La detección por un inspector municipal en plena obra o proceso de construcción (clandestina) por parte de un propietario es el peor caso. Muchos, por desgracia, ante el desconocimiento o no haber realizado ANTES de empezar, una simple consulta profesional con arquitecto matriculado, se lanzan a una obra de construcción de manera directa.
Estábamos en plena obra de construcción y la municipalidad nos intima a presentar un “permiso de obra”. ¿Qué significa esto?
Aunque es un hábito muy arraigado empezar una construcción nula de papeles, la instancia de detección municipal en plena obra es el caso más desfavorable. La municipalidad tiene la obligación de suspender o detener una obra no informada (sea de la escala o tipo que fuera). Automáticamente detectada la obra clandestina, el municipio averiguara los antecedentes del predio infractor y efectuara un expediente con esa caratula que estará en la mira municipal de forma constante y activa.
El propietario, quien fue informado por acta o formulario oficial, tendrá unos pocos días para presentarse ante obras particulares del municipio para informarse y regularizarlo inmediatamente, con la posibilidad de solicitar prórroga de 30 días para presentar solución con un profesional matriculado.
¿Qué pasa si no respondo u omito la detección municipal?
Decisión desafortunada si lo está pensando. Es acrecentar el hecho anterior a la décima potencia (complicar su patrimonio: casa, terreno, locales, etc). Entra en la esfera judicial: el municipio contra usted.
El costo de hacerlo al revés: sin tiempo ni opciones
A diferencia de quienes presentan en forma y en tiempo (con profesional matriculado) una obra a construir (entiéndase: el trámite previo a empezar una obra “a construir, ampliar o modificar”) así como quienes hayan efectuados construcciones y en el efecto “ruleta rusa” no fueron detectados antes (o no aun) hacen una presentación espontanea*, el caso de la detección por acta en manos de un inspector en plena obra es el contexto limite más tortuoso e intricado.
Los pasos, tiempos y requisitos: como primer paso debe contratar los servicios de un profesional arquitecto que haga un relevamiento de la obra (este como este), juntar los requisitos del predio (que le solicitara) para efectuar la consulta municipal de técnico a técnico por todos los departamentos municipales. Luego de tal recorrida y con la información en concreto, profesional-cliente analizaran las opciones posibles con sus pros y contras.
En el caso que fuera viable regularizar tal detección: el siguiente paso es la contratación profesional y conformar expediente. Se hará un estado de obra con el porcentaje faltante a ejecutar y será responsabilidad del profesional lo que quede terminar o ejecutar. Antes el profesional debe presentar el plano con todos los requisitos municipales y se efectuara el expediente que tendría que haber tenido antes (permiso de obra). Para este proceso tenga en cuenta que puede tardar entre 3 a 6 meses (mínimo) mientras tanto usted tiene la obra parada.
*La presentación espontanea o también llamada plano de registro o empadronamiento de construcciones sin permiso no siempre son viables ni son el mejor camino. Esto significa que si la construcción a empadronar no cumple o está en infracción grave, ejemplo: construyo un dúplex en una zona en la que no está permitida, la caratula del plano será “sujeto a demolición” (una pesadilla anunciada que le dará un dolor de cabeza)
Los costos municipales de cada instancia: cielo, perdón o infierno
El propietario que presento el plano ANTES de construir, por ejemplo, pagara un canon por metro cuadrado de 100$. El segundo, que se presenta espontáneamente (y no fue detectado antes o aun) pagara un canon de 200$ el metro cuadrado. Y el tercer caso, detectado en plena obra pagara un canon de 300$ más multas por metro cuadrado. En el caso segundo y tercer caso deberá considerar los gastos de colegiado profesional (obligatorio) por haber construido/ejecutado una obra SIN intervención profesional (paga lo que no pago antes)
No confundir declarar construcciones a nivel provincial (ARBA) con declaración municipal.
Son muchos los que comentan “pero llame al agrimensor, midió la casa y me hizo el registro de la pileta, el quincho y las piecitas de arriba con el bañito que no figuran en el plano”. El registro mediante formulario de ARBA (a nivel Pcia. de Buenos Aires) es obligatorio e implica una presentación con categoría de declaración jurada con resolución de 48 horas mínimo, que hace un agrimensor o arquitecto. Pero el trámite NO termina ahí.
El proceso de registro anterior, debe continuar mediante plano asentado en el municipio y lo debe realizar un arquitecto matriculado. Este trámite es MUY DIFERENTE al provincial y lleva varios meses (según el municipio). Antes de lanzarnos en el trámite propiamente dicho se hará una viabilidad (un paso previo que lleva uno o tres días) para verificar la gravedad del caso en construcciones existentes o ya ejecutadas y si su SU REGISTRO es posible. Recuerde que quien controla su propiedad es el municipio en concordancia con la provincia.
Al construir: ¿Aviso de obra o permiso de obra?
Un aviso de obra municipal es un escrito que puede hacer el propietario informando o avisando de cambios no significativos en su propiedad “a realizarse” y que no requiere de modificaciones, como arreglar la vereda, cambiar un solado, pintar la fachada, renovar una carpintería sin modificar el vano, etc. En la práctica son pocos los que acuden a esta figura.
En el caso de permiso de obra es un expediente que debe conformar un profesional por intervención. Sea agregar metros, modificar lo existente o construir en un lote desde cero (el mejor de los casos). Sea, ampliación de un comedor, modificación distribución interna, cierre de una galería o agregado de una cochera, construcción de pileta de hormigón o fibra, quincho, deposito, otro dormitorio, local comercial, etc. Todos conforman expediente y queda asentado en el historial legal del predio a futuro.
Este expediente se realiza con tiempo e interviene un responsable del proyecto y una dirección de obra. De todos modos este camino previsor ante una necesidad imperiosa de construcción es bueno empezar a encararlo con una consulta o entrevista en el domicilio o en el estudio.
Conclusión final de las construcciones clandestinas o viciadas de irregularidad:
Por desgracia, el pasado y el futuro de muchos predios con construcciones existentes en la urbe es sombrío e inviable. Por otro lado tienen soluciones posibles y siempre se puede retraer o acomodarse a las normas, leyes y ordenanzas vigentes (que antes el propietario omitió por desconocimiento). El único límite estará netamente en la decisión del propietario y qué desea dejarse a si mismo (y a los suyos) en corto o largo plazo. Pan para hoy, hambre para mañana.
Buenas Tardes Arquitecto.
Ante todo, lo felicito por la facilidad y entendimiento en su explicaciones. Tengo una duda, que necesitaria saber si me puede responder. Fui a ver un departamento (en teoria segun los planos y demas de 3 amb mas terraza) a estrenar. Cuando llego, me lo muestran el mismo, el cual es un Monoambiente. Me explicaron, que lo terminaron monoambiente, para solicitar el final de obra. En teoria una vez obtenido este, se haria una escalera, y desarrollarian la segunda planta, quedando asi un departamento de 3 amb en Duplex. Ahora mi duda es la siguiente. Esto es legal? Deberian entregarme que papeles para quedarme tranquilo de que esta obra es legal, aprobada y no voy a tener inconveniente a futuro para su venta garantizandome asi los metros por los que estoy pagando?
Desde ya, le agradeceria si me puede ayudar, ya que no me resulta muy confiable esto.
Saludos Cordiales,
Hola Juan Manuel. Te sugiero te acerques al municipio de Vicente Lopez al sector obras particulares (primer piso) y averigues bien con los datos de la calle y la altura sobre el expediente. Comentale tu caso. Por lo general hacen cortes porque el proyecto esta pasado de metros y aprueban una parte y la obra va por izquierda. Consulta. Saludos
Buenas tardes Arquitecto.
Es muy bueno el sentido de la página que usted gestiona, darnos una primera orientación, o al menos es lo que yo veo.
Le quería preguntar lo siguiente.
Ocurre que tengo un garage que es lindero al lote de al lado, que voy a regularizar en el municipio; el mismo solo tiene una cara cubierta (la que da contra la casa) y las otras 3, descubiertas totalmente. Cuando el MMO presenta el plano le dicen que deben cobrarme como cubierto, porque como es lindero al lote al lado, la otra persona puede hacer otro garage y quedaría «cubierta» una segunda cara, lo cual lo veo ridículo.
Qué opinión tiene al respecto y qué le parece que debería explicarle al empleado municipal?
Gracias.
Iker.
Hola Iker. Espero comprenderte. Si el techo del garage da a la casa (lado uno) y los otros tres lados, uno de ellos da a un lado de la linea de eje divisorio (el que separa los predios/lotes) se toma como cubierto. Si ademas el garage tambien da uno de sus lados al eje de frente o eje municipal (las rejas o como este) se toma como cubierto. Para que sea «semicubierto» solo debe tocar o la casa, o el eje vecino (inclusive si fuera un alambre o aire) o el eje del frente o estar libre en el terreno. El caso de los quinchos tipica construcción en el fondo de la casa aprovechando las tres paredes lindante a los vecinos es un caso de superficie cubierta clasica («pero es solo un techo, te dice doña rosa»). Se toma como cerrado. La normativa es del año 96. Finalmente te respondo que te estan diciendo bien. Una lastima que dudes del colega evidentemente no te da confianza. Saludos. Carlos
Muchas gracias por su respuesta.
El colega me dice que el empleado municipal NO tiene razón, pero que no sabe qué más hacer para convencerlo, es por eso mi pregunta.
Efectivamente entendió bien; uno de las lados da a mi casa y el otro da al terreno de al lado (que coincide con la línea divisoria de ambos lotes), atrás y adelante libres.
Muchas gracias nuevamente.
Saludos.
De nada Iker. El empleado municipal si tiene la razón. Suerte. Carlos
Hola Carlos, de antemano debo sacarme el sombrero y felicitar el compromiso que tiene con todas las personas que le consultan, la verdad admirable.
Mi consulta es una muy basica, admito que tengo muy poco conocimiento en estos temas. Hace tiempo estoy alquilando y me han ofrecido la posibilidad de construir una vivienda arriba de la de mis padres, es una casa en bien de familia y dado lo caro que son los alquileres estoy viendo la construccion como una posibilidad real. Investigando un poco me estoy dando cuenta que para hacer todo limpio y en regla, es mas complicado de lo que me imagine en terminos de papeles y permisos. La construccion seria de unos 64 mts cuadrados en la zona de Olivos, partido de Vicente Lopez. Seria tan amable de asesorarme en las cosas indispensables y obligatorias que deberia realizar para poder iniciar la construccion? No me gustaria llevarme ninguna sorpresa en medio de la construccion por algun papel o permiso faltante.
Desde ya muchas gracias.
Hola Ariel. Gracias por tus palabras. Al igual que una dolencia lo mejor es la consulta al medico en su consultorio. El arquitecto, no se diferencia con el medico (incluso hasta con el procedimiento es igual). La entrevista en estudio es un buen paso para determinar esta y otras consultas que por lo general la mayoría de la gente lo hace con conocidos, amigos o parientes (y hasta con internet). Si te tengo que responder, no seria serio de mi parte ya que cada caso es diferente e implica condiciones, tiempos, cuestiones tecnicas, legales y administrativas de la casa que conviene abordar en dicho encuentro. Por eso como digo siempre, la entrevista es un encuentro que te da herramientas para decidir mejor, optimizar resultados y recursos. En este link hablo sobre ese encuentro: http://www.paredestudio.com.ar/servicios/entrevista-estudio/
Saludos! Carlos
Arq. Carlos, estoy ubicada en Munro Partido de Vicente Lopez Buenos Aires, en el 2005 mi madre por un tramite de sucesion de la propiedad vino un agrimensor hacer un Estado Parcelario y comprobo todos los metros cubiertos que declaro en Arba, en esa epoca yo con el consentimiento de mis hermanos y madre construi en el fondo 2 habitaciones y un baño arriba de una edificacion que ya habia y fui mal asesorada por el dado que me dijo que me quedara tranquila que la construcciòn estaba declarada y no tenia que hacer nada. en la actualidad viendo su puedo hacer la subdivision me encuentro que nunca fue modificado los planos. necesito su asesoramiento y puedo regularizar los mismo para en poco tiempo si deseo hacer la subdivision.
Hola Silvana. Me mandaste un formulario el 26/6 ultimo. Te llame varias veces y te respondi el mail que me enviaste. Me podes llamar al fijo hoy mismo 6698-4352 o la semana que viene de 15 a 19hs.. Estoy atento saludos. carlos
Hola Carlos, mi nombre es Leandro, compre un terreno en las afueras de Mar del plata, mas precisamente en el barrio El Marquesado. La consulta es si me puede sacar la duda o una estimacion suya ya que es lo primero que compro. El terreno tiene 15 de frente por 45 de fondo…mi idea es construir mi casa y dos alpinas al fondo para explotar en temporada, es posible hacerlo o tengo que descartar mi proyecto y limitarme a hacer una sola vivienda, muchas gracias por su tiempo. Saludos!
Hola Leandro. Tenes que consultar con un profesional en su estudio. Al guien de la zona que te cobre por la consulta, para asesorarte bien. La consulta es una inversión conveniente para consultar varios temas importantes. Te envio mi saludos de Hurlingham. Carlos
Buenos dias Arq. Queria conslutarle, tengo un PH con otro co propietario y los dos tenemos obra sin declarar, como el alquila mucho no le importa su unidad y yo quiero tener mi plano en regla. La contraparte no quiere firmar por que no quiere regularizar su UF y quiere que lo compense economicamente. Hay algo que pueda hacer para tener por lo menos mi parte en regla? ya que quise cambiar unas chapas del techo y me pusieron una clausura (tengo aviso de obra), Saludos
Hola Nicolas. Se tiene que declarar si o si las dos viviendas. Si tienen la obra terminada, tienen ambos escritura (están vivos los propietarios) y finalmente están con los impuestos al día, están en condiciones de hacer el tramite. En tu caso, yo le propondria al otro propietario que solo firme el plano, presente los papeles y te haces cargo de de todos los gastos o que te de una parte de los gastos en cuotas, etc. Si la otra parte no esta de acuerdo, están ambos en problemas (eso se lo tenes que explicar). Saludos. Carlos
Gracias por la respuesta Carlos, Si se le notifico e incluso le hice saber que el tiene mas mts^2 sin declarar que yo y encontravencion (ya que tiene un entrepiso con un techo de 1,90 mts de hormigon), pero como es un agente inmobiliario dice que no le interesa realizar ningun tipo de ajustes ya que esta situacion no es ningun problema por que la compro asi. En el presente se encuentra con gente trabajando en su propiedad. Gracias por su tiempo. Slaudos, Nicolas
Hola buenos días , estoy por hacer una ampliación de una pieza en mi casa queda en toro Pte Derqui no cuento con planos si la empiezo a realizar yo mismo me puede hacer multa la municipalidad. ?
Hola Pedro. Presidente Derqui, Pilar? si, claro que te puede caer el municipio. No solo vas a tener que regularizar lo que estés construyendo sino la pieza que construiste. Cualquier cosa llamame. Saludos Carlos
Hola buen dia, comence una construccion de un quincho en mi casa en un segundo piso. La construccion consta de una parrilla y levante 50cm de pared de las que ya habia y coloqué un techo de chapa. El tema es que ayer vinieron a sacarme fotos a lo que se alcanza a ver de la construccion. No me quiero hacer la cabeza pero tenes idea de cuanto de multa puede llegar a ser? Gracias
Hola. Depende en que parte del pais vivis. Cada municipio o localidad de la provincias tiene una tabla diferentes. No me decis en que parte del planeta tierra queda la parrilla con el techo. Saludos. Carlos
Hola Arq. Buenas tardes: Mi consulta es saber si una casa prefabricada paga derecho de construcción y si lleva planos porque el municipio me lo esta pidiendo pero tengo entendido que las prefabricadas no tienen la misma legislación. Saludos y gracias
Hola silvana. En los municipios de Bs. As. (no me decis donde queda tu caso) si la casa es de madera menor a 70m2, se deberá pedir un aviso que consiste en un formulario que debe llenar un profesional. Si es mayor de 70m2 sigue los mismos pasos que cualquier obra de cualquier material (expediente municipal). Saludos. Carlos
Hola buenas tardes, quería hacerte una consulta respecto al cierre de obra de mi casa, por desidia o desconocimiento, hace 17 años que se terminó la obra. La única escritura que tengo es la del terreno, tengo planos aprobados por municipalidad pero nunca hice trámite de finalización de obra con lo cual el impuesto de ARBA aparece como terreno baldío, quisiera cerrar legalmente todo esto para poder disponer de la propiedad sin inconvenientes ante alguna operación de venta. Creo que el plano aprobado no cuenta con algunos cambios realizados sobre la marcha en la obra, si en líneas generales (cantidad de habitaciones, cantidad de baños) pero creo que falta la pileta (se hizo varios años después y no sé si faltará alguna otra cosa). El problema es no sé por dónde empezar y cuánto costará dejar la propiedad en regla. De antemano agradezco tus comentarios al respecto.
Hola fernando. Si podés llamame al tel fijo 6698-4352. Saludos. Carlos
Buenas noches desde ya muchas gracias por el tiempo que te tomas, mi nombre es emiliano vivo en ituzaingó bs as, mis papas tenian en el fondo la casa de mis abuelos que estaba declarada y yo la amplié solo 10m2, y lo que hice mal fue no asesorarme y quiero regularizar la situación, la obra termino hace unos días, mi consulta es que pasos debo seguir y si es posible que me hagan tirar lo que se ha agregado el terreno es vivienda familiar. Gracias y saludos.
Hola Emiliano. Gracias a vos por compartir tu inquietud y decirme en que localidad queda esto. Yo estoy en Hurlingham (somos municipios vecinos). Para poder ser preciso con tu consulta, llena el formulario que te paso en un link más abajo y para el lunes te paso el calculo que corresponde para tu caso. Es por el servicio de actualización de plano (registro municipal de plano). Recorda que para actualizar el plano de tus abuelos es necesario tres requisitos mínimos obligatorios: 1) Escritura con propietario vivo 2) Tener terminada la obra 3) Estar al día con las tasas de ituzaingo. Te paso el link: http://www.paredestudio.com.ar/costoplano/ Saludos! Carlos
Buenas noches Carlos. La consulta es la siguiente: hace pocos días me separé de mi pareja quien es constructor y su hijo ingeniero civil, con su hijo realicé un contrato de proyecto y dirección hace casi dos años para construir dos locales en mi terreno. Resulta que le aboné un monto sin pedir recibos, menor al estipulado en el contrato por tratarse de una relacion de familia, y ahora su hijo me exige el total del monto. Si bien tengo entendido que el proyecto se lo debo legalmente con intereses, la dirección su hijo nunca la ejecutó, ya que vive en otra provincia y nunca se apersonó en la obra, porque mi ex pareja realizó su labor de dirección. Si yo demuestro mediante oficios judiciales que esta persona trabajó en otra localidad y no tuvo oportunidad de dirigir personalmente la obra, tendré alguna consecuencia por demostrar haber realizado la obra sin una dirección profesional real? en este caso un constructor no matriculado que resulta ser mi ex. Tendré que pagar alguna multa por demostrar que la obra se dirigió sin la dirección del personal contratado? No me importa que se paralice la obra sino arreglar los honorarios correspondientes por la supuesta dirección. Muchas gracias
Hola Olga. Es un tema complejo. Si tenes la copia del contrato original tendrías que ir al colegio de ingenieros y hacer una descarga (el contrato debe estar sellado y hasta visado). La otra opción (pasaron dos años) es que el contrato se haya vencido. Es un tema largo para hablar. Primero a nivel legal hay que ver que tenes en mano (lo que te dió el colega ingeniero). Por otro lado si no te dio facturas y con el contrato podes hacer un descargo en AFIP (es más grave la situación ahi). Mi mejor consejo, paga una consulta con algún colega cercano a tu localidad y analiza el tema de forma seria en su estudio. Espero sigas mi sugerencia. Saludos. Carlos
Buenas tardes. Me he asesorado en el.pasado y me.dieron algunas respuestas que me llevaron a estar en problemas ahora. Construí en la terraza de la casa de mi padre y los vecinos estuvieron de acuerdo, es más me.entregaron las copias de sus escrituras para hacer los tramites. El.problema es q una de las escrituras está a nombre de mi vecina y su ex marido fallecido hace añares. Nunca hizo la sucesión porque él le dejó un poder y ella creía q con eso alcanzaba para todo. Ahora me dicen q no es así y ella no cuenta con los medios para hacer sucesión. Qué opciones tengo??
Hola Virginia. Calculo que vivís en un PH y deseas regularizar la construcción agregada en la terraza de tu padre actualizando el plano que existiera. El tema es que no me comentas en que parte del planeta tierra esta esto (ciudad/provincia?). Lo único que te puedo aconsejar, de forma genérica, es que te acerques a obras particulares de la localidad que residas. Ahí te van a poder decir con exactitud que opción tenes. Saludos. Carlos
Buenas tardes. Le hago una consulta, tengo en venta mi casa y el banco la rechazo porque no esta declarado un cerramiento de aluminio del lavadero de 1,84 mts2 y un techo de chapa plastica del garage de 14 mts 2. Yo tenia entendido que las estructuras que se pueden desmontar no es obligatorio declararlas. Como es la cuestion??? Vivo en la plata. Espero su respuesta muchas gracias
Buenas tardes Emiliano. Desgraciadamente es una confusión muy común que se arrastra, más que nada en la gente mayor, ya que hace mas treinta años atrás quien hacia los planos de la casa, local, etc habían galerías o ciertos materiales que no aplicaban. Los cerramientos de aluminio, madera, etc deben actualizar plano SI O SI. Por ser «desmontable» no implica o no lo excluye de cumplir con metros cubiertos o semicubiertos (según como este colocado, lo tiene que ver un profesional NO un particular). Como digo siempre a mis clientes, va a ser más sano o económico «desmontarlo» que hacer los planos ya que es un trámite largo y costoso. Aprovecho para comentar que lonas o toldos desplegables (tipo heladería), medias sombras en patios o como protección de auto, pergolas, etc. NO computan en el plano municipal. MEJOR consultar a un profesional Arquitecto de confianza. Saludos. Carlos
hola mi nombre es Sergio, estoy por comprar un ph en Lanus, se constuyo para ampliar en la parte de arriba, pero nunca se le pidió autorización al vecino, hay un formulario especial o nota para firmar ante escribano ?
Hola Sergio. Cuando hagan el plano municipal de obra sin permiso (ejecutada/ hecho consumado como dice la gente) que es un plano de actualización de una obra ejecutada de forma clandestina (la ampliación que me comentas) el municipio exige que la otra parte firme el plano como un acto de que aprueba tal ampliación. Si estás por comprar, lo que digo siempre en todo mi sitio, la parte vendedora debe actualizar y es responsable de ejecutar tal plano. Si ya lo compraste o acabaste de hacerlo (al PH) mis más sentido pésame. Saludos. Carlos
Hola mi nombre es paola estoy con el credito de procrear ya lo tengo aprobado quiero comprar un ph con terreno independiente.. la pregunta es que tengo que hacer si el dia de mañana quiero edificar para arriba por ejemplo hacer habitaciones arriba se pide permiso para eso? Donde y que tengl que hacer? Para saber si comprarlo o no…porq me es chica la propiedad.. desde ya muchas gracias
Hola Paola. Si es PH es una unidad en condominio. Si tenes el plano de mensura de subdivisión tene en cuenta que las normas municipales no aplican solo sobre tu parte sino sobre el conjunto del terreno original. Supongamos que el terreno de las dos o tres casas tiene un total de 10×60 y adelante hay una casa y la tuya es por pasillo hacia el fondo del lote (unos 10x20m de ese total). La ampliación se computa sobre el 10×60 y vas a necesitar definir la decisión con tu vecino. Por desgracia no me decis en que parte del planeta es esto. En resumen, trata de pedir los planos municipales y que estos coincidan 100% con lo que esta ahora, después mira que cosas no cumple (lo dice el plano) ya que si vas a realizar una ampliación legal el municipio te exige que soluciones todo lo que esta mal o fuera de codigo. Por ultimo pedi los planos de mensura y el reglamento de copropiedad (aunque sean dos casas deberia existir uno). Son temas que conviene hablarlo por teléfono con tiempo y definirlo en un servicio pago denominado «consulta de compra». Saludos. Carlos
Hola mi nombre es mariano de José c paz y te hago una consulta. Estoy haciendo una construcción de unos departamentos. El otro dia paso un inspector municipal y dejó una citación por falta de datos en el cartel en el que solo pusimos el número de expediente de obra. Los planos están aprobados pero durante la construcción el director de obra renunció hace un par de meses en los cuales seguimos construyendo . me comentaron que seguramente existe la posibilidad de que me hagan una importante multa por seguir sin director de obra y que me pueden paralizar la obra hasta solucionarlo. Es así? Y tenes alguna idea aproximada de que valores puede alcanzar la multa? Gracias
Hola Mariano. Es asi, te pueden paralizar la obra en cualquier momento porque saben que no tenes director de obra. Por lo general el propietario debe presentar contrato en la muni con otro profesional en el momento. El director de obra anterior (quien se fue) te tuvo que haber mandado una carta documento o haberse desligado. Si no es asi se la tenes que mandar vos (vas a correo argentino y con los datos le mandas una nota bien redactada). Esto es un requisito para presentar en la muni y para el colegio del nuevo profesional (no alcanza ir a la muni y comentar que «se fue» como novia despechada). En este caso es una detección (peor) porque el expediente queda activo y te va a complicar el futuro del predio si no lo regularizas. Mi sugerencia es que con el plano aprobado te acerques a inspecciones de la muni de José C. Paz y te asesores bien el monto y requisitos (debe ir el propietario no un peon de la obra). Por otro lado el tema de los tiempos porque un expediente no es para siempre (por lo general 2 años). Anda teniendo en vista a alguien para solucionar el tema del nuevo profesional que siga la dirección de obra. Saludos. Carlos
Hola una consulta tengo un inconveniente con una vecina no quiere q tire mi techo para contruirlo de nuevo la municipalidad me pide q un maestro mayor de obra me realice un informe donde conste q se puede realizar el cambio de techo , mi pregunta apunta a q yo le tengo q exigir a la vecina q tenga en regla ella para poder realizar el trámite con el maestro mayor de obra ya q ella me denunció con el municipio
Hola Alejandra. A pesar que no me contas en que municipio es esto, cada municipio tiene requerimientos particulares. Si es cambiar el techo (de tejas por chapa) con el informe del profesional es suficiente. Pero existen municipios que exigen que tengas la autorización de tu condomino. La nota o informe explico/comento sobre obras como agregar un dormitorio o regularizar metros de obras clandestina agregadas. De todos modos la consulta empieza contratando/buscando un profesional que te pueda asesorar y comentar sobre pasos, servicio y honorarios. Saludos! Carlos
Buen dia..soy de lomas de zamora. Estoy construyendo unas habitaciones en planta alta de mi ph. Me llego una denuncia del vecino del 3er ph que solo comparto una pared de una habitacion , y nuestra construccion solo ocupa lo legal de su pared 15 cm.. denuncIa x construccion ilegal. El lunes estare llendo al municipio a realizar un descargo. Cuales son los pasos a seguir ?
Hola Soledad. Primero contratar a un profesional arquitecto de la zona para poner al dia el tema de la obra sin permiso en la municipalidad. En cuanto a varios conceptos que me preguntas sugiero leas la segunda pregunta tipificada de esta nota: http://www.paredestudio.com.ar/dos-casos-habituales-conformacion-plano-municipal-vivienda-multifamiliar-ph/
Saludos!
Hola, una pileta de fibra se debe agregar al plano? Me indicaron que como es desmontable no se agrega. Como si tuviera una división de durlock …es en Pilar. Gracias
Hola Andrés. Si las piletas de fibra de vidrio se deben agregar al plano municipal. Sin excepción y de las dimensiones que fueran. Sea en cualquier municipio de la provincia de Bs. As. Gracias por consultar. Carlos
Arq Paredes, vivo en Caseros Pdo Tres de Febrero, necesito construir en la terraza, no es losa, una habitacion baño y cocina pequeña. Tomando los recaudos para reforzar la terraza con vigas etc está permitido ?
Todo esto con planos, quiero hacer todo legal. Mi preocupacion es si no hay riesgos para la planta baja construir en la terraza. Mi casa tiene 25 años. Espero pueda darme alguna respuesta, Muchas gracias
Gracias por escribir Susana. Es una pregunta que conviene analizarla en una consulta en el lugar y escuchar a la familia. Te paso el link del servicio para que leas: entrevista-domicio-arquitecto
El paso es igual que cuando va el medico a ver al paciente, solo que voy a ver a los dos (casa y familia). Es un paso accesible y conveniente. Espero tu llamado. Saludos. Carlos
Hola buenas tardes, te molesto porque veo te tomás el tiempo de responder. Muchas gracias de antemano!
En Vicente López están por empezar a construir en el fondo de mi casa y pareciera ser el pulmón de manzana… tengo miedo que avancen con un edificio o que impacte en mi fondo, como comentaba algún otra persona que te consultaba. No está demás aclarar que no exhiben ningún permiso de obra en la entrada al terreno.
La pregunta puntual es si tenés el contacto de algún abogado que se dedique a esto, ideal si lo hace en Vicente López, para que pueda seguir todo el tema, desde averiguar si tiene permisos o no, qué van a hacer y si corresponde, llevar adelante alguna denuncia.
Hola Andrés. Me están escribiendo y llamando mucho de Vicente López. Antes el control era mayor en cuanto a intervención. estos últimos años la cosa se puso diferente y es difícil encarar el tema ya que existen intereses importantes. No conozco un abogado. Es un tema que van a tener que ir con varios vecinos vecinos y presentar una nota dirigida al intendente y otra al concejo deliberante. No tengo mucho para agregar. Éxitos!
Hola Carlos, me llego una Acta de Contravención de la Municipalidad de San Fernando, la verdad que desconocía la necesidad de este permiso y estoy por la mitad de la obra. Dicha acta dice «Debe paralizar los trabajos, debe demolet las construcciones antirreglamentarias, debe regularizar». Me piden que vaya al Juzgado de Faltas en Virreyes entre el 5 y el 10 de este mes a los fines de ejercer defensa. Queria saber si me podias asesorar en el tema, ya la palabra demolición me aterroriza. Como debería proceder para poder seguir con la obra, cuanto demora el tramite? Tengo los planos viejos, el terreno es de mi papa y estaba haciendo una ampliación.
Hola Gabriela. Es un caso muy común (se deberia evitar llegar a estas instancias, pero es muy común por partes de miles de propietarios). Cada vez más cientos de municipios contralan a diario extensas zonas de los municipios para evitar la obra clandestina/ ilegal muy difundida por desgracia en la calle. Tenes que contratar un profesional arquitecto lo más rápido posible para regularizar y poner en orden todo. Esto implica esperar varios meses y hasta rectificar más que seguro partes mal concretadas o ejecutadas. Todo esto te lo va a poder decir, asesorar y guiar un colega de la zona. En el tribunal de faltas, minimo evitar ir con las manos vacias. Es decir, trata de comprobar que ya tenes un profesional y que estas en camino de resolverlo (llevar un contrato sellado del colegio). Seguro vas a poder resolverlo. Saludos
Hola estoy a punto de adquirir un terreno en un complejo que tiene permiso municipal para construir y planos aprobados , mi duda es si puedo ocupar a albañiles para que me reaizen la casa o es necesario que la obra este dirigida por alguien? quien debe ser esa persona?
Otra duda la casa tiene los planos aprobados pero hay una galeria en los planos que se utiliza como garage para un segundo vehiculo, ya que la casa tiene su garage en la entrada lo que me gustaria hacer es aprobechar el espacio de la galeria para ampliar el living comedor, se puede realizar esto? o tengo que modificar planos?
Hola Daiana: te respondo breve porque son temas para hablar en el estudio. Si, necesitas un director de obra. Si estas por comprar tenes que tener en cuenta que tenes que contratar un profesional para que te lleve el caso en la muni y la dirección. En el caso de la segunda consulta como es algo chico quizas te conviene hacer/ ejecutar de esa manera que deseas (agrandar el living) y al finalizar la obra el profesional te hace un plano denominado «conforme a obra». Vas a tener que pagar a nivel municipio, arquitecto y colegio un canon por ese cambio. Espero haberte ayudado. Saludos. Carlos
Hola Carlos ,te comento nuestra situación ya que estamos entre la espada y la pared ,vivimos en una subdivisión ,en la otra parte de la subdivisión esta todo construido ya que hay un local ,nosotros quisimos remodelar y ampliar la casa ,pero no se podia por el FOS excedido ,pero hicimos caso omiso y comenzamos la obra ,en mitad de ella nos viene una inspección y no nos dejan construir más ,desesperados no sabemos que hacer ,quisieramos saber si nos daran una multa alta ,o varias ,tenemos miedo que nos manden a demoler no sabemos como son los pasos a seguir ,nuestra pregunta es esa ,que es lo más conveniente para hacer ? y qu es lo que nos pueden hacer ellos ?podriamos salir del problema de alguna manera ?,pensamos en ponerlo como bien de familia por ahí así no nos pueden hacer nada que opinas ,somos de Merlo prov. de Buenos Aires. Espero tu respuesta pronto .Gracias !!
Maximiliano y Gisela .
Buenas tardes Maxi y gisela. Es un caso para hablarlo en persona. mi tel fijo es 6698-4352. Estoy atento. Carlos