dieron no figura una superficie construida hay que hacer un plano nuevo para poder vender o se puede realizar la venta de la misma forma que la compro desde ya gracias

  10. Hola Quisiera hacerte una consulta. Tengo una obra que está construida en dos lotes contiguos, El primer lote tiene una habilitación comercial aprobada desde hace más de 30 años., el segundo lote tiene planos aprobados registrados pero nunca hicieron la ampliación de la habilitación de éste segundo lote. Cuales serían los pasos a seguir para poner todo en orden? Muchas gracias

    1. Hola Maria. Por lo que llego a comprender tenes planos registrados u aprobados de ambos lotes que presentan una actividad comercial. En uno tenes una habilitación y en el otro no. Si fuera asi, con el plano municipal del predio que no tenes habilitado te presentas y pedis la habilitación. La habilitación comercial es independiente de si el plano este aprobado o registrado. Cualquier cosa te sugiero me llames. Saludos! Carlos

  11. Gracias Carlos por tu respuesta ya me contacte con la arquitecta que me dijiste . Lo que yo no sabía porq nunca mire los planos eso lo sabría mi esposo quién falleció que esta casa si bien esta totalmente separada y es toda individual pertenece al edificio que tengo al lado. Así que ahora estoy en grandes problemas. Tengo todo los planos espero solucionar algo el lunes. Soy de San justo.

    Gracias

  12. Hola construí una habitación continua a una galería cometí el error de no declararla. Me llegó un parte de intimación del municipio. Hay alguna forma de solucionar esto.
    Desde ya muchas gracias

    Amalia

    1. Hola Amalia. Cada caso hay que desglosarlo, es una pregunta muy general. No todo se puede registrar, existen municipios que son exigentes en cuanto a normas, procedimientos y códigos. Esto implica que tengas que rectificarto. Hay que tener en cuantas varias cuestiones particulares del predio y de la zona. Insisto, cada caso conviene hablarlo en persona (como con la consulta al medico con alguna dolencia). Saludos. Carlos

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