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¿Cuenta con el plano municipal de su propiedad? 8 confusiones habituales

Existe una gran confusión y hasta un desconocimiento, no solo de la importancia de contar con los planos municipales actualizados, sino qué significa tenerlo y aún más reconocer la diferencia con respecto a otros documentos.

Esto repercute en respuestas por parte de los propietarios que minimizan el hecho y que a la larga o corta tendrán un sobrecosto que la familia no podrá afrontar por la dejadez o desconocimiento que implica NO tener el plano municipal obligatorio de su propiedad. Respuestas como “hice el revaluo” o “vino una persona y midió cuando compre la casa” o “mi papa pago los derechos hace años” y el listado es interminable.

A continuación una breve reseña y conceptos de herramientas que NO son NI reemplazan tener el plano municipal obligatorio en todos los municipios de la provincia de Buenos Aires:

1- Revaluó de ARBA

Es una declaración jurada que hace un profesional, por lo general agrimensor, y que corresponde a un formulario con los datos del propietario, poseedor o apoderado con los datos catastrales y las características de la obra (constructivos). Este formulario se presenta ante catastro de la provincia de Buenos Aires y en menos de 72hs la propiedad en cuestión queda declarada ante las autoridades. Este trabajo solo es el 2% y complementa la actualización del plano municipal pero NO es por si mismo (el formulario solo) una presentación municipal. Muchos confunden esta presentación y declaración como comprobante de que actualizo o declaro el metraje de su propiedad. Sin embargo en el municipio sigue existiendo una deuda en cuanto a la presentación por plano. Cabe finalizar que en la provincia se declara via formulario y en el municipio via plano en conjunto con una copia del primero.

2- Planos de agua/ cloaca/ gas o electricidad

La presentación de planos en AYSA O ABSA o similar (ente de aguas y cloacas) asi como planos de gas o de electricidad no son constancia de presentación municipal. Esos planos fueron confesionados para esas entidades en exclusiva y no hay que confundir con la presentación municipal.

3- Mensura de lote

Es habitual que ciertas personas soliciten planos de mensura de lote con su correspondiente amojonamiento. Este servicio que realiza un agrimensor es a solo pedido del propietario y no implica presentación ni municipal ni provincial. Es solo un plano a los efectos de conocer o constatar los límites de un terreno.

4- Plano de subdivisión por tierra

Un plano de subdivisión por tierra es una presentación que se hace a los efectos de definir unidades funcionales sobre un terreno indiviso (que no se puede dividir en lotes independientes sino unidades de una gran parcela, es un caso similar a un edificio, todos los propietarios son dueño de un porcentaje de la tierra donde esta emplazado el edificio). En caso de parcelas bajo este instrumento implica una presentación municipal muy simple y burocracia para poder conformar este paso. Sucede que cuando se construye en cada una de las unidades, esas obras fueron ejecutadas de forma clandestina y no se actualizaron o se hizo la nueva presentación municipal para declarar esos metros. Trabajo que hace el arquitecto.

5- Recibo de pago de derechos por obra clandestina

Cuando se escritura una propiedad sin planos es habitual que el escribano retenga un valor de derechos de construcción “blanqueando” o avisando al municipio de que la propiedad a vender no tiene planos. Es a los efectos legales de una transacción. Muchos propietarios que han obtenido este comprobante (pagado por el propietario anterior) no implican la presentación municipal sino solamente el pago de los derechos (que en un lapso vencen si el nuevo propietario no busca un profesional y regulariza la situación.

6- Plano tipo copia heliográfica (color morado) o fotocopia del mismo sin sello o que nunca fue presentado

Aunque no es habitual, suele suceder que alguna vez el propietario intento hacer los planos. Sea por desistimiento económico o por cuestiones ajenas al trámite, sumado al tiempo (los años) ciertos propietarios (por lo general hijos, nietos o herederos) encuentran esta copia no declarada entre los papeles del fallecido. Una consulta municipal en catastro sobre los antecedentes del predio es clave para estar seguro si existe el plano en la municipalidad, ya que muchos tienen o cuentan con copias que nunca llegaron a buen puerto o nunca fueron declarados. Es decir, es estar en cero.

7- Planos de relevamiento o construcción/ estructura u otros similares de construcción

Otra confusión muy común son los planos de obra, detalles constructivos, detalles de estructura, planos de instalaciones, replanteo de obra, planos de arquitectura, vistas y cortes, etc. Que pudieron ser realizados por el constructor o un arquitecto. Estos documentos de obra (que hacen a la etapa de construcción) no implican presentación municipal. Sea por culpa o decisión del propietario anterior o por el profesional que construyo (que no asesoro al cliente) no significa que exista planos municipales.

8- Aviones que sacan fotos, escaneo satelital de Google o historias de ovnis.

Otro planteo por parte del común de la gente es que porque el municipal (el recibo de tasas generales) viene con el metraje de la casa implica de que “exista algún plano o que el municipio lo haya registrado”. Esto NO es así, ya que los municipios suelen cruzar datos y declarar construcciones de oficio. Esta práctica es a los efectos de calcular el impuesto municipal. Algunos municipios incluso, cobran con coeficientes altos por la dejadez del propietario de no presentar la documentación obligatoria (a los efectos de castigo). Muchos contribuyentes incluso se enojan con los municipios porque el municipio nunca le exigio los planos, situación ridícula, ya que si el municipio así lo hiciera (lo suele hacer, que no le haya ocurrido a usted, es una bendición) suele llegar en formato de notificaciones con un lapso corto de tiempo para presentar la documentación obligatoria con arquitecto.

Otros casos son la perdida de los planos. Aunque no es un caso común el propietario perdió los planos y solicita una copia del antecedente al municipio. El municipio puede no tener ese expediente en su archivo, quizás si el numero del expediente pero no asi el expediente fisico (por mudanza, incendio, etc). En estos casos hay que volver a realizar los planos pero en este caso el municipio reconoce los derechos (por el metraje que tenia declarado o hasta un numero que estipula por ordenanza). Estos casos se suelen denominar “reconstrucción de antecedentes”. En cambio, si el municipio informa que no hay ningun antecedente en su archivo o sistema (y usted no tiene copia de ese plano) tendra que realizarlo de cero con todas las penalidades como un caso de obra sin permiso.

Si aun NO cuenta con su plano o descubrio que no lo tiene puede solicitar un calculo detallado del mismo en el siguiente link sin compromiso.

 

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Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

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