La detección por un inspector municipal en plena obra o proceso de construcción (clandestina) por parte de un propietario es el peor caso. Muchos, por desgracia, ante el desconocimiento o no haber realizado ANTES de empezar, una simple consulta profesional con arquitecto matriculado, se lanzan a una obra de construcción de manera directa.
Estábamos en plena obra de construcción y la municipalidad nos intima a presentar un “permiso de obra”. ¿Qué significa esto?
Aunque es un hábito muy arraigado empezar una construcción nula de papeles, la instancia de detección municipal en plena obra es el caso más desfavorable. La municipalidad tiene la obligación de suspender o detener una obra no informada (sea de la escala o tipo que fuera). Automáticamente detectada la obra clandestina, el municipio averiguara los antecedentes del predio infractor y efectuara un expediente con esa caratula que estará en la mira municipal de forma constante y activa.
El propietario, quien fue informado por acta o formulario oficial, tendrá unos pocos días para presentarse ante obras particulares del municipio para informarse y regularizarlo inmediatamente, con la posibilidad de solicitar prórroga de 30 días para presentar solución con un profesional matriculado.
¿Qué pasa si no respondo u omito la detección municipal?
Decisión desafortunada si lo está pensando. Es acrecentar el hecho anterior a la décima potencia (complicar su patrimonio: casa, terreno, locales, etc). Entra en la esfera judicial: el municipio contra usted.
El costo de hacerlo al revés: sin tiempo ni opciones
A diferencia de quienes presentan en forma y en tiempo (con profesional matriculado) una obra a construir (entiéndase: el trámite previo a empezar una obra “a construir, ampliar o modificar”) así como quienes hayan efectuados construcciones y en el efecto “ruleta rusa” no fueron detectados antes (o no aun) hacen una presentación espontanea*, el caso de la detección por acta en manos de un inspector en plena obra es el contexto limite más tortuoso e intricado.
Los pasos, tiempos y requisitos: como primer paso debe contratar los servicios de un profesional arquitecto que haga un relevamiento de la obra (este como este), juntar los requisitos del predio (que le solicitara) para efectuar la consulta municipal de técnico a técnico por todos los departamentos municipales. Luego de tal recorrida y con la información en concreto, profesional-cliente analizaran las opciones posibles con sus pros y contras.
En el caso que fuera viable regularizar tal detección: el siguiente paso es la contratación profesional y conformar expediente. Se hará un estado de obra con el porcentaje faltante a ejecutar y será responsabilidad del profesional lo que quede terminar o ejecutar. Antes el profesional debe presentar el plano con todos los requisitos municipales y se efectuara el expediente que tendría que haber tenido antes (permiso de obra). Para este proceso tenga en cuenta que puede tardar entre 3 a 6 meses (mínimo) mientras tanto usted tiene la obra parada.
*La presentación espontanea o también llamada plano de registro o empadronamiento de construcciones sin permiso no siempre son viables ni son el mejor camino. Esto significa que si la construcción a empadronar no cumple o está en infracción grave, ejemplo: construyo un dúplex en una zona en la que no está permitida, la caratula del plano será “sujeto a demolición” (una pesadilla anunciada que le dará un dolor de cabeza)
Los costos municipales de cada instancia: cielo, perdón o infierno
El propietario que presento el plano ANTES de construir, por ejemplo, pagara un canon por metro cuadrado de 100$. El segundo, que se presenta espontáneamente (y no fue detectado antes o aun) pagara un canon de 200$ el metro cuadrado. Y el tercer caso, detectado en plena obra pagara un canon de 300$ más multas por metro cuadrado. En el caso segundo y tercer caso deberá considerar los gastos de colegiado profesional (obligatorio) por haber construido/ejecutado una obra SIN intervención profesional (paga lo que no pago antes)
No confundir declarar construcciones a nivel provincial (ARBA) con declaración municipal.
Son muchos los que comentan “pero llame al agrimensor, midió la casa y me hizo el registro de la pileta, el quincho y las piecitas de arriba con el bañito que no figuran en el plano”. El registro mediante formulario de ARBA (a nivel Pcia. de Buenos Aires) es obligatorio e implica una presentación con categoría de declaración jurada con resolución de 48 horas mínimo, que hace un agrimensor o arquitecto. Pero el trámite NO termina ahí.
El proceso de registro anterior, debe continuar mediante plano asentado en el municipio y lo debe realizar un arquitecto matriculado. Este trámite es MUY DIFERENTE al provincial y lleva varios meses (según el municipio). Antes de lanzarnos en el trámite propiamente dicho se hará una viabilidad (un paso previo que lleva uno o tres días) para verificar la gravedad del caso en construcciones existentes o ya ejecutadas y si su SU REGISTRO es posible. Recuerde que quien controla su propiedad es el municipio en concordancia con la provincia.
Al construir: ¿Aviso de obra o permiso de obra?
Un aviso de obra municipal es un escrito que puede hacer el propietario informando o avisando de cambios no significativos en su propiedad “a realizarse” y que no requiere de modificaciones, como arreglar la vereda, cambiar un solado, pintar la fachada, renovar una carpintería sin modificar el vano, etc. En la práctica son pocos los que acuden a esta figura.
En el caso de permiso de obra es un expediente que debe conformar un profesional por intervención. Sea agregar metros, modificar lo existente o construir en un lote desde cero (el mejor de los casos). Sea, ampliación de un comedor, modificación distribución interna, cierre de una galería o agregado de una cochera, construcción de pileta de hormigón o fibra, quincho, deposito, otro dormitorio, local comercial, etc. Todos conforman expediente y queda asentado en el historial legal del predio a futuro.
Este expediente se realiza con tiempo e interviene un responsable del proyecto y una dirección de obra. De todos modos este camino previsor ante una necesidad imperiosa de construcción es bueno empezar a encararlo con una consulta o entrevista en el domicilio o en el estudio.
Conclusión final de las construcciones clandestinas o viciadas de irregularidad:
Por desgracia, el pasado y el futuro de muchos predios con construcciones existentes en la urbe es sombrío e inviable. Por otro lado tienen soluciones posibles y siempre se puede retraer o acomodarse a las normas, leyes y ordenanzas vigentes (que antes el propietario omitió por desconocimiento). El único límite estará netamente en la decisión del propietario y qué desea dejarse a si mismo (y a los suyos) en corto o largo plazo. Pan para hoy, hambre para mañana.
le hago una consulta , quiero comprar una casa premoldeada. mi pregunta es , es obligatorio la presentación de planos con firmas de arquitectos y demás? ya que el costo de esto en escobar me impide comprar la casa…
Hola Pedro. En los casos de casas premoldeadas se debe hacer también una presentación. Cada municipio estipula un procedimiento simplificado para estos casos que se debe consultar en el municipio mismo ya que varia. Tenga cuenta que hablamos de un terreno baldio que se instala una casa simple que no supere los 70m2 (que no haya una casa de material ya construida en el lote u otra construcción que pueda comprometer el procedimiento). La norma para arquitectos y maestro mayor de obras establece una categoria «social» y los honorarios son accesibles ya que insisto, la norma discrimina y tiene en cuenta casos sociales. Saludos. Carlos
Hola Soy Gabriela y hable con vos ayer,… me quedo una pregunta:
con respecto a que no se puede construir dos propiedades en el mismo lote, que pasa si se hace previamente una subdivision?
Hola Gabriela. Para hacer la subdivisión necesitas tener el plano municipal registrado de las dos casas. No se puede hacer la subdivisión de algo que aun no se construyo y mucho menos si estuviera construida y no tiene el plano municipal actualizado. Saludos. Carlos
Como estas? Muy interesante tu post.
Tengo una duda, estoy por comprar un depto por crédito bancario en La Plata.
La inmobiliaria me dijo que estaba todo ok y que era apto banco, hice la reserva ad referendum y ahora surge que lo único que hay en obras particulares del municipio es un Permiso Provisorio pero que no esta hecho el final de obra (escritura y planos de polígono si están).
¿Que me recomendarías? ¿me bajo de la reserva? ¿la inmobiliaria es responsable de algo en este caso? ¿Que problemas puede traerme a futuro comprar una vivienda sin plano de obra?
Gracias!!!
Hola Fer. Quiero ser cauto con mi respuesta porque es una particularidad de la ciudad de La Plata. La respuesta te la tienen que decir en obras particulares. Si te dicen que hay que hacer un «plano conforme a obra» no te va a servir tomar la propiedad ya que la tiene que hacer el propietario y lleva varios meses. Mi consejo es que consultes bien en el municipio qué es lo que tenes que hacer, si ese «plano provisorio» sirve para conformar un expediente de «conforme a obra» o si directamente tenes que hacer un plano nuevo de «medición sin permiso». Por favor consulta. Saludos. Carlos
Hola Carlos, te comento mi situación. Quiero hacer una planta alta en mi departamento en ph (dos unidades) y mi vecino quiere que lo haga con un permiso de obra. El problema es que no quiere firmar la autorización porque él es heredero y aun no esta hecha la succione, ni siquiera esta iniciada. ¿Hay alguna vía legal por la cual él pueda autorizarme? El vecino quiere vender su unidad. En caso que me de autorización para construir y ponga su firma ¿puede salir perjudicado en algo?
Hola Ezequiel. La declaratoria de herederos puede ser un instrumento, pero lo tenes que consultar en la muni si te lo aceptan. Con respecto a la otra consulta, si firma su consentimiento es que te esta autorizando a que se te compute cuestiones urbanisticas a tu parte del PH, disminuyendo las posibilidades de la otra unidad a futuro (cuando desee construir). Es un tema que tenes que evaluar con un colega de tu ciudad. Saludos. Carlos
Hola, estoy por comprar una propiedad de 10×30 que en el fondo del terreno tiene una premoldeada, la casa tiene todos los papeles en orden ya que la compro con credito hipotecario, yo quiero contruir una casa adelante, cuales serian los pasos a seguir? es mas rapido al tener los planos en orden? Costos aprox? gracias
Hola Mariano. Los pasos a seguir es llamar por teléfono a un profesional.Los costos, pasos, requisitos, y consultas son temas que se evaluan en un ambito propicio como es una entrevista en estudio. Sugiero te contactes con algún colega de la zona. Saludos. Carlos
Hola, Como estas?
Te hago una consulta, estoy por comprar un depto en primer piso.
El dueño me dijo que el edificio tiene 5 pisos y la municipalidad solo deja construir 4 en esa zona (porque la constructora seguramente conocía a alguien de la municipalidad y les habían dejado construir uno mas).
Esta habitado desde hace ya 5 años, mi consulta es, esto puede traerme problemas en el futuro (demolición por infligir las normas o algo por el estilo)?
(Tiene todos los papeles legales).
Saludos. Daniel
Hola Daniel. Esas averiguaciones las hace la escribania en base a la documentación que tenga el edifio a la hora de escriturar. De todos modos si tenes tal duda y ya que contas con esa información sugiero te acerques a obras particulares del municipio (no me decis en que parte del planeta queda esto). Saludos. Carlos
Hola Arquitecto, tengo una consulta, me clausuraron una una obra hace 5 años en ese momento solo hice las bases columnas y losas, contrate un arquitecto pero jamas presento nada para regularizar la obra, mientras tanto yo segui construyendo porque no tenia donde vivir y construi solo la planta baja ya que mi idea en un principio era tener planta baja y primer piso, el tema es el siguiente hace 2 semanas me volvieron a clausurar la casa que aparenta estar en obra pero solo hice cerramientos de ladrillo hueco sin revoque en la planta baja y el expediente lo mandaron a a la DGI direccion general de infracciones, me observaron: construccion de obra sin permiso con paredes sin revocar en planta baja y columnas en primer piso, falta de cartel de obra y falta de permiso de obra. Mi consulta es como debo proseguir? mi idea es regularizar pero tambien poder seguir construyendo a la misma ves en un mismo tramite, eso es posible? un colega suyo me dijo que primero tengo que hacer el plano de obras sin permiso reglamentario y una vez aprobado ese tramite y regularizado recien podia sacar otro tramite que seria el permiso de obra de modificacion y ampliacion. es una vivienda unifamiliar y mi casa esta ubicada en villa riachuelo capital federal buenos aires. la verdad le agredeceria muchisimo que me pueda ayudar ya que despues de la experiencia con el otro arquitecto que jamas presento nada hace 5 años desconfio de todo, sera posible que haga el plano de ajuste mas un aviso de obra a la ves para por lo menos hacer los pisos y revoques de la planta baja? cual es el nombre de ese tramite? desde ya muchísimas gracias.
Hola Miguel. No trabajo en CABA. Te puedo sugerir a una colega que trabaja en ese distrito ya que cada zona tiene un procedimiento que se ajusta para cada caso. Mandame un email a cparedes@paredestudio.com.ar asi te paso el email y datos de la colega. Estoy atento a tu contacto. Saludos. Carlos
Hola Carlos ante todo sos muy claro en tus respuestas, gracias. Vivo en la casa que era de mis abuelos maternos junto a mi mamá (unica hija). La sucesión no esta inscripta aun, está en la etapa de declaratoria de herederos, a nombre de mi mamá. Cuestión que quiero construir arriba de la casa y desde la muni ya dijeron que el proyecto es viable, pero puedo hacer los planos y la autorización de obra teniendo en cuenta lo que te comento de la sucesión?????
Hola Débora. No me decis lo más importante, en donde queda esto (en que parte del planeta tierra vivis). Por lo cual vas a tener que consultar en la muni de la zona en que este la obra. Saludos. Carlos
Hola tengo una casa en Caba que tiene terraza. La propiedad es mis sobre terreno propio. Quiero construir en la terraza dos departamentos para mis hijas de unos 25-30 M2 porque crecieron y para que tengan mayor autonomía. Que tramites debería hacer para hacer las cosas bien. Mil gracias
Hola Mara. Lo que tenes que hacer es contactarte vía teléfono con un profesional arquitecto. Saludos. Carlos
Hola yo vivo en general pacheco. Y mi suegro me dejo construir en el fondo de su terreno , per el vecino del fondo dijo si construía me denucia al municipio. Como puedo construir sin tener problemas nicon mi vesino y el municipio
Hola Ariel. Que bueno te adelantes a lo que puede ser una crónica de una muerta anunciada. Lo mejor es que te contactes con algún colega arquitecto de la zona (Tigre) y vaya a ver la casa de tu suegro (recorrer el predio) le comentes que queres hacer/ejecutar y el colega con esa información pasar por todos los departamentos del municipio para saber la viabilidad de tu caso. La consulta por viabilidad es accesible y conveniente. Ademas si podrías construir en el fondo y tu vecino te va a denunciar igual te convendría también asesorarte de la inversión que implica que un profesional te haga el proyecto y dirección de obra, paso obligatorio para conformar expediente municipal, sino seguis en la misma (que te clausuren la obra por clandestina). Saludos. Carlos
hola, vivo en un ph al fondo hace mas de 12 años, estamos pensando en veinteañal, o iniciar por casa tierra los papeles para legalizar. (una mujer que dice tener boleto nos dejo la casa para que nos quedemos con ella) hace dos años años en el patio construimos un departamento y tras una denuncia de una vecina me clausuraron por falta de permiso y porque ocupe parte del pulmón de manzana, si tiro lo que ocupa el pulmón y termino lo que esta permitido podrían desalojarme? mi idea es poner en regla todos los papeles pero necesito un lugar donde vivir urgente y no puedo esperar mas, la vecina que denuncio vive molestándonos y abriendo causas q se fueron cerrando porque no continuamos nada, solo falta techar. necesitaría que me asesores. gracias
Hola Denis. No me decis donde es esto. Si no contas con escritura por mas que tengas la mejor intensión de regularizar no lo vas a poder hacer sin este documento primordial. Saludos. Carlos
Hola buenas tardes, quiero comprar una propiedad en don torcuato que no tiene planos, sefun inmobiliaria esta todl ok solamente hay q pagar alrededpr de 50000$ para declararlo pero no confio en la inmobiliaria, como puedo hacer para averiguar que no tenga problemas a futuro?, la propiedad me interesa como tambien tenerla en regla perp tengo miedo que no sea asi y me cobren multa o lo hagan demoler en un futuro.gracias
Hola Paula. Hacer los planos de una obra sin permiso (ejecutada de forma clandestina) es un tramite oneroso. Los honorarios profesionales y los gastos obligatorios complementarias están regulados por el colegio y no se puede cobrar cualquier cosa. Si desconfias de la inmobiliaria, contactate con un colega del partido de tigre para que te asesore y te haga el calculo en base a las características del predio que el colega te va a consultar. Saludos. Carlos
Buenas tardes Carlos.tengo plano a que se le hizo una modificación y está registrado en el año 1995 la pregunta es..cambio la zonificacion y quiero saber si me sirve aún el plano para ejecutar la obra ?ahora por el cambio de la zonificacion no se podría edificar ¿será que al estar aprobado en ese año sige Vijente para efectuar la obra??la idea es edificar un departamento sobre la edificación el plano de obra como te comenté está aprobado para eso en el año 1995.graciass atte.beatriz
Hola Beatriz. Si no te interpreto mal vos tenes un plano registrado del año 1995. Por otro lado me decis que deseas construir con tal plano en el 2017 y si te sirve mas alla de la zonificación que cambio. Un plano registrado NO sirve como via para construir. Si deseas construir tenes que contratar a un profesional de la zona y solicitarle una consulta para evaluar si es posible lo que deseas y cual son los instrumentos o variables que tenes en base a tu necesidad. Por favor, contacte con un colega. Por otro lado no me decis en que parte de la galaxia queda esto. Saludos. Carlos
Gracias por la respuesta, y podria reservarla la propiedad y luego acercarme al municipio a regularizar?, porque realmente me interesa y tengo temor que se venda por esperar tanto, o puedo presentarme con un problema?
Gracias.
Hola Paula. Si podes reservarla y luego con la nueva escritura hacer el nuevo plano actualizado. De todos modos lo que te comentaba antes… consulta antes con un arquitecto de la zona para que te averigue bien cuestiones técnicas y de viabilidad municipal (es una simple consulta en el día que puede hacer el colega) para que tengas un panorama de lo que estas comprando. La consulta es accesible económicamente y conveniente. Espero sigas mi sugerencia. Saludos. Carlos
Buenas tardes quería consultar que dificultad tiene, el cambio de sello de un plano de obra, que dice empadronado, por el de Aprobado en el municipio de Moron, por incumplimiento de los artículos 32 45 de la ordenanza 10832/1989.
Saludos, aguardo comentarios.
Hola Sebastian. Cambiar el sello implica cumplir las normas actuales y no las de 1989 (hacer una obra y modificar lo que se hizo mal). Es probable que en 30 años no cumpla con otros articulos a la fecha. Poder, se puede. Pero el costo depende del tiempo de intervención (obra) sumado al costo del tramite y los gastos que acarrea. En Morón el tramite tarda entre 8 a 9 meses. Saludos. Carlos
Buenas noches. Tengo ya construida mi casa en Escobar. El retiro que tengo con el vecino es de 3 m. Ahí quisiera realizar una pérgola o techo para resguardar los autos. En la Muni me dicen que no puedo hacer nada de estructura. Pregunta si yo armó algo y algún vecino me denuncia, que me puede pasar? Muchas gracias x tu tiempo.
Hola Maria. La palabra estructura es muy amplia. te sugiero consultes porque una pergola (siempre que este abierta con madera, cañas, etc es decir, deje pasar el agua) no computa. Ahora si haces una estructura de hormigón con una losa del mismo material (es un ejemplo) es otro tema. De todos modos combiene que lo consultes bien. Si lo haces clandestino te puede caer una cedúla con los datos del predio. Si en unos meses no la contestas el municipio notifica al juzgado de faltas. Y si pasa el tiempo y no paras la bola, a partir de ahi no es un tema de arquitectos sino de abogados (municipio vs contribuyente). Saludos. Carlos
Muchas gracias ! Una pregunta más, si yo hago una estructura de cañas con una lona abajo y una zingueria para que no le caiga agua al vecino….se podrá?
Hola Maria. Te sugiero te acerques a obras particulares del municipio de Escobar. Saludos. Carlos
Buen dia arquitecto. Queria preguntarle cuanto se paga por m2 cubierto y semicubierto en escobar. Estoy con ganas de construir pero quiero calcular costos de impuestos. Una estructura con techo movil se considera cubierto? Gracias!!
Hola Patricia. Calculo que tu pregunta es sobre el valor de liquidación por construcción. El valor varia en municipio en municipio. Alguno municipio actualizan ese valor hasta dos veces en el año. Te sugiero se lo consultes a tu arquitecto cabecera en la entrevista. Saludos! Carlos
Hola buenas tarde. Soy de tres arroyos.Mi consulta es que tengo el tarreno ya medido por el agrimensor. Necesito saber los pasos siguientes para construir mi casa. Gracias
Hola Daniela. El siguiente paso es que te contactes con algún profesional de tu zona (arquitecto) y hacer una entrevista para poder abordar, opciones, requisitos, viabilidad, consultas y como es el servicio y sus honorarios por tales servicios. Seguro tenes a alguin cerca que te pueda acompañar con tu emprendimiento. Saludos. Carlos
hol QUISIERA SABER TENGO PLANOS DE LA CASA TODO HECHO LEGAR Y APROBADO POR MUNICIPIO. SE HICIERON NUEVOS PLANOS CON 2 DEPARTAMENTOS ADELANTE .TODO POR ARQUITECTO ESTAN SELLADOS POR COLEGIO…ETC PERO NOS OLVIDAMOS DE DAR ALTA DE OBRA EN MUNIPIO.AHORA QUIERO DAR EL ALTA (TODAVIA NO SE HAN TERMINADO)Y ME QUIEREN COBRAR LO NUEVO Y LO QUE YA PAGUE DE MI CASA QUE ESTA PAGA ..Y ME RETUVIERON EL PLANO ORIGINAL QUE SI NO PAGO NO ME LO DAN ….QUE HAGO? ES LEGAL
Hola Vanesa. Si tenes Arquitecto como me comentas, no dejes de asesorarte con el colega que contrataste. Saludos. Carlos
Hola Carlos, por un error mío construí sobre un lateral de mi terreno en donde tenía un retiro lateral de 2 metros, es una ampliación no declarada de una construcción si declarada y autorizada. En total son 12 metros cuadrados los que estarían en infracción. Mi pregunta es la siguiente: ¿Se puede resolver con el pago de una multa? En caso de ser así ¿la multa se aplica solo a la superficie en infracción o a todo el terreno?. Esto es en la cuidad de La Plata.
Muchas gracias.
Saludos
Hola Manuel. El caso hay que consultarlo en la muni (anda viendo el tema del profesional aunque sea para la viabilidad). Con respecto a la multa, si se pudiera declarar, solo pagas por la parte clandestina o antirreglamentaria. Saludos. Carlos
Hola, compré un PH en villa urquiza y los planos son viejos y se vé que la casa fue modificada hace tiempo. Quiero poner todo en regla, me dijeron que tengo que pedir hacer un plano de ajuste de obreas reglamentarias ejecutadas sin permiso y pagar los derechos de obra mas una multa del 250% sobre esos derechos. La casa tiene 100m2, que valor tiene ese derecho de obra?
Hola Federico. Esa consulta no es tan simple. Tenes que llamar por teléfono a un profesional. Saludos Carlos
Hola, estoy construyendo un pequeño hotel, presente los planos y los aprobaron y se presentaron tres inconvenientes, la construcción tiene 5 plantas, 1.- al momento de la aprobación provisoria del plano exigían cocheras y el lote tiene 8 metros de frente después sacaron una Ordenanza que menores de 10 metros no se exige, pero me dicen que yo lo tengo aprobado antes, les digo que es un peligro salir de cola y no entran, que la seguridad no es problema de ellos. 2.- tenia aprobado parte del cuatro piso y al ver y ya nunca mas se podría volver a construir se amplio hasta el frente, salieron que hay un retranqueo en la cuarta planta de 4 metros, les comento las razones técnicas por las que no puedo dejar, un espacio que acumula suciedad tendría caída libre de agua y esta habilitado a pasarme caños o subirse cualquiera allí, se meten a mi propiedad, inviolabilidad de la propiedad Constitución Nacional y leyes de la nación Código civil, eso no tiene valor alguno. 3.- Lo peor es que paralizan la obra en forma intempestiva y yo creo que esas observaciones son al final que pueden hacerlo en el conforme a obra que se puede corregir y me tienen en un berenjenal y con trabajadores parados. Muchas gracias ante todo.
Hola Rafael. No me queda claro si sos el profesional, el constructor o el propietario. Tampoco me decis en que parte del planeta tierra queda esto. Si tenes un plano realizado por un profesional que hizo el anteproyecto, el proyecto y las consultas previas municipales así como el tramite, seguimiento y armado del expediente hasta su aprobación NO deberias poeque tener problemas, aunque al otro día salga nueva ordenanza. Es un tema que debe seguir el profesional quien tiene las herramientas para mediar con la muni. Tu consulta conviene que lo veas con tu profesional. En esto no hay recetas ni secretos, sino un profesional responsable y serio que lleve el caso al igual que lo hace un medico o un abogado (con la paga de honorarios que corresponde sino todo sale mal). Es muy raro lo que me comentas y solo estoy leyendo la versión de una campana. Saludos y exitos con el caso. Carlos
Hola Arq.
Pregunta: compramos una dto oh con terraza propia donde habia un cuartucho a medio terminar. Un albañil lo termino, pero no hicimos ningun tramite, no estabamos asesorados. Como declaro esto ahora? Es en Avellaneda.
Gracias
Hola Vero. Tenes que generar un nuevo plano de registro donde pedis también la actualización de los otros deptos y el consentimiento de tus condominos. El tramite es oneroso. Es más fácil demolerlo (al cuartucho) que regularizar TODO el predio. Saludos
Buenos días Arquitecto
Quisiera consultarle lo siguiente . a un pariente le ha ofrecido un vecino venderle el espacio aéreo que seria la terraza que esta sobre el local que esta al frente que pertenece al citado vecino (tanto este local como tres dtos que están atrás de este local ) forman parte de una prop,en horizontal entiendo que esta hecha la subdivisión sobre un lote de 8,70 x 32 de fondo aprox 28o m2 y de acuerdo a la zonificación se podrían desarrollar en el lugar un 20% mas osea 56 m2
Esto es asi en esa terraza se pueden construir los 56 m2 que es lo que hay que hacer para que sea todo legal y no halla problemas ni reclamos en el futuro
muchas gracias espero su respuesta
Hola Francisco. No me comentas en donde queda esto. De todos modos, mi sugerencia es que te contactes con un profesional y solicites una consulta de viabilidad (es un servicio conveniente y accesible para tomar decisiones). Seria un irresponsable de mi parte si te contesto sin conocer el caso a fondo. Espero sigas mi sugerencia. Saludos Carlos.
Buenas tardes:
Consulta tengo una casa que pertenece al ph que esta al lado pero tenemos entrada independiente, mi casa esta en un segundo piso y tengo una terraza que solo me pertenece y tengo acceso yo, mi consulta es que quiero construir un piso en mi terraza, ya averigue y se puede construir hasta 1 pìso mas y nada mas, queria saber si necesitaba permisos para construir ese piso.Saludos y gracias
Hola Martin. La respuesta es SI. Cualquier cosa estoy a tu disposición. Saludos. Carlos
Hola , tengo una situación como la explicada en una de los puntos. Vivo en un ph al fondo y comenzamos una amplíacion sobre la terraza y el vecino del frente nos denuncio 2 veces, lo cual hizo que me citaran a la fiscalía. Quería saber si hay alguna posibilidad de que declarando que voy a sacar los permisos se pueda llegar a regularizar la situación?
Por otro lado aclaro que el permiso del vecino ya lo tengo por una obra que realizó él.
Cualquier orientación será muy agradecida.
Muchas gracias
Hola Christian. En realidad todo comienza llamando a un profesional, asesorandote en requisitos, pasos, tiempos y honorarios para ingresar la carpeta lo antes posible en el municipio. En el juzgado de paz o fiscalia no alcanza con tu palabra (como minimo te pueden llegar a dar una prorroga de unos dias). Tenes que ir con una solución concreta que va a ser bien visto (un contrato firmado y sellado por el colegio, una constancia de inicio de tramite, etc). Si no lo haces, en un lapso corto les va a caer una multa sobre el predio y con el tiempo va a terminar en juicio. Llama a un profesional lo antes posible. Saludos cordiales. Carlos
Hola construi si planos,y me intimaron,pague $50000 al arquitecto,$43000 al colegio de escribanos y $73000 al municipio y ahora me quieren cobrar una tarifaria de 3500 a 9500 pesos por metro seria masomenos $5 millones de pesos por 800 metros cuadrados(mientras q la propiedad vale $100000 dolares ) es un chiste,esto sucede en catan,cuando construimos no había ni asfalto,agua y todavía no hay cloacas,acá nadie tiene planos y pocos escrituras.grscias
Hola Gastón. Esas sorpresas no deberían sucederte. No te asesoro mi colega? no hizo todas las averiguaciones antes de regularizar? tene en cuenta que estoy leyendo tu campana y no conozco el caso en detalle. En conclusión, si tenes el plano averigua en la muni pero esa tarifa por metro cuadrado no la escuche nunca. Es verdad lo que decis que hay muchos que no tienen planos, pero la ley es clara para todos. Te sorprenderias que son más los que tiene planos de sus propiedades de los que no los tienen por equis motivo. Regularizar ona obra ejecutada sin permiso NO es opcional sino OBLIGATORIO. Muchos lo desestiman por años y despues a la hora de vender, habilitar, subdividir, pedir un credito, etc aparece la necesidad de hacer los planos y en un tiempo que no existe ya que el tramite es oneroso y tarda varios meses. Sinceramente espero lo puedas solucionar. Saludos
Hola, como estas? Tengo un PH en Munro y para que sea apto crédito (lo tengo en venta) me piden los planos actualizados. El PH tiene 70m2 cubiertos y 10m2 descubiertos. Por plano figuran 50m2 cubiertos y 30m2 descubiertos. Sobre los patios internos de la unidad se construyeron 2 dormitorios que hacen la diferencia de los m2 cubiertos. No se afectaron medianeras ni espacios comunes. Quisiera saber si es posible actualizar los planos para que sea apto credito y como es el trámite.
Hola Florencia. Entiendo que me comentas tu parte del PH (tu unidad donde vivis vos) pero a los efectos legales existen otros propietarios que deben estar de acuerdo con la actualización del mismo (por más que me insistas que es solo tu lado y que esta flotando en el aire sin tocar nada) no es así y lo comento en una nota del blog sobre los casos PH en detalle. Por otro lado ojo con el «apto crédito» ya que hay bancos que solicitan el plano municipal actualizado pero el tema esta en el sello del plano. De los más de 20 bancos que dan crédito unos 17/18 bancos solo piden como requisito que el sello sea como mínimo «Registrado» y hay 2/3 bancos que tienen la vara muy alta y piden el sello de «Aprobado». El plano parece igual pero son dos cosas diferentes. El Aprobado es para quien hizo la obra antes de empezar con la intervención legal/administrativa y técnica de un arquitecto. El Registrado es para los propietarios que construyeron de forma «clandestina» y evitando u omitiendo leyes, normas y ordenanzas municipales y provincial. Espero haberte ayudado. Saludos!
Hola! Con respecto a lo que decís del plano registrado y aprobado, me pasa que me acaban de decir que se puede ir al municipio y pedir una nota como que el plano está aprobado (y no registrado) para poder continuar con la compra del inmueble con crédito hipotecario. Esto es posible? Gracias!
Hola Sol. Quien es la persona que te dice algo asi? el banco? el municipio? es un disparate. Si el plano esta registrado va a estar registrado siempre (a menos que se haga una obra nueva y se arregle todo lo que no cumple el predio, pero eso es una obra y tiene un costo alto y tiempos dilatados). Si te piden aprobado y el plano esta registrado no te van a dar el crédito (rechazo). Saludos. Carlos