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10 preguntas sobre plano municipal y subdivisión en lote multifamiliar (estén o no afectados a PH)

El lote multifamiliar es una herramienta solidaria y justa ante la opción de concretar el techo propio. Sin embargo, muchas veces, se presenta a este esquema de propiedad horizontal (de mano de sus habitantes) mañas o hábitos propias de quien es dueño de un lote propio. Una obra clandestina denunciada, una vieja ampliación que no se regularizo, el pasillo que un vecino se adueñó, una ventana que inquieta y acecha a la intimidad, la construcción en una terraza o azotea, son, entre tantos, el comienzo de una guerra que a la larga o a la corta les complicará la convivencia y generara  sobrecostos a cada uno de sus habitantes por igual. A continuación, preguntas habituales.

1) En mi unidad tengo construcciones que no figuran en el plano municipal. Para regularizar, ¿tengo que tener la firma/autorización de los otros propietarios?

Si, solo cuando la subdivisión ya existe, es requisito del municipio contar con la conformidad del otro copropietario.

2) Deseo SOLO actualizar/regularizar las construcciones (ampliaciones o modificaciones) de mi unidad en el plano municipal, ¿eso es posible?

No. El nuevo plano que se encare es TODO el predio. Si las otras unidades no tienen modificaciones (es decir, están igual al plano original) deben pagar igual un proporcional por volver a presentar un plano por medición de esas unidades (es obligatorio). Si por el contrario (que es lo que suelo suceder) las otras unidades tienen modificaciones u ampliaciones deberán ir plasmadas en el plano municipal. Se hace el plano de todas las unidades si o sí.

«El nuevo plano que se encare implica medición de todas las unidades y NO solo una parte del mismo como muchos piensan«

3) ¿No tenemos planos municipales ni menos planos de afectación a PH, somos todos parientes en el mismo lote con varias casas, pero uno de mis parientes quiere colocar el auto y adueñarse del espacio delante de mi casa, que debemos hacer?

Cuando un predio no tiene planos u estos no están actualizados suele suceder que ante el caos que los habitantes se generan a si mismos desean (a la fuerza) ponerse a la ley. Muchos aspectos constructivos no cumplen con las normas vigentes y si además estos no tienen la documentación necesaria no tiene mucho sentido ahondar en peleas que a la larga u corta los va a perjudicar a todos los que viva allí. Lo mejor es consultar al profesional, evaluar cada caso y hacer la documentación lo antes posible. Claro, siempre en cuando todos los que vivan allí se pongan de acuerdo.

4) Uno de los copropietarios está construyendo de forma clandestina sin habernos consultado ¿Qué pasa si lo denunciamos al municipio?

Si se denuncia al copropietario significa auto denunciarse. Poner en regla implica que la parte denunciante tenga la actitud de ayudar a la parte que, estando fuera de la ley, desea regularizar. Si la parte denunciante luego no va a firmar el plano nuevo, a la larga o corta le perjudicara a si mismo ya que el plano quedara desactualizado sumado a que habrá una multa sobre el predio y que esto no ayuda a conciliar intereses comunes (embarrar el caso).

«Poner en regla implica que la parte denunciante tenga la actitud de ayudar a la parte que, estando fuera de la ley, desea regularizar»

5) Son “x” cantidad de copropietarios en un predio multifamiliar, uno de ellos desea actualizar los planos de todo el predio, pero no se llevan bien (o con un solo copropietario). ¿Qué podemos hacer en ese caso?

Nada. Es un caso muy común. Si las partes no están de acuerdo simplemente no se podrá hacer el plano.

6) Deseo vender mi unidad, pero la escribanía o el banco me rechazan el crédito (o la venta) por no tener el plano actualizado. ¿Qué puedo hacer?

Hablar con las otras partes y acordar regularizar. Por lo general hay un vecino que no está en condiciones de afrontar tal gasto (porque es jubilado, quedo desempleado, cuentas con otros compromisos de pago, ect) pero desea o tiene la actitud de hacer las cosas bien o ayudar con la predisposición de la firma. En ese caso, sugiero (siempre que sea posible) pagar o afrontar el gasto de la parte que le correspondiera a ese vecino acordando luego la devolución de ese dinero/favor. Parece ingenuo, pero a la corta es la única forma de que las cosas se den.

7) Desean actualizar los planos (se ponen mágicamente todos los copropietarios de acuerdo), pero uno de ellos no tiene escritura o no hizo la sucesión ¿es esto un limitante?

Si. Si algún vecino esta flojo de papeles u está en una etapa de sucesión o nunca inicio la sucesión, por lo general no se podrá actualizar los planos. De todos modos, cada municipio contempla algún instrumento que se pueda consultar para estos casos. Otro limitante es que para hacer los planos nuevos el municipio exige que todas las unidades (cada una de las partidas) estén al día con los impuestos municipales

«Si algún vecino esta flojo de papeles u está en una etapa de sucesión o nunca inicio la sucesión, por lo general no se podrá actualizar los planos«

8) Queremos hacer el plano de subdivisión (afectar el terreno a propiedad horizontal para que cada uno tenga su límite/ unidad funcional). ¿Qué debo saber?

Empezar primero con el plano de obra municipal. Es el primer paso. La mayoría, por desconocimiento o ignorancia solicita de forma directa “quiero subdividir”, pero no cuenta con el primer paso o tiene algún plano pero desactualizado. Para poder hacer el paso primero (el plano de obra municipal del hecho consumado o ejecutado existente) deberá contar con una escritura. Muchos no cumplen con este requisito y por ende no podrán hacer los planos.

9) (caso ejemplo) Tenemos planos municipales y planos de ph que se hicieron en su momento, son tres unidades funcionales, pero el último año en uno de las unidades se construyó otra vivienda ¿Qué debemos hacer?

Un caso muy común es que de tres unidades, una de ellas genera otra unidad nueva. En este caso son cuatro unidades. Lo primero es consultar al arquitecto si se puede empadronar (hacer los planos nuevos) con la unidad nueva. Si esto fuera posible se hace la medición de todo el lote con todos los cambios que existan. Una vez que se tenga el nuevo plano registrado se podrá rectificar la subdivisión generando otro plano nuevo con la nueva unidad y nuevo reglamento de copropiedad.

10) En un lote hay dos casas (o tres, cuatro, etc). No tenemos planos municipales (o el plano que existe esta desactualizado). Viene un impuesto municipal u otro provincial que paga una parte y la otra no paga.

Esto sucede porque en los datos del lote o la vivienda original registrada tiene una sola partida. Deberán encarar los pasos descriptos en las preguntas 8

11) La casa de adelante tiene acceso desde la calle, mi casa está al fondo por pasillo. Mi vecino de adelante dice que el pasillo también es de él y tiene una puerta (o ventana) que da al pasillo. ¿Esto es posible?

Si tienen plano de mensura de propiedad horizontal y en el mismo el pasillo dice “paso en común” no hay duda que es de uso de todas las unidades, incluso la que esta adelante que tiene su puerta de acceso a la calle. Si por el contrario el predio no tiene los planos entramos en un caos propio de la clandestinidad o ilegalidad que establece las normas. Muchas consultas son cuestiones puntuales como estas sin tener en cuenta lo más importante: que no tienen los papeles en orden y eso es mucho más grave que preocuparse a quien pertenece o da uso un pasillo. Esa persona le preocupa el pasillo o qué medida tiene o debería tener o quien puede o no usarlo, para el juez, sin embargo, lo grave es que TODO el predio está en la ilegalidad.

Recuerde como conclusión: contar con los planos municipales actualizados es obligatorio y no opcional como muchos piensan.

Lo invitamos a que opine, comparta su experiencia sea cual fuera para que ayude a otros asi como consultar su caso. Por favor, por ser anónimo trate de ser breve y brindar el dato del municipio o localidad donde reside el caso.

Arq. Carlos J. Paredes

Arquitecto que brinda ayuda a las familias con la viabilidad de construcción. Atención personalizada. Pasos claros y expeditivos. Servicio conveniente para cualquier bolsillo. 12 años de experiencia atendiendo casos de reformas y casas nuevas. Amplio espectro constructivo. Estudio unipersonal en Hurlingham (Pcia. Buenos Aires). Contacto con constructores y proveedores. Mat. 24366 (Buenos Aires)

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