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Requisito bancario “apto crédito” por venta/compra de propiedades: el plano municipal

10 respuestas a consultas habituales sobre el plano municipal

Los nuevos créditos bancarios, que fueron lanzados este ultimo año, viene con requisitos que rompe el molde de los viejos hábitos y actualiza a compradores y vendedores sobre pasos y requisitos que con los años se fueron dejando de lado. El filtro más “chocante” es la falta o desactualización del plano municipal por parte del propietario interesado en vender. La realización del tramite por parte del profesional, sumado a los requerimientos para hacer el plano y los costos y tiempos que acarrea se han convertido en un dolor de cabeza para muchos vendedores que ante la dejadez o el desconocimiento tiene que encarar tal tramite en un tiempo record. 

Es muy probable que si usted no tenga el plano municipal no existe ningún antecedente en el municipio. De todos modos, usted puede acercarse al municipio donde este la propiedad, al área de obras particulares o catastro y consultar si tienen algún antecedente. Si le dicen que no existe ningún plano, deberá contratar a un profesional matriculado para realizar el plano de la propiedad.
No. Es muy habitual confundir el relevamiento de un agrimensor por cedula catastral y revaluo (por un compra-venta) con el servicio de realizar el plano municipal con arquitecto. Son dos servicios totalmente diferentes. El primero es por un pedido o solicitud del escribano para conformar escritura (se hace en 72hs) y el segundo es un ítem obligatorio, que hasta hace un tiempo, inmobiliarias y escribanías no contemplaban y ahora el banco lo exige por cuestiones legales (lleva de un mes a varios meses dependiendo del caso y del municipio).
Hay bancos que exigen el sello “Aprobado” y otros bancos (la mayoría) exigen como mínimo plano actualizado con sello “Registrado”. Ambos planos son válidos, pero la diferencia es que un plano cumple con todas las normativas vigentes y además es una obra que en su momento fue ejecutada con expediente y profesional. El caso de “Registrado” es el caso de obra más habitual sin permiso previo (llamado en la jerga de la calle “hecho consumado”) que fue realizada de forma clandestina o ilegal por parte del propietario y sin intervención de un profesional matriculado. La obra registrada es una obra que no cumple normativas ni códigos municipales y provinciales (o las desconoce) en el encuadre especifico de ”obra antirreglamentraria”. El hecho de haberse ejecutado de forma clandestina (el propietario ejecuto la cosa con un albañil) ya lo hace un caso registrado y como el sello bien lo aclara “a los efectos de empadronamiento pudiendo el municipio exigir en el futuro la demolición de la cosa o la adecuación a las normas ya sea por un damnificado o tercero
Si. Pero es casi inviable o descabellado hacerlo. Parece simple pero no lo es. Como explicación breve deberá contratar un profesional que le señale las normas que no cumple (las actuales, no las de antaño), tramitar expediente de obra, pagar gastos de colegio y honorarios profesional y cuando el expediente este aprobado ejecutar la obra para acondicionar la propiedad al codigo (demolición, cambios internos, modificaciones, etc). Un camino desaconsejable y nada conveniente para el bolsillo si su objetivo luego es vender.
Según el caso y el municipio. En principio es un trámite oneroso y largo. Para que tenga una idea de tiempos (unos ejemplos) en el municipio de Morón (8 meses), Merlo (2 meses), Hurlingham (3 meses), Pilar (4 meses), Malvinas Argentinas (3 meses), Ituzaingo (8 meses), La Matanza (1 años o más) etc.
No. Cada caso amerita una consulta profesional y municipal para evaluar la viabilidad antes de encarar el trámite. No se puede registrar o hacer el plano de cualquier construcción.
Los planos municipales son obligatorios hace más de 50 años y NO opcional como muchos piensan. Muchos lo desconocen o niegan su obligatoriedad sumando un problema a corto o largo plazo. Sumado a que por cuestiones y afán de venta “inmobiliarias y escribanías” no lo solicitaban haciendo alusión omisa al tema ante el silencio del posible comprador. Mucha gente compro propiedades sin buen asesoramiento o acompañamiento por parte de estos, para incurrir de buena fe en propiedades con irregularidades. Los bancos con la bajada de los nuevos créditos bancarios exigen este cumplimiento por ley.

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Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

2 comentarios en “Requisito bancario “apto crédito” por venta/compra de propiedades: el plano municipal”

  1. Hoal, quería consultarle si una propiedad en donde antes tenía un patio y ahora ese patio lo techo y transformó en cuarto es apto crédito. Desde la inmobiliaria dijeron no haber agregado metros, sino simplemente cerrar el ambiente. Esto puede ser rechazado?

    Saludos y muchas gracias!
    Pablo.

    1. Hola Pablo. Si el patio (descubierto) se techo con una cubierta de madera, metálica, hormigón, etc pasa a ser cubierto. El plano hay que actualizarlo si o si. Cuando esa obra se hizo sin permiso municipal al realizar el nuevo plano queda con sello “Registrado”. No todos los bancos aceptan un plano con tal sello. Deberías consultar con tu banco qué requisito tiene el mismo (si sos el comprador). Espero haberte respondido ya que la pregunta que me haces es muy incompleta y responder con generalidades puede jugar en tu contra ya que cada caso hay que evaluarlo. Llama a un arquitecto, paga la consulta (es accesible) y evita asesorarte con la inmobiliaria ya que en el afán de vender contestan cualquier verdura. Saludos. Carlos

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